不少按揭申請人似乎有一個誤解：只要入息證明齊全，即提供出糧戶口紀錄、報稅資料、公司證明，銀行就一定會要按其申報收入批核按揭。但真實的情況遠較以上的理解複雜。
以「供款與收入比率」為基礎申請按揭，銀行會要求申請人提供入息證明。不少人會有一個誤解：只要證明齊全，銀行就必定信納，有時甚至會在網上看到「自製入息證明」的心得。予人戶口每月有固定有帳、又有報稅，銀行就事必接受的印象。
筆者便不只一次被問到類似問題，例如剛以建築期計劃買樓花的人會問：明年收樓，但現時的收入不足以通過壓測，如果「部署轉工」，待明年申請按揭時，有齊公司信、入數紀錄、稅單，銀行會否接受他人工大幅上升。此類問題沒有一定的答案，如果申請人轉往大機構工作，相信銀行不會有太多疑慮。但如果「轉工」是轉往業務不明的小公司，銀行很可能會提出問題：何以在經濟衰退之下，有公司以偏離市價的薪金聘請當事人。
銀行會考慮具體情況是否合情理
另一個現實例子，是有按揭申請人提供完整的入息證明，包括過去一年的銀行帳戶紀錄、公司信、報稅資料等，文件紀錄上資料齊全，甚至可證明他收入在近月上升。問題在於，他申報的職業是健身教練，疫情之下，健身室都停業數月，申請人又如何可能維持收入，甚至入息上升？
例子說明，銀行審批部門不是死板地單看文件是否齊全即批出按揭，背後也會考慮具體情況是否合情合理。部分借款人可能會覺得，重重設限的按揭指引是阻人發達。但相關指引其實同時保護借貸雙方的利益，避免個別借款人借入超出自己負擔能力的債務。無論由甚麼角度考慮，借款人亦不應以自製收入證明來申請按揭。
原文刊於經濟日報網站2021年2月24日
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