人口數據看按揭負擔

不論是差餉物業估價署，抑或是物業代理編制的樓價指數，都再創新高。加上接連幾幅市區地皮由中資發展商投得，而且樓面地價均遠高於市場預期，樓市氣氛再次轉旺。問題是：在樓價已然高位運行多年，上車客年年埋怨樓價高企的情況下，本地購買力是否可再推高樓價？

政府統計處在2016年進行中期人口普查，早前剛公佈簡要結果。以下為與樓市有關的部份：

‧家庭住戶每月收入中位數為港幣25,000元，較十年前上升了45%。
‧有390萬人居於私人永久性房屋，居於公營租住房屋的有213萬人，而居於資助自置居所單位的則有116萬人。

‧在122萬個擁有自置居所的家庭住戶中，約三分之二沒有按揭供款或需要支付借貸還款。需要支付按揭供款或借貸還款的住戶(包括居於私樓及居屋人士)每月付款中位數為9,500元，而按揭供款及借貸還款與收入比率中位數為18%。

‧當中，居於自置私人永久性房屋的住戶每月付款的中位數及相對收入比率的中位數分別為10,500元及19%。
‧至於租住私人住宅單位的住戶，其月租中位數為10,000元，較十年前增加近一倍，而租金相對收入比率的中位數為31%，高於十年前的25%。

單純看自置居所按揭的數字，一般家庭的按揭負擔仍然處於健康狀態。與2011年數據比較，供斷自住物業按揭的家庭仍高達6成。雖然樓價升幅遠高於收入升幅，但香港住戶的每月供款佔收入比率其實有所下跌。以私樓住戶而言，2011年自置居所按揭供款的中位數為8,000元，佔收入比率中位數為20%，而2016年的比率為19%。

當然，自置居所按揭上「健康狀態」有很多原因，包括：財力不足的家庭未能上車，只好租樓，結果是租金佔收入比率遠較10年前為高。

其次，由於按揭指引收緊，新批按揭成數近年減少，按揭供款比率減少，某程度上是以多付首期(亦即買家減少現金儲備)為代價。

要留意的是，有關統計只反映住戶「自置居所」的供款支出。一個家庭如果有非自住的投資物業，有關按揭不會被統計。換言之，一個家庭就算持有3個投資物業，全部有按揭供款，也不會被計入「居所按揭支出」之中。當然，由於近年按揭指引收緊，有多個按揭物業，理論上供款佔月入比率也不會高於4成。

整體數據表示：租金支出高，一旦儲足首期，大批私樓租戶仍有充當誘因入市。而上一代大量已供斷的物業，亦有巨額套現潛力，成為新一代上車客的首期來源。單純問「本地購買力是否有能力再推高樓價」，簡單答案是「可以」。當然，上車客如果要動用上一代的儲蓄(物業加按套現所得)才可入市，便要考慮風險是否過度集中的問題。

原文刊於iMoney 2017年3月4日

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