消失的按揭宗數與樓市

 

今年住宅樓市成交價量齊升，初步可以斷定自2021年起的樓市調整期完成。不過，理應與成交量齊上齊落的住宅按揭取用宗數，卻未受惠於成交量回升。

對多數人來說，買樓都需要按揭融資，原因之一是本地樓價不便宜，不是太多人可以不需按揭而以現金買樓。原因之二是以按揭買樓自住，樓按利息可扣稅；加上按揭現金回贈、按息掛鈎存款戶口等優惠，足以抵消利息支出。借樓按有着數，過去不少年份，每年按揭的取用宗數甚至會高於實際的住宅成交登記。不過，近年市場卻出現相反的情況。

 

 下表是2019年至2025年10月，土地註冊處統計整體一、二手住宅成交登記、以及金管局統計的銀行按揭取用宗數。

	整體住宅成交登記	銀行按揭取用宗數	按揭取用/成交比
2019	59,797	82,633	1.38
2020	59,880	67,111	1.12
2021	74,297	83,067	1.12
2022	45,050	62,984	1.40
2023	43,002	50,059	1.16
2024	53,099	39,327	0.74
2025 (1至10月)	51,361	39,319	0.77

 

住宅交易的買賣雙方在簽署買賣合約後，律師通常在一個月左右到土地註冊處登記成交。而按揭取用的日期變數較大，二手樓視乎雙方議定的成交日，取用按揭的時間大致在簽署臨約的45至60天內。一手樓便要視乎買方選用的付款方式，如果是建築期付款，樓按的取用時間可以與簽署正式買賣合約差距逾一年。雖然成交登記與按揭取用在時間上有一定的不匹配，但大致上由圖表可看到，近年市場出現成交登記回升，但按揭取用下跌的情況。2019年至2023年，全年住宅按揭取用宗數高於成交登記，反映的是除了因為新買賣而出現的按揭取用個案，市場上也有大量的因轉按而出現的按揭取用個案。

2023年後，因樓價下行、按揭利率上升，業主要轉按，會面對估值下跌，新按金額可能低於原有按揭未償還金額、新按利率較原有按揭為高的情況；加上銀行下調向轉按客戶提供的現金回贈，令轉按變得困難及無利可圖，結果令轉按幾乎消失。

金管局並沒有提供按揭取用數字中，一手成交、二手成交及轉按的分類。但在每月的新批按揭統計中，相關分類卻可參考。2022年，銀行全年批出88957宗樓按，當中26168宗，即29%為轉按申請；2025年1至10月，銀行批出53236宗樓按申請，當中6719宗，即11%為轉按，可見轉按的申請數字及佔所有申請的比率都大跌。

在轉按減少之外，另一個可能令按揭取用金額減少的原因，可能是短炒個案上升。港府在2024年2月撤銷了所有遏抑樓市的印花稅。過去在設有買家印花稅、額外印花稅等措施的年份，持有一個物業的本地人再買第二個物業，要支付較高的從價印花稅(稅率最高時間為樓價15%)、在2年內轉讓物業，又要再支付最高達賣價20%的額外印花稅。種種印花稅令短炒住宅無利可圖，市場以用家為主導。

據地產代理統計，今年頭9個月的二手成交，持貨約1年或以下的短炒個案按年大增2.7倍，共有467宗。四百多宗的一年內轉讓的個案看似不多，但出於投機原因而入市，尚未售出物業的個案一定比此個數字為高。對短線投資者來說，如以按揭入市，在罰息期(一般為取用按揭2年內)出售物業，便要向銀行支付罰息，增加轉讓成本。較有實力的投資者可能會因此而選擇以現金方式交易，免卻麻煩。

展望明年，樓市的短線交易比例可能因樓市好轉而增加，這些投資者對樓按的需求未必太大。不過，如拆息隨美息下調，樓價又持續回升，轉按的需求可能增加，帶動按揭取用個案回升。

原文刊於信報網站2025年12 月9日 

 

特朗普「50年按揭」構想：助置業還是推高樓價？

 早前美國總統特朗普在社交媒體發布一張圖片，標註為「50年期按揭」。此動作解讀為他意圖延長當地的按揭還款期，以協助美國人置業。究竟在樓價愈來愈高的情況下，拖長按揭還款期是否一個好主意？

早前特朗普在他旗下的Truth Social發布題為「Great American Presidents」的圖片，把自己和富蘭克林．羅斯福(1933至1945年任美國總統)的相片並列。在羅斯福總統相片上標註「30-Year Mortgage」。而在特朗普自己的相片上標註「50-Year Mortgage」。

參考歷史，於1934年之前，美國的一般按揭貸款年期為3至5年(可續約)，按揭成數一般為50%。總統羅斯福面對大蕭條，推出的「新政」，包括引入30年期定息按揭，按揭成數亦上升至80%。連同其他一系列措施，羅斯福帶領美國走出大蕭條，被認為是美國史上最偉大的總統之一。而「30年樓按」的限制，大致維持至今。近年美國樓價持續上升(2025年中的樓價中位數較疫情前高25%)、首次置業者的平均年齡由上世紀八十年代的不足30歲升至現時的40歲。

 

特朗普試圖推出50年按揭，一般認為是要回應年輕中產置業難的問題。以現時美國樓價中位數約41萬美元計，八成按揭，貸款額約33萬美元，以定息6厘計，30年期每月還款約1979美元，如年期延至50年，每月還款可減至1737美元。理論上有助更多美國家庭置業。

在特朗普拋出50年按揭的主意後，暫時未見美國政府具體的行動、也未見落實構思的時間表。不過，如果美國真的把一般按揭還款期上限延至50年，反而可能有推高樓價，令當地人更難置業的反效果。

在個人層面，在利率、本金不變的情況下，如果每月只可拿出一定金額償還按揭，延長樓按還款年期令可負擔的樓按額度上升。簡單來說，本來負擔不起的樓價，變成可以負擔。但在宏觀角度，樓價上升是因為供不應求，在供應未有效增加的情況下延長按揭年期，等於增加市場的有效需求，正常結果只會進一步推高樓價，最終抵消了延長按揭年期、減低每月還款的效果。

此外，按揭年期對每月還款的基本影響，是在利率及本金都不變的情況下，年期愈長則每期還款額愈少，但全期支付的利息總額愈高(以本金33萬美元、定息6%計，30年按揭全期利息38.2萬美元，50年按揭全期利息約為71.2萬美元)。而且還款期愈長，還款初期償還的本金金額愈低。以33萬美元樓按，定息6%計，還款期30年，首年償還了4052美元本金；如還款期50年，首年只會償還1075美元本金。

美國最終會否推出50年還款期的按揭，與多數香港人沒有太大關係，但在個人層面，本地置業者在選擇還款年期時，亦宜仔細計算還款期對全期利息支出及每月還款之中，本和息比例的影響。

原文刊於信報網站2025年11月18日 

解讀負資產

 金管局數據反映第三季負資產個案回落。一般人視「負資產增加」為壞消息；相反「負資產減少」為好消息。其實，當大家明白「樓價可升可跌、偶有調整」為正常現象後，應該接受市場存在少量負資產個案，才是正常現象。

上季負資產數目，錄得31449宗，按季減少17%，主要原因應該與第三季樓價回升有關。對於當事業主來說，「脫離負資產」自然是好事，萬一有需要出售物業，也不必「抬錢贖樓」，靈活度增加。但說到底，數字回落是季內樓價上升的結果。如果本季樓價持續上升，負資產數量會再減少；相反，如果樓價又再調整，負資產數目便可能回升。

 

負資產出現是因為樓價市值下跌至低於未償還按揭金額。負資產不單代表資產減值，連帶業主運用資產的選項也會受限──不能加按，甚至想賣樓也要抬錢予銀行付差價。在小業主角度，自然不希望物業因為樓價下跌而成為負資產。問題是如果完全沒有負資產，又是不是烏托邦？

過去十年八年，有一段長時間，金管局錄得的負資產個案持續為「零」，背後的原因是樓價持續上升。當樓價處於上升軌道時，即使有個別銀行職員可取得樓價十成的按揭，也一樣不會出現負資產。問題是：世上哪會有只升不跌，連輕微波動都沒有的資產？當樓價有升有跌，而市場存在樓按貸款時，負資產便是正常不過的現象。

市場關注負資產，背景因素是擔心經濟惡化、樓價持續下跌，甚至為銀行帶來壞賬。此等擔心不是完全沒有道理，但以香港銀行體系約60萬宗住宅按揭的規模而言，有幾個百分點的負資產個案，應該被視為正常現象。

過去兩年，當局雖然持續放寬按揭成數、撤銷多種印花稅，但整體上銀行批核按揭仍然審慎，一般按揭的拖欠比率維持在0.13%水平；而負資產按揭的拖欠比率雖然略高(0.24%)，但換算下來，其實也只是有75宗的負資產個案出現拖欠現象，相對於3.1萬宗的負資產個案、約60萬宗的住宅按揭，絕對是小數目。對銀行來說，負資產按揭的「量」雖然會因樓價升升跌跌而有所增減，但其「質」(低拖欠比率)卻一直維持偏低。對銀行來說，即使貸款的抵押品市值下跌，仍不會影響按月收回本金及利息。

 原文刊於信報網站2025年11月4日

準買家減息下置業部署

美國聯儲局在本周議息，如無意外，聯邦基金利率將再下調。香港的最優惠利率、與之相關的按揭利率料會跟隨調整。減息理論上利好樓市，但本地最優惠利率將減無可減。有置業需要的買家，面對如此利率環境，應該如何部署？

根據最新市場預期和聯儲局官員表態，10月28日至29日的聯儲局議息會議，下調聯邦基金利率機會極高，主要原因是當地勞動市場疲弱和通脹壓力緩和。市場主流預期的美息下調幅度為25個基點(四分一厘)。在香港利率方面，理論上在聯繫滙率制度下，港元利率會跟隨美元。但由於現時大型銀行的儲蓄利率已屆0.125厘的低位，在儲蓄戶口不太可能為負，而且銀行要維持息差收入的情況下，估計本地最優惠利率跟隨美息下調的最大幅度為0.125厘，即「大P」降至5.25厘、「細P」降至5厘，一般P按利率及H按的鎖息上限，亦將由3.375厘降至3.25厘。

 

最優惠利率或將「見底」，對樓市影響是好是壞，有如經典的「半杯水」比喻。悲觀者會看到按息下調幅度有限、而且減無可減，他們會認為利率因素樓市刺激有限；樂觀者卻會看到本月降息之後，美國仍有持續減息的需要，中短期香港的低息環境會持續，最優惠利率可能沒有下調空間，但拆息卻有一定下調壓力，對樓市有支持作用。

雖然預期減息幅度不大，但對仍有按揭負擔的業主來說，減息仍是好消息。以25年還款期、現時利率3.375厘計，如減息0.125厘，每100萬元樓按，每月供款會由4939.5元輕微減少至4873.2元。

本地最優惠利率難有再下調的空間，但美息下調，或有助拉動香港銀行同業拆息回落。程度未必會返回2008年至2017年，一個月拆息長期低於1厘的極端低利率環境，但不排除偶爾出現今年5至8月，資金流入推低拆息，令H按業主個別月份按息意外下調的情況。

回到準買家如何部署的問題。今年樓市，全年首三季一手成交量已達1.5萬宗，一手成交量有望連續3年上升，而且全年有望突破2021年樓市高峰約1.7萬宗的紀錄。樓價方面，全年計料可終結2021年以來的跌浪。如果樓市止跌；加上按息回落，而且預期美國減息期會持續一段時間，在宏觀角度，對有置業需要的買家來說，現時似乎是不錯的入市時機。

不過，在宏觀因素之外，準買家必須考慮個人及家庭的財務前景。本地失業率最近由3.7%微升至3.9%，反映經濟未完全復甦，或者復甦中的經濟未即時帶動就業市場回暖。另一方面，過去被視為收入穩定的職業，例如銀行業，亦可能因合併、AI的普及，令職位及收入的不穩定性增加。

準買家在作出入市決定前，除了留意宏觀數據，亦宜評估未來個人收入是否穩定，才好作出置業決定。

原文刊於信報網站2025年10月28日 

撻訂多代表樓市不穩？詳解不同撻訂原因

 近月住宅市場出現成交價、成交量回升的趨勢，不少分析認為樓價或已見底。但在成交量上升的同時，今年的新盤撻訂數字亦大幅增加，究竟應該如何解讀？

根據土地註冊處資料，今年首三季住宅成交註冊量為45647宗，較去年同期上升20%，今年首三季註冊量相當於去年全年的85%，預料全年住宅成交註冊可回升至5.5萬至6萬宗水平，創2021年以來新高。成交價方面，參考中原指數，已較去年底微升，如無重大意外，估計樓價在今年企穩。

 

不過，在成交量及成交價之外，新盤的撻訂數字也於同期上升。據統計，2023年新盤約有350宗撻訂，2024年有530宗，2025年首三季已有540宗。每宗新盤撻訂個案，如果買家是簽署臨時買賣合約後未有在指定時間(5個工作天內)簽署正式合約，會損失成交價5%的訂金(俗稱「撻細訂」)。如果是已經簽署正式買賣合約，最終未有完成交易，買家一般會損失相當於成交價10%的訂金(俗稱「撻大訂」)。

不少人認為撻訂數目上升，是一個利淡樓市的訊號，原因在於買家「寧可損失訂金，也不完成交易」，一定是看淡後市了。在討論之前，我們宜先了解一般情況下，為何會出現撻訂個案。

「撻細訂」的出現，是買家簽署臨約後，未有在5天內簽署正約，立即損失5%的訂金。一般來說，罕有買家在簽署臨約後，短短幾天之內忽然對後市轉趨悲觀而決定撻訂。此類撻訂的出現，主要原因，反而是準買家自己的財務情況判斷出錯、對按揭批核的了解不多，滿以為自己可輕易獲得銀行或財務機構提供按揭貸款，簽約後才發現自己無法取得按揭貸款以完成交易，惟有撻訂離場。過去經驗，此類粗心大意的買家，可能佔一手成交的1%至2%。如果比率未見大升，不宜視為樓市負面訊號。

至於「撻大訂」出現，代表買家簽署臨約後，再簽署正式合約。買家合共已支付樓價10%的訂金，卻未能完成交易。多數情況是新盤臨近入伙，選用建築期付款的買家申請按揭時，發現銀行普遍估價不足。買家即使本身有足夠償還能力，但因未能取得足夠貸款完成交易，被逼撻訂。

要留意的是，「撻大訂」數字增加，雖然反映樓價下跌，卻是一個滯後指標，未必可以反映當下的市場趨勢──買家可能在2、3年前購入預售樓花，臨近物業入伙，需要完成交易時，出現估價不足，未能取得所需按揭貸款，惟有撻訂離場。簡單來說，最近一手撻訂個案增加，反映的是「過去一段時間樓價下跌」的事實，但撻訂數字卻不足以協助大家判斷樓市是否已經轉勢。

一般人一看到撻訂數字上升，立即聯想到樓市不穩，其實不同情況的撻訂，背後的成因、反映的問題都不同，不可一概而論。

原文刊於信報網站2025年10月21日 

減息是否足以推動存款流向樓市？

 隨按息回落、租金上升，樓價有回穩跡象，多個機構估計2025年全年樓價有望微升，結束2021年以來的樓市跌浪。目前市場主流意見認為，即使樓價回升，幅度有限且速度緩慢。原因除了眾所周知的一手存貨因素外，從存款數字亦可看出端倪。

根據中原城市領先指數，自9月至10月初，樓價指數已連續4周高於去年底水平；加上本港最優惠利率有望於本月底隨美國聯儲局議息下調，且租金持續面臨上升壓力，市場普遍預計持續4年的樓價跌浪將於今年終止。

 

雖然市場普遍認為樓價或已見底，但對樓價回升幅度預期較為保守，例如估計2026年樓價升幅約5%。其中一個原因是一手存貨。根據地產代理統計，截至9月底，一手貨尾(已推出市場但尚未出售的單位，包括樓花及現樓)約2萬個。政府數據顯示，截至6月底，已落成但未售出的單位約2.7萬個，建築中尚未預售的單位約6.4萬個。相較去年約1.56萬宗的一手成交量，即使樓市好轉、成交增加，一手存貨仍需時消化。在供應充裕的情況下，樓價難以大幅上升。

另一值得留意的因素是存款數字。好消息是香港的存款規模持續增加，截至2025年8月，總存款達18.89萬億元，按年上升10%，較2021年中樓市高峰期上升24%。相比2024年全年物業成交註冊金額僅5341億元，只要少量存款流入樓市，已足以推動樓價上升。在租金上升及定存利率回落的情況下，資金從銀行存款轉向樓市的動力確有增強。

不過，銀行客戶將資金存放於儲蓄或定期賬戶，而非進行其他投資，自有其原因，例如不願承擔風險等因素亦需考慮。另一方面，現時普遍認為租金回報率高於定期存款，但比較對象為小單位的名義租金回報率(約3.7%，未扣除差餉、物業稅、維修等成本)與港元定期存款利率(3個月約2.4%)；然而，隨着港元定存利率下跌，客戶更可能傾向轉存外幣，例如現時美元3個月定存利率亦達3.7%。

根據金管局數據，港元存款利率於2003年底達到高位後回落。截至2025年8月，持牌銀行的港元定期存款約3.77萬億元，較2023年底下跌13%，而同期外幣存款規模達6.6萬億元，上升32%，反映資金流向外幣定存的趨勢。未來港元定存利率或會繼續下跌，租金回報可能上升，但能驅動多少存款流入樓市，仍需觀察。

原文刊於信報網站2025年10月14日 

「十大屋苑」的樓齡與按揭

 每個星期，地產代理、傳媒都會總結周末的一手及二手成交。當中二手數據，市場習慣引用的是地產代理提供的「十大屋苑」成交。「十大」的名單多年不變，是否仍能充分代表二手樓市？

在一手住宅市場，發展商銷售新盤，成交紀錄都要上載至一手住宅物業銷售監管局網站，資料清楚明確。而在二手市場，由於買賣雙方簽署臨時買賣合約不會即時向官方登記，傳媒需以數據反映最新二手成交時，便會以地產代理的統計為準。

現時香港兩大主要地產代理集團對十大屋苑的定義一致，名單包括太古城、康怡花園、海怡半島、美孚新邸、麗港城、黃埔花園、新都城、沙田第一城、嘉湖山莊、映灣園。客觀上，地產代理以上述屋苑的成交作為二手市場的晴雨表甚為合理，因為這些屋苑地理上分布於港島、九龍及新界，規模龐大，成交活躍，能反映整體二手市場情況。

 

十大屋苑的名單已多年未變，「十大」之中，最年輕的映灣園，樓齡約14至24年。雖然十大屋苑的成交情況整體上能反映市場趨勢，但未必能充分代表新晉二手屋苑的市況。但由於近年市場較少有單位數目近萬個的新屋苑，單從每周成交量考慮，新晉屋苑難以保證每周均有成交，估計「十大屋苑」這個被視為市場晴雨表的指標，在短期內難以改變。

不過，市場指標是一回事，從買家角度考慮，可能更需關注購買相關屋苑單位的潛在問題：個別屋苑開始進入高齡階段，新買家能獲得的銀行按揭年期逐漸縮短，未來可能影響屋苑單位的流動性。

現時多家銀行以「75減樓齡」計算按揭還款年期，個別銀行對大型屋苑單位的按揭年期計算標準為「80減樓齡」。例如一個樓齡51年的大型屋苑單位，銀行可提供的按揭年期上限為29年，未來隨着樓齡增加，新批按揭合約的年期將進一步縮短。

除非銀行未來調整按揭年期的計算標準，否則十大屋苑的未來買家將陸續面臨可獲按揭年期縮短的問題。在按揭金額及利率不變的情況下，按揭年期縮短將導致每月還款額增加，申請按揭所需的收入也會提高。

最近幾年，新批按揭合約的平均還款期約27年，已非常貼近金管局按揭指引的30年上限，反映買家整體偏向或需要較長的按揭還款期。市場上的大型屋苑陸續邁向高齡，準買家考慮購入樓齡超過50年的屋苑，除了需考慮可獲按揭年期較短的問題，還需關注未來轉讓物業時，因按揭年期進一步縮短，市場承接力下降，轉讓難度增加的問題。

原文刊於信報網站2025年10月7日