閱報看到一篇有關病態賭徒的報道，他們有一些特徵；而過去樓市炒風熾熱時的炒家，往往亦與病態賭徒有不少共通點，幸而近年樓市炒賣風氣被遏止，炒家活動空間減少，對己對人都是好事。
先行定義，稱得上病態，最大特徵是無法自拔，在賭博中賺了錢，他們通常會加碼投注；輸了卻不肯止血，還同樣會加大注碼以求翻本。說起沉迷賭博的賭 徒，一般人的第一印象可能是位處社會基層，在公園口叼香煙，研讀馬經的中老年男士。但有關報道指出，不少病態賭徒，其實都具有相當學歷，而且在進行賭博 時，都有自己的分析工具，更會借助貸款槓桿，放大回報。
說到此處，大家應該猜到，此處說的賭徒，不僅僅局限於傳統意義下，在賭場或馬場上投注的賭客，也包括各類市場中的投機者。當投機甚或投資處於沉迷狀態，就有很大機會走上傳統病態賭徒的路；相當明顯的觀察是，這群人都十分迷信、六至七成人據說有焦慮或抑鬱的傾向。
在現代社會，不少人會在各類市場投資，一般區分投資與投機，在於投資較在意長線的回報、投資產品的自然增長；而投機卻專注短期回報，目標是賺盡。除此之外，投機的對象大多有槓桿及時效限制的成分。
賭徒樂園的樓市
好賭，可能是人性中的一個傾向；骰仔、賽馬和股票指數可賭之外，物業市場自然也可賭；然而，樓市的一些特性，對賭客甚或業餘賭客有莫大吸引力。
早年盛行的確認人交易，炒家與放盤業主簽署買賣合約後，便以確認人身份在市場放盤，但求在完成交易前將單位轉手賺差價，這叫確認人(confirmor)交易，正名是炒家(Property flipper)。對炒家來說，樓市的「美妙」是這盤賭局中，槓桿率相當高：
一、一般樓價可達用家年收入10倍以上，確認人交易只需支付首期；二、餘款則可借入按揭，銀行樂於提供按揭貸款，按揭利率亦遠較所有貸款低，因此持 貨成本並不高昂。樓市的「本小利大」，加上交易費用、相關稅費偏低，樓市具備金額大、融資易、槓桿高、成本低的特性，可說是賭客樂園。以短期內脫手獲利為 目標的物業買賣，其實是一盤賭局，懂得抽身者方可免至捲入賭徒生涯。
要說香港樓市此個賭場有什麼缺點的話，也許是只可賭單邊，即只可買升，無從買跌。與其他市場比較，不論金股滙，投機者都可雙邊下注，可買升可買跌，市場上對後市有不同見解的資金投了，某程度可以在互相制衡，從而消耗單邊市的瘋狂。
成本便宜批核寬鬆的信貸 遇上只買不沽的物業市場
樓市只可買升，卻欠缺買跌的途徑，結果是大小投資者都在增加樓市需求，而外在因素如QE下的低息，則吸引更多資金投入，再一步推高需求。而香港銀行 又似乎只對樓房貸款有興趣，所以在香港樓市做按揭是「沒有難度」的易事。在借貸成本便宜、批核極寬鬆的環境下，資金不斷被投進樓市，而大小企業、富豪或升 斗市民都只能買升──直至完全脫離基本因素，樓市跌得更狠，如升市般的平衡的瘋狂。
本來賭徒要賭，後果是白手興家抑或傾家蕩產也與人無尤，但只可買升的特性，勢必導致過多的投機活動推高有實用價值的物業市場，到了樓價欠缺支持回落，損失的除了投機者，也包括高位入市的用家，甚至是向用家、炒家提供按揭融資的銀行。
在2009年起，香港金管局和政府已多次提高物業交易的成本、減低投資類物業的按揭槓桿，令樓市幾無炒賣空間。看好後市的投機者想參與樓市，也被迫得以長線持有物業，而且用較低的按揭槓桿進場。
一系列的逆周期措施、樓市辣招，大幅減低樓市對炒家的活動空間，類似1997年前全民皆賭的情況已不復見。今天市場以用家及長線投資者為主，他們對樓價波動的反應、對持有物業的取態，都與投機的炒家截然不同取向。
在社交媒體，時見埋怨香港金管局的種種限制，但如筆者所言，今天樓市潛存的殺傷力將不會如以往般嚴重，這或許需要時間證明一切，不過我們對此卻深信不疑。
聖經舊約的人類被逐出伊甸園故事，據說是沒有聽從上帝的明訓──不可吃那分辨善惡樹的果子。而人被蛇引誘下吃了禁果的結局就是被詛咒，這也開始了罪的世界。故事有不同面向的教導，其中一個理解就是「僭越的人性令始祖苦果自嘗。」
或許，沒有心存僥倖，不在各種投資市場撈一把，就是管理人性之中，嚮往僭越本性的第一步！
王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事
原文刊於信報網站2016年4月26日
先行定義，稱得上病態，最大特徵是無法自拔，在賭博中賺了錢，他們通常會加碼投注；輸了卻不肯止血，還同樣會加大注碼以求翻本。說起沉迷賭博的賭 徒，一般人的第一印象可能是位處社會基層，在公園口叼香煙，研讀馬經的中老年男士。但有關報道指出，不少病態賭徒，其實都具有相當學歷，而且在進行賭博 時，都有自己的分析工具，更會借助貸款槓桿，放大回報。
說到此處，大家應該猜到，此處說的賭徒，不僅僅局限於傳統意義下，在賭場或馬場上投注的賭客，也包括各類市場中的投機者。當投機甚或投資處於沉迷狀態，就有很大機會走上傳統病態賭徒的路；相當明顯的觀察是，這群人都十分迷信、六至七成人據說有焦慮或抑鬱的傾向。
在現代社會，不少人會在各類市場投資，一般區分投資與投機，在於投資較在意長線的回報、投資產品的自然增長；而投機卻專注短期回報，目標是賺盡。除此之外，投機的對象大多有槓桿及時效限制的成分。
賭徒樂園的樓市
好賭，可能是人性中的一個傾向；骰仔、賽馬和股票指數可賭之外，物業市場自然也可賭；然而，樓市的一些特性，對賭客甚或業餘賭客有莫大吸引力。
早年盛行的確認人交易，炒家與放盤業主簽署買賣合約後，便以確認人身份在市場放盤，但求在完成交易前將單位轉手賺差價，這叫確認人(confirmor)交易，正名是炒家(Property flipper)。對炒家來說，樓市的「美妙」是這盤賭局中，槓桿率相當高：
一、一般樓價可達用家年收入10倍以上，確認人交易只需支付首期；二、餘款則可借入按揭，銀行樂於提供按揭貸款，按揭利率亦遠較所有貸款低，因此持 貨成本並不高昂。樓市的「本小利大」，加上交易費用、相關稅費偏低，樓市具備金額大、融資易、槓桿高、成本低的特性，可說是賭客樂園。以短期內脫手獲利為 目標的物業買賣，其實是一盤賭局，懂得抽身者方可免至捲入賭徒生涯。
要說香港樓市此個賭場有什麼缺點的話，也許是只可賭單邊，即只可買升，無從買跌。與其他市場比較，不論金股滙，投機者都可雙邊下注，可買升可買跌，市場上對後市有不同見解的資金投了，某程度可以在互相制衡，從而消耗單邊市的瘋狂。
成本便宜批核寬鬆的信貸 遇上只買不沽的物業市場
樓市只可買升，卻欠缺買跌的途徑，結果是大小投資者都在增加樓市需求，而外在因素如QE下的低息，則吸引更多資金投入，再一步推高需求。而香港銀行 又似乎只對樓房貸款有興趣，所以在香港樓市做按揭是「沒有難度」的易事。在借貸成本便宜、批核極寬鬆的環境下，資金不斷被投進樓市，而大小企業、富豪或升 斗市民都只能買升──直至完全脫離基本因素，樓市跌得更狠，如升市般的平衡的瘋狂。
本來賭徒要賭，後果是白手興家抑或傾家蕩產也與人無尤，但只可買升的特性，勢必導致過多的投機活動推高有實用價值的物業市場，到了樓價欠缺支持回落，損失的除了投機者，也包括高位入市的用家，甚至是向用家、炒家提供按揭融資的銀行。
在2009年起，香港金管局和政府已多次提高物業交易的成本、減低投資類物業的按揭槓桿，令樓市幾無炒賣空間。看好後市的投機者想參與樓市，也被迫得以長線持有物業，而且用較低的按揭槓桿進場。
一系列的逆周期措施、樓市辣招，大幅減低樓市對炒家的活動空間，類似1997年前全民皆賭的情況已不復見。今天市場以用家及長線投資者為主，他們對樓價波動的反應、對持有物業的取態，都與投機的炒家截然不同取向。
在社交媒體，時見埋怨香港金管局的種種限制，但如筆者所言，今天樓市潛存的殺傷力將不會如以往般嚴重，這或許需要時間證明一切，不過我們對此卻深信不疑。
聖經舊約的人類被逐出伊甸園故事，據說是沒有聽從上帝的明訓──不可吃那分辨善惡樹的果子。而人被蛇引誘下吃了禁果的結局就是被詛咒，這也開始了罪的世界。故事有不同面向的教導，其中一個理解就是「僭越的人性令始祖苦果自嘗。」
或許，沒有心存僥倖，不在各種投資市場撈一把，就是管理人性之中，嚮往僭越本性的第一步！
王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事
原文刊於信報網站2016年4月26日
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