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2013年11月20日 星期三
新盤二按的風險
600萬元以上物業按揭成數受壓,不少發展商會推出二按,以配合新盤銷售。不過新盤二按存在的目的,與其他貸款不同,由此對物業買家、貸款機構以至金融體系都帶來連串影響。
不論是銀行提供的一按、一般財務公司的二按,以至私人貸款、信用卡貸款,貸款方的目的都在於透過貸款賺取息差。相對來說,二按由發展商關連機構提供,其主要目的卻不是賺取息差,而是透過二按,方便賣樓。基本目標有別,令新盤二按由批核至產品結構都與別不同。
發展商推優惠增二按吸引力
首先,發展商目的是以二按協助賣樓,簡單來說,只要一按銀行同意,借款人借取一、二按又可通過壓力測試,發展商便會借出二按;審批的要求較持牌銀行的批會標準寬鬆。
對選用二按入市的買家來說,金管局的壓力測試便成了避免買家超借的唯一防綫,一些負擔能力處於邊緣位置的買家,仍然可能因為二按審批寬鬆而超借入市。
在產品結構上,發展商為了增加二按的吸引力,一般會提供還款初期的利率優惠(Teaser Rate),或供款假期(Payment Holiday)。此種設計,一來是為買家盡量降低初期的供款金額;二來也是鼓勵買家,早日償還整筆二按--發展商本業不在貸款,根本不希望長期管理二按 戶口。
不過,一旦供款假期完結,又遇上市場利率回升的話,一、二按供款會暴升,形成供款震盪(Payment Shock)。如果借款人收入不穩、樓價下跌,一、二按的整體違約風險便會大幅增加(詳見「利率倘上升二按供款震盪大(2012年5月26日)」)
二按潛在問題因樓價上升消失
新盤二按批核標準較寬鬆、還款設計可能導致未來供款急升。近幾年二按沒有出現大問題,原因在於近年樓價呈大漲小回局面,二按的潛在問題都被高升的樓價自然 消弭。以二按購入新盤的買家,只要在償還二按前申請轉按,便可避免償還高息二按。借款人順利轉按慳息、貸款方提早收回貸款。問題是,如果樓價一旦回調,新 盤二按潛在的問題便會陸續浮現。
借款人以二按入市,首期開支可減少;但卻有不少代價。只要涉及二按的付款安排,單位售價必然較高。選用二按,售價一般有1至4%的差異。其次是二按的利率較高,優惠期後,利率一般以最優惠利率為準。
根據業內人士透露,在樓價高位入市,同時借用一、二按的買家,有時會出現有趣的還款行為:在一按維持準時還款的同時,卻選擇性拖欠二按供款。似乎是將樓價下跌的怨氣發洩在提供二按的發展商財務公司上。
發展商管理二按成本高
問題是,即使借款人經常性拖延供款,發展商的財務公司亦難以採取有效行動---很簡單的原因:碰上跌市,即使迫借款人賣樓,也是銀行一按優先收回欠款。
可以說,在跌市時,二按不但會影響借款人;同樣也會影響發展商:由於資金成本高,二按利潤微薄,更可能面對借款人非理性的拖債問題。除此之外,二按的管理成本亦遠高於一般人估計。
貸款需要管理-債仔準時還款要管理,萬一債仔遲供款,更要安排追收、計算罰息。在升市時,如果二按全部提早還款,發展商不必長期管理有關戶口。但在跌市 時,借款人難以轉按,二按戶口便需要人手長期管理。發展商便維持人手管理少量戶口,效益之低,可說是典型的「舊經濟」產業模式。
可能有人認為,買家借二按入市,他日面對供款上升的壓力,也是食得鹹魚抵得渴。不過,一旦利息上升,樓價調整,一、二按組合帶來連環違約的風險勢將增加;卻可能成為金管局重重防範下的弱點,其潛在影響,值得留意。
原文刊於經濟日報網站 2013年11月20日
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