歲晚時節,又是估樓價走勢的時間。估計來年樓價走向的專家意見,一面倒估計來年樓價上升,會否反高潮,有待時間證明。在云云專家中,少數持相反意見的,主要立論是目前樓價與購買力已經脫節。究竟樓價有沒有與購買力脫節?
討論之前,請先想像一個虛擬的情況:假設明年香港全港只有一個物業供應,位於山頂,實用面積1萬方呎,最終以呎價10萬元,樓價10億元成交,買家是富豪榜中人。你說此時樓價有沒有與購買力脫節?
如果一本通書睇到老,以全港家庭收入中位數去衡量,香港的「平均樓價」10億元,樓價不止離地,簡直高到上火星。但在上述的虛擬交易中,買家的供款負擔佔收入比率可能極度偏低,那麼樓價究竟有沒有與購買力脫節?
上述虛擬例子的作用之一,是要說明大家在說「購買力」之時,用字一樣,但不同評論者所指其實大有不同。結果一方主張樓價已經與購買力脫節,另一方卻認為現時購買力遠遠未被耗盡。
認為樓價與購買力脫節的一方,會搬出中等收入家庭(或者是中產收入人士/大學畢業生等)的收入,已經難以應付一個「上車盤」的首期/每月供款。很大程度上,此是事實,而且因為近年樓價升幅高於薪金升幅,計算上樓價是愈來愈與「購買力」脫節。
而認為購買力未被耗盡的一方,會指出由於成交量下跌,實際上入市的買家是較高收入的一群,加上買家大都通過壓力測試,實際上供款負擔不大(此方面又有人口普查的數據佐證:2016年樓價比2011年高,但需要為住所供樓的家庭,供款佔收入比率反而微跌)。
那麼,樓價與購買力是否可以長期脫節?那便要看你說的是哪一種「購買力」。如果說是「一般家庭」,某程度上樓價是可能更長時間與一般家庭收入脫節;因為支撐樓價的,其實是另一意義下的購買力。
原文刊於信報網站2017年12月19日
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