新盤撻訂看樓市

每次新盤開售之後，都會出現一定數量的撻訂個案，最近有統計顯示，2017年至今，新盤撻訂個案近250宗。不少人認為撻訂反映買家不看好樓市，寧可損手離場，但此判斷可能與實際情況有點差距。

據報，今年至10月初，新盤共有約250宗撻訂，平均每宗90多萬元。一個常見的觀點是撻訂反映買家看淡後市，計數之後，認為放棄訂金，他日低位入市損失更少。

的確，以撻訂金額平均90萬元計，買家「沒有理由」不計算清楚就作出入市決定。在就業情況穩定、年內股市大致上升，又沒甚天災人禍的情況下，應該沒有多少買家是簽約後遭遇巨變而放棄成交。「看淡後市」/認為「撻訂再買」更抵似乎是合理推測。

以上假設有如傳統經濟學，假設每個人都以理性計算得失，作為每個決定的基礎。今年的諾貝爾經濟學得獎者塞勒(Richard Thaler)，卻正好提醒大家，一般人所做的決定經常不符自己的最佳利益，完全偏離經濟理論的理性決策。當新盤開價愈來愈高、新盤售樓處氣氛熱烈時，很容易產生「非買不可」的感覺。當簽約之後，要處理按揭事宜，才發現自己難以申請按揭的，其實大有人在。計錯數或無計數便膽粗粗抽新盤，也許才是撻訂個案持續出現的原因。

某程度上，近年按揭指引陸續收緊、新盤按揭層出不窮也許增加了準買家計數的難度，例如市場上仍會有人誤以為標準按揭成數是樓價七成、更多人不了解有其他按揭負擔會影響新購物業按揭申請。過去幾年一度流行的「必批PLAN」、「呼吸PLAN」亦易令人誤會買新樓向發展商申請按揭一定獲批。但現時新盤的「呼吸PLAN」買少見少，多數會要求買家提供入息證明，符合一定條件方會批出按揭。

在計錯數買家角度看，可能寧可借入必批的按揭，而不願撻訂離場。但從宏觀角度而言，新盤按揭需要審批，一定程度上減少了準買家借入超負荷債務的風險，會比免審必批更健康。
最後，行為經濟學雖然說明人在作決定時，不一定時時理性。但此卻不是準買家懶計數的藉口，在作出置業之類的重要決定時，還是跟隨傳統經濟學的假設，事事計算便理想一點。

原文刊於信報網站2017年10月17日

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首置上車三贏局面

林鄭公布其特首任內首份施政報告，房策重點之一是「首置上車盤」；部份細節早前已透過不同媒體放風，也因此在正式公布前已招來不少批評，包括指計劃利好發展商。計劃是否有效紓緩「上車」問題有待觀察，但部分批評看來未算公允。

對於首置上車的批評，似乎集中兩點，其一是為何資助較高收入家庭置業，而非將資源用於協助低下階層解決住屋問題。

其二為計劃似乎有利於持有大量農地的發展商將農地轉為住宅發展（部份用為首置上車、部份作私樓），過程中更可能出現「政府出資起路、發展商地皮價值上升」的利益輸送問題。
對於第一點，批評涉及價值判斷（應該協助較有能力的人置業，抑或協助居住情況較差的人）。較可能的答案是，首置上車的目標客戶入息較高，斷供風險低。也不排除當中涉及政策考慮—例如透過措施爭取中產支持。由於涉及價值判斷，是否合理，可能難有一個公認的答案。

挪用原有住宅地皮無助增加供應
對於第二點，即認為計劃是明幫準買家，暗助發展商釋放農地潛在價值的批評，看似合理，卻昧於現實。在此類批評者眼中，「發展商獲利」似乎是原罪。即使一個計劃可以令房屋供應增加、但會令發展商獲利，便應該被批判。

在現實中，如果首置上車計劃挪用原有的公屋或私樓用地，便等於將一個餅多切幾份，每份再安上不同名目，整體供應不增加，其實難以解決房屋問題。反而是利用新計劃，加快農地轉住宅，有可能加快房屋供應—而且是資助房屋及私樓的供應同時增加。

可能有些人仍會認為，有關計劃令發展商獲利便是不義，但現實是不少發展商持有大量農地，此類土地遲早會在曠日持久的補地價、規劃程序後慢慢發展為住宅。如果透過首置上車計劃，可令土地加快釋出，只要當中興建私樓的部份補價合理，其實可以是一個官方、發展商、準買家的三贏方案。

原文刊於經濟日報網站2017年10月11日

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「大學生首置」值得期待？

有發展商表示，願意把新盤中部分單位劃為「大學生首置」計劃；雖然有關發展商未曾正式公布計劃詳情，但媒體已引述「消息人士」列出具體而微的計劃詳情。對於可能符合資格，剛畢業數年的職場新鮮人來說，有關計劃又是否值得期待？

綜合媒體報道，有關計劃可能有以下特點：
一、並非減價賣樓，撥入計劃的單位與其他公開發售單位列於同一份價單；
二、發展商提供高至九成按揭，利率參照銀行；
三、按揭還款年期可能長於30年；
四、購買資格可能是大學畢業數年、未曾置業的青年人。

簡而言之，可以說發展商是以延長供款期的方式，令每月供款減少，為合資格買家提供一個每月供款可負擔的按揭組合，以協助他們入市。由於有大學學歷青年人未來薪金增幅可能較高，發展商提供高成數按揭的風險不算太大。

不少人可能會說，以有關項目開盤價近600萬元計，一成首期亦需60萬元。大學畢業生初入職場可能仍要償還政府貸款，短短數年間難以儲蓄一成首期；最終「受惠」於計劃的，可能又是「有父幹」的一群。此批評可能合乎現實，但在發展商/貸款人的角度看，有父母提供置業首期、收入良好的大學畢業生，卻是進一步減低貸款風險。事實上，有家庭財務支持的買家，入市總會較容易，此大概是任何計劃都改變不了的現實。

在合資格、又有首期的青年準買家來說，有關計劃未嘗不是提供一個低首期入市方案。以入市首期預算「只有」60萬元的買家來說，即使透過八成按揭保險，要購買400萬元物業，仍是Mission Impossible，相關方案不失為另類選擇。如果一個發展商的行動刺激同業推出類似計劃，在競爭之下亦可能出現條件更佳的方案。

較大的變數反而來自港府，發展商的「大學生首置」計劃，目標客戶似乎有機會與官方的「首置上車」計劃重疊。收入較佳的青年準買家，不妨待兩個計劃都公布詳情後，再仔細比較。

原文刊於信報網站2017年10月10日

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靠父幹的風險

這邊廂金管局提示市民，需要父母協助置業的年輕人，要小心衡量負擔能力。那邊廂新盤開售，月入6、7萬元的一對情侶，要雙方家庭共同出資，才可購入新盤小單位。究竟「靠父幹」的上車安排，具體風險何在？

都是「靠父幹」，其實不同情況會有不同的風險，不能一概而論。家人協助子女置業，大概可細分為「提供首期」、「協助供樓」兩大類，前者又可分為以儲蓄資助，或將物業加按融資兩種情況。

原則上，由父母以儲蓄協助子女支付首期，在財政上風險較低，主要原因為此類個案大概不涉及利息支出，亦不必面對未來利息上升、供款增加的風險。尤其是那些收入較高，可應付按揭供款，單純欠缺首期的買家，如果借用家人財力入市，風險相對較低。當然，如果出資的父母已近退休年紀，動用的資金又會影響到退休生活，又是另一個故事。

需考慮家人往後財政情況
類似的情況是上一代協助供樓（包括作為按揭貸款的聯名借款人或擔保人）；如果買家本身的收入是不足以通過壓力測試，需要家人在「出名」之外提供實質的財政資助；如家人臨近退休，往後收入下跌，亦一樣會為供樓帶來重大壓力。

反而家人將物業加按為子女提供首期的個案，風險不一定較高。尤其子女欠缺首期，而退休的父母卻有物業，可考慮子女擔保加按套現。如果子女的收入可以通過舊樓加按及新居按揭的壓力測試，總供款不會高於月入4成，此類個案的總貸款額可能較高，但借款人應該有能力應付。

最不理想的，大概會是準買家本身需要不設壓測的發展商高成數按揭入市，而首期仍需父母加按物業，而父母舊居按揭供款仍需下一代償還。表面看來，情況與前文提及買家要負擔兩筆按揭供款類似。不過，其中一筆貸款不經壓測，借款人卻較容易出現超負荷的情況。
樓價高企，財政實力較佳的家庭資助子女入市，恐怕無可避免；看來亦難以限制。但有幸獲家人資助的年輕買家，在入市前宜考慮兩個基本因素：1.家人提供資金後，會不會對其本身財政帶來壓力；2.如果資金涉及加按等途徑而來，計算所有借款後，整體還款是否仍在可負擔水平。如果兩個因素都是正面的，風險仍算可接受。相反，準買家即使獲家人拍心口資助，都宜詳細計算方好作入市決定。

原文刊於經濟日報網站2017年10月4日

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發展商一按不再必批？

近年新盤開售，發展商大都會為買家提供財務安排，過去部分新盤更是提供「呼吸PLAN」，號稱不要求任何入息證明即批。近日情況似乎有所改變，發展商提供的融資，開始在價單中列明入息要求。此舉對借款人控制按揭風險，又有沒有幫助？

其實發展商(或其關連財務公司)為新盤買家提供融資由來已久；以往較常見的是在銀行一按之外，另行提供二按。但近年銀行按揭指引收緊，「一按+二按」的組合要通過壓力測試有一定難度，發展商直接提供整筆一按，以繞過壓測的情況便更為普遍。

不同發展商對一按的審批有不同標準；較進取的是所謂「呼吸PLAN」，意指批會的條件是「有呼吸的便會批」，不需申請人提供入息證明。不過，「包批按揭」在新盤並非主流，過去不少發展商的一按安排，其實一樣有審批程序，要求入息證明及借款人供款低於入息一定比例，只是要求會較銀行寬鬆，亦未必會明文列出要求。

對財力不足的買家來說，此類安排的「好處」是取得其他途徑借取不了的貸款，降低入市難度。但風險是貸款額可能超出小業主負荷，未來應付不了供款。

但近日情況有變，開售的部份新盤，雖然如常設有發展商融資安排，不但表明並非「包批」，更明文要求申請人符合一定條件。以某新盤為例，提供售價85%一按，30年還款，首3年利率P-2%，其後P-1%。價單列明申請人需提供入息證明，要求供款不逾月入60%。

以風險管理的角度而言，對借款人的供款與入息比率有一定要求，是一種進步。起碼是避免了財力嚴重不足的買家，借入了超負荷的樓按。不過，一個新盤，未必有很大代表性。其他發展商是否跟隨，有待觀察。

此外，即使要求收緊，對於僅僅符合資格獲批按揭的買家來說，在按揭優惠期完結時，其實仍要有節衣縮食供樓的準備。萬一市場利率回升，對財務情況的影響亦更為明顯。

利率正常化將令供款比率增加

以一個售價600萬元單位為例，85%一按即510萬元；首3年利率P-2%(3厘)，月供21,502元，要求入息下限為35,837元。3年後利率優惠完結，如最優惠利率不變，月供會升至24,102元。早前聯儲局估計未來3年會加息1.5厘，如港息跟足，3年後每月供款會是28,297元。如借款人未來3年，每年加薪5%，3年後月入會升至41,485，供款仍會佔月入68%。

供款3年後，尚欠發展商一按477萬元，如果樓價3年內不升不跌，按揭餘額佔樓價79.5%。小業主如無大批現金，又是難以轉按至銀行節省利息。

當然，百貨應百客，如果準買家有信心在3年後財務情況大幅改善，又或看好未來樓價，認定樓價仍大有水位，借用發展商利率略高的一按仍是理性選擇。對於一般買家而言，雖然個別發展商已為一按批核條件設有一定限制，卻不宜認定貸款機構敢批，就是安全，宜細心計算優惠期完結、利率正常化之下，供款對自己財務情況的影響，再作入市決定。

原文刊於iMoney 2017年9月30日

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全面討論發展商按揭利弊

消委會在9月中發表報告，提醒新盤買家，如借用發展商按揭入市，要留意全期利息支出較高的風險。發展商安排的一按、二按利率較高，大概是稍有留意樓市新聞的人都會知道的事；但所謂百貨應百客，此類產品總有合適對象，問題是借款人是否了解當中利弊。

利：低首期
所謂「有首期，邊個想借高息按揭」，發展商(或其指定財務機構)提供的一按、二按，目的都是方便賣樓予首期不足的買家。事實上，低首期可能是此類產品最主要的賣點。

半利半弊：供款優惠
不論是「全隻一按」或「一+二按」的組合，多數發展商的按揭，都有「優惠期」的設計，或者是初期只供利息，或者是供款初期利率較低。客觀而言，有關設計的確可令借款人在供款初期負擔減少。但要留意，如果借款人在優惠期後未能償還餘額，供款會大幅上升，如遇上市場利率上升，供款急升比例更是驚人。

更要留意的是，除非借款人有能力在優惠期完結後償還發展商按揭(方法包括以現金儲備償還，或以銀行轉按方式償還)，否則都需要有長期以「正常利率」還款的準備。
消委會以比較銀行按揭及發展商按揭「全期利息支出」的方法，提出後者利息支出較高，未必是一個最好的比較標準，因為很少人會「一供到尾」；換樓、轉按等都會減少支付高息按揭的時間，但在有能力償還高息按揭前，借款人可能需要較長時間應付高息按揭，卻是不爭的事實。

弊：免壓力測試
發展商提供的按揭安排，可粗分為「全隻一按」及「銀行一按+發展商二按」；後者由於涉及銀行，整個「一+二」的按揭組合，要通過壓力測試；當中二按利率雖然較高，但經過壓測，一定程度上保證了借款人在二按優惠期完成，利率又再上升3厘的情況下的還款能力。
而發展商提供的「全隻一按」，由於不涉銀行，部分不設壓力測試的要求，審批寬鬆。在某些借款人看來，毋須審查，正好方便他們多借，是利非弊。但此類安排，可能令借款人不小心借用了超出自己負擔能力的債務，在風險管理角度而言，並非一個良好設計。
上文陳述的利弊，不是建議新盤買家遠離發展商按揭；而是希望買家借取按揭前，先了解產品特性，選擇最適合自己的按揭產品。

原文刊於信報網站2017年10月3日

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如果利率3年升1.5厘

過去幾年，討論樓市走向時，利率走向都是避不開的因素。聯儲局9月開完會，估計至2019年，美息會再上升1.5厘；假設港息往後跟足美息升幅，對借款人會有幾大影響呢？

聯儲局在9月議息後，決策官員估計今年底的聯邦基金利率約為1.4厘，意味有空間再加息1次（0.25厘）；至明年底基準利率估計約為2.1厘，意味來年有再加息3次空間。最後，官方傾向2019年再加息兩次。連同「縮表」和加息在內，聯儲局今個緊縮貨幣周期估計持續至2020年。換言之，未來數年，除非美國經濟超級強勁，令聯儲局需要額外加息為經濟降溫，否則未來3年，美息上升的幅度大概就是1.5厘。

假設往後港息跟足美息升幅，以新批P按2.25厘計，幾年後按息會升至3.75厘。利率上升，按揭每月供款增加。以借款額300萬元，還款期30年計，利率為2.25厘時，每月供款11,467元；利率如升至3.75厘，每月供款會增加至13,893元，增加2,426元或21.2%。

每月供款將增21%
增幅是大是小見仁見智；不過，假設一名按揭申請人在2017年申請按揭，借款額300萬元，他月入需達27,610元方可通過壓測，加息1.5厘後，按揭供款大概會佔其申請按揭時的月50%；參考過去經驗，平均50%的供款負擔，似乎仍是香港業主應付得到的水平。

當然，以上計算是假設未來3年，聯儲局加息加足1.5厘，而港息完全跟隨。但市場上不少人懷疑美國是否可順利加息，主要論點是美國經濟未見特別強勁，特朗普的經濟計劃似乎難獲國會支持，經濟前景不明，欠缺加息條件。某家大銀行高層便明言，估計2017、18年，美息加2次共0.5厘後便可能見頂，而且港息仍有暫不跟加的條件。

美息是否會在3年內加足1.5厘，有待時間證明，但暫時看來，即使港息跟足，似不足以嚴重影響本地樓市。

原文刊於經濟日報網站2017年9月27日

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