二手住宅市場頻現破頂成交,樓價400萬元以下的大屋苑上車盤幾乎絕跡,上車客難以找到符合九成按揭申請資格的樓盤;連600萬元以下,可借八成按揭的放盤也買少見少。不少地產業內人士建議,放寬按揭保險適用範圍,以協助準買家上車。究竟調整按保適用範圍對協助準買家入市,有多大作用?
先分享一個故事。話說,一家小學小息時,一大班小學生都會衝向小食部購買咖喱魚蛋。小息時間只有15分鐘,購買魚蛋的小學生又多,經常出現排隊一輪而買不到的情況。小明便是常在小息時間失望而回的學生之一。一天,小明想到,如果可以早5分鐘到小食部,購買到魚蛋的機會便大大增加。於是,小明向校長建議,提早5分鐘放小息。不知為何,校長又同意了,全校提早5分鐘放小息(而小息時間維持15分鐘)。小明成功購買魚蛋的機會,會不會因而上升?
正常而言,小明應該不會因為大家一起提早5分鐘放小息,而令他購買零食的機會增加。小明建議提早放小息時,只想到「自己提早5分鐘」到小食部,而沒有想到規則一改,其實全部同學的條件都同時改變。
供應未增加 放寬按保徒增需求
目前建議放寬按揭成數的準買家,情況亦類似:在個別買家角度考慮,放寬按揭成數,自己需要支付的首期減少,看似令置業難度下跌。但條件一改,市場上其他準買家一樣「受惠」。當全人類的起步點都改變,入市的難度不見得會有明顯下跌。反而目前成交價在600萬元以上的二手物業,因為按揭成數限制,有財力購買的準買家人數較少。一旦按保放寬,此價位的二手放盤不會有大量新供應,但有效需求卻急升,在其他因素不變的情況下,樓價只有上升一途。
當然,在微觀角度,一旦放寬按保適用範圍,的確會有一批本來欠首期,無法購買600萬元以上二手單位的準買家,因可多借首期而成功入市。但宏觀而言,置業難的情況不會改變。要解決小學生買不了魚蛋,更有效的方法大概是延長小息時間、增加魚蛋供應。要解決置業問題,歸根究底也是要由供應着手。
原文刊於信報網站2018年4月24日
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