近年內部轉讓活躍,有指是業主看好後市,以轉名方式恢復「無樓人士」身份,方便再入市時支付較低稅費。但有些情況,業主想「慳到盡」卻反而因小失大,得不償失。
近年二手成交量偏低,更有統計指,近月二手成交中,有近一成為直系家屬之間的內部轉讓,真正的流通量較帳面數字更低。將物業轉讓予直系親屬,不論購入物業的時間是否已滿三年,都不需支付特別印花稅;而從價印花稅亦只會按舊稅率徵收。部份計劃入市投資的業主,會透過轉名與親人,恢復「未持有物業」的身份,之後再入市,印花稅率便會由15%,降至舊稅率的0.75至4.25%,大幅節省稅費支出。
因為交易是在親人之間進行,部份人會在合約上寫上較市價低的成交價,以求進一步節省印花稅。但此類行徑有一定問題。
問題之一,是政府收取印花稅,原則上是以市價徵收。成交價大幅偏離市價,稅務局其實有權按市值徵稅,根本節省不了稅費。
問題之二,如果成交涉及按揭,低價成交可能會影響按揭申請。舉例,夫婦二人聯名持有一個市值800萬元的物業。如果二人為省稅,在轉名(例如改為太太一人持有物業)時,議定成交價為750萬元。向銀行申請按揭時,樓價卻是以估值或成交價的低者為準。結果只能以樓價750萬元申請按揭,令可獲的按揭額下跌。
為免因小失大,業主即使部署以轉名予親人方式慳稅,也不宜在成交價上多費心思,直接參考市價就好。
原文刊於經濟日報網站 2019年6月12日
------------------------------------------------------------
按計劃以「專業服務、知識為本」的宗旨,為客戶提供有內容、有質素的服務。
重溫600多篇【按計劃觀點】:http://bit.ly/2MDyTvO
💻按計劃網站:www.panasian.com.hk
👍讚好Facebook專頁: fb.com/pamortgage
🎥訂閱YouTube頻道: http://bit.ly/2R3T9ZX
☎️按揭熱線: (852) 2167 1369
📱Whatsapp:
(852) 5596 6181
「宏觀論按」 為宏亞按揭集團旗下按計劃的網誌,集中發布按計劃於不同媒體撰寫,有關按揭、樓市評論的文章。 「按計劃有限公司」(按計劃)是宏亞按揭集團成員之一,提供專業的一站式按揭顧問服務。兩大服務範疇包括:「按揭理財」及「按揭轉介」
訂閱:
張貼留言 (Atom)
銀行削減按揭優惠的影響
2月港府撤辣後,一手成交量回升,一手貨尾存量開始下跌。但與此同時,大型銀行開始削減按揭優惠,也有個別中小型銀行表示按揭業務已達標,幾乎婉拒按揭申請。究竟銀行是否不再爭取按揭生意?銀行的取態,又對樓市有何影響? 在3月中,我們提到銀行削減現金回贈的理由:市場成交量回升,按揭借款...
-
按揭貸款的利率一般較其他貸款為低,其中一個主要原因,是按揭為有抵押貸款,而且按揭成數受金管局指引限制。萬一借款人斷供,提供按揭的銀行可收回單位拍賣,一般可抵消欠款。按揭壞帳的風險較低,故貸款利息亦較低。不過,究竟銀行是要收回單位,一般有何程序? 一般來說,當借款人出現...
-
轉按市場活躍,即使近日銀行上調新做按揭利率,一般估計也不會削弱業主的轉按意欲。不過,市場上卻總有業主因種種原因而未能轉按。而較常見的,包括以下五種情況: 估值不足 近十年樓價輾轉上升,一般情況下,轉按不會出現估價不足的問題。但凡事有例外,最常見的是以發展商高成數按揭入...
-
美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...
沒有留言:
張貼留言