香港樓價高,不少人會抱怨樓價被炒起。但在業內人士角度看,過去10年港府推出眾多辣稅、收緊按揭,市場上的炒賣空間已大幅收窄。其實,回歸基本,用最簡單的供求關係,已可解釋為何樓價持續高企。
根據差餉物業估價署數字,過去10年,香港私人住宅總存量,增加了不足10萬伙(數字比期內的累積落成量低,因為同期也有舊樓被拆),同期公營房屋總存量增加了11.1萬戶,即住屋總量大概增加21.1萬戶。#
香港私樓存量
2007年底,107.9萬個
2017年底,117.5萬個
10年增加9.6萬個
(資料來源:差餉物業估價署物業報告)
香港公營房屋存量
2008年底:111萬個
2018年底:122.1萬個
(資料來源:房屋署及房委會 房屋統計數字2018)
同期,香港家庭數目增加了約27.6萬戶。換言之,過去10年,家庭數目增加高於單位數目,一定程度上解釋了為何樓價高企、公屋輪候時間也越來越長。但更深入分析,過去10年,中高收家庭數目的增長更是急速。10年之間,月入4萬以上的家庭,由2008年的41.5萬戶,增加至2018年的90萬戶,10年間多了48.5萬戶。
香港家庭數目
2008年:229.5萬戶
2018年:257.1萬戶
10年增加 27.6萬戶
收入4萬元以上家庭
2008年:41.5萬戶
2018年:90萬戶
10年增加 48.5萬戶
(資料來源:統計處)
不少人討論樓市時,會比較香港「中等收入家庭」(2018年底時,家庭月入中位數是2.8萬元)及樓價中位數,得出香港家庭要不吃不喝多少年才可置業的數字,從而認定樓價過高。
但單看過去10年,月入4萬元以上家庭的增長數字,已可看出住屋的供求失衡如何嚴重。當然,世上沒有規定中高收入家庭一定要買樓,但大量中高收入家庭增加,卻會為市場帶來巨大的置業需求。由數據看來,中高收入家庭要置業,也是「爭崩頭」,討論中等收入家庭「如果樓價」負擔是否沉重,似乎有點昧於形勢。
#港府對於私人住宅總存量有兩個差距頗大的統計,此處採用差餉物業估價署數據
原文刊於經濟日報網站2019年4月3日
------------------------------------------------------------
按計劃以「專業服務、知識為本」的宗旨,為客戶提供有內容、有質素的服務。
重溫600多篇【按計劃觀點】:http://bit.ly/2MDyTvO
💻按計劃網站:www.panasian.com.hk
👍讚好Facebook專頁: fb.com/pamortgage
🎥訂閱YouTube頻道: http://bit.ly/2R3T9ZX
☎️按揭熱線: (852) 2167 1369
📱Whatsapp:
(852) 5596 6181
「宏觀論按」 為宏亞按揭集團旗下按計劃的網誌,集中發布按計劃於不同媒體撰寫,有關按揭、樓市評論的文章。 「按計劃有限公司」(按計劃)是宏亞按揭集團成員之一,提供專業的一站式按揭顧問服務。兩大服務範疇包括:「按揭理財」及「按揭轉介」
訂閱:
張貼留言 (Atom)
銀行削減按揭優惠的影響
2月港府撤辣後,一手成交量回升,一手貨尾存量開始下跌。但與此同時,大型銀行開始削減按揭優惠,也有個別中小型銀行表示按揭業務已達標,幾乎婉拒按揭申請。究竟銀行是否不再爭取按揭生意?銀行的取態,又對樓市有何影響? 在3月中,我們提到銀行削減現金回贈的理由:市場成交量回升,按揭借款...
-
按揭貸款的利率一般較其他貸款為低,其中一個主要原因,是按揭為有抵押貸款,而且按揭成數受金管局指引限制。萬一借款人斷供,提供按揭的銀行可收回單位拍賣,一般可抵消欠款。按揭壞帳的風險較低,故貸款利息亦較低。不過,究竟銀行是要收回單位,一般有何程序? 一般來說,當借款人出現...
-
轉按市場活躍,即使近日銀行上調新做按揭利率,一般估計也不會削弱業主的轉按意欲。不過,市場上卻總有業主因種種原因而未能轉按。而較常見的,包括以下五種情況: 估值不足 近十年樓價輾轉上升,一般情況下,轉按不會出現估價不足的問題。但凡事有例外,最常見的是以發展商高成數按揭入...
-
美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...
沒有留言:
張貼留言