財務機構爆煲風險

市場擔心，銀行按揭收緊，會迫使用家轉向財務機構尋求二按，以解決首期融資問題。當然不排除有此可能，但由債仔角度看，誰會去借利率動輒20厘的按揭產品？

以往不排除有個別炒家借取二按，購入平價單位作短炒，只要買賣時間短，利率高一點問題不大。不過，在政府推出雙倍印花稅和額外印花稅後，此類操作幾 乎絕迹。至於長線投資者又會不會以二按購入單位？或者有可能，但卻不能理順一般物業租金回報率2厘多，高息按揭絕對會蠶食租金，而出現負回報。

那麼主要借高息二按的是什麼人？據我們的觀察，其中一類是「債冚債」的人。當中又可分為兩類：一種是舊債到期，要借新債償還；在此種情況下，新債債 息可能高於舊債，最終拖垮借款人財務；第二種是以較低息的新債代替較高息的舊債；利率20厘在按揭貸款算高，卻比信用卡普遍逾30厘的利息低得多。此類操 作，計算上借款人的財務情況反而是較前改善。不過，兩種情況都與主導樓市用家關係不大，可說是小眾的非主流貸款。

另一類會向財務借用按揭入市的，便是有自住需要，但因種種原因，例如欠缺足夠收入證明，一時難向銀行取得按揭的人。對他們來說，一旦情況改善，便會立即轉向銀行申請按揭。對他們來說，財務機構提供的按揭，其實類似於「過度性貸款」(Bridging Loan)。

財務按揭「短期周轉」的特性，其實反映此類機構面臨一種「逆向選擇」(Adverse Selection)的風險。天擇是「適者生存、汰弱留強」，但由一開始，會選用財務機構按揭的都不是(財務上的)強者。反而財務按揭利率高、年期短的特 性，會令財政情況較佳的債仔傾向提早還款；走不了的，都是財務情況一般或欠佳的債仔。對財務機構而言，一般或欠佳的客仔是既定的選客定位，即是一切已是計 算內的風險。沒有能力提早贖會，但仍能持續以高息還款，亦算是好客。所以主動Call Loan反而是自斷米路的行徑，更會是「逆向選擇的二次方」(把情況一般中的較佳者篩走)！

由於債仔會傾向提早贖會，財務機構其實也面對相當大的填氹風險(Replenishment Risk)，客戶不斷流失，債主便要恒常發掘新的客源；以此作切入點看，主動Call Loan來應對負資產，便等同自己把氹挖大，未來要填的氹將愈來愈大。

除此之外，財務機構雖然不是銀行，但只要有一定規模，運作模式也不是Hit and Run；向準時供款的債仔Call Loan，一樣會影響商譽。退一步而言，一旦抵押品成為負資產，原則上是可要求債仔進行Top Up(提早償還部分餘款)去將風險遞減，沒有必要將債仔推到考慮破產，而令自己全輸的犯本行為。

綜合來說，在一般或欠佳的債仔，財務機構二按仍是解決過度問題或生意周轉的有效途徑，作為市場生態一部分，亦沒有必要將之妖魔化。只是，一旦此類貸款失控增長，危及市場生態，金管局其實有大量招數可以應付，此點大家應對金管局保持信心。

回到「財務機構提供的按揭，最終會導致樓市爆煲」的觀點，一如金管局副總裁阮國恒所言，財務機構提供的按揭，比重只佔整體按揭市場的1%；要由此 1%的份額影響至整個市場(即100%)爆煲，需要每一個環節出現線性式的惡化發展，而且時間上需要高速進行，是否真會出現，便有待時間證明。

原文刊於信報網站 2015年4月14日

強積金供樓可行嗎？

新加坡建國總理李光耀逝世，獅城與香港在各方面的異同再一次被拿出來比較。其中一個熱門話題是「強積金供樓」，新加坡人可調用公積金供樓；香港的強積金又是否可以仿傚，以減輕小業主供款負擔？

本來「強積金供樓」的構想，只是坊間茶餘飯後的話題，但新上任的積金局主席忽然表示，有關概念值得研究，甚至打算在積金局董事會討論。令有關話題突然升溫

。但觀乎初步反應，似乎社會對有關建議不太受落。

其中一個已有多人提及的是強積金供款與樓價比例問題。某國際調查報告提及，香港的平均樓價是中等收入家庭的17倍；而新加坡的數據是5倍；而另一方面，新加坡人的公積金大概佔月入3成多；相對而言，香港強積金的僱主及僱員供款，總共只是月入1成。簡單來說，新加坡的樓價相對於當地人收入較為相宜，公積金比例卻較高；新加坡人挪用公積金作供樓，對減輕每月供樓負擔的作用明顯較香港人高。當然，要提高強積金供樓的作用，其中一個方法是增加強積金的供款比率；但觀乎民情，此方向的改變，大概難受打工仔歡迎。

另一個問題是，現時市民嘆置業艱難，除了指按揭供款高企外，首期開支是更嚴重的問題。即使容許市民將強積金用於供樓，對買家面對難以儲蓄首期的問題，卻是難以解決。

在算術之外，以強積金供樓亦有其原則問題。在香港，一般有置業的中產家庭，自置物業佔資產組合比例一般較高。強積金將資金投資於不同的基金，原則上有協助市民分散風險的作用。未來如果容許市民將強積金用於供樓，便等同將所有雞蛋集中於同一籃子。一旦樓價下跌，挪用強積金供樓的市民，便會蒙受更高的損失。

假設強積金可用於供樓，對小業主有沒有幫助、風險是否過度集中，此是個人層面的微觀問題。但將有關構想落實，對宏觀層面的影響亦不容忽視。金管局推出多輪措施收緊按揭，政府多次增加印花稅，說穿了就是以減少按揭槓桿、增加交易成本的方式，以圖調節樓市。如果在現時樓價偏高的時候調整強積金條例，容許挪用強積金供樓，便等同為熾熱的樓市注入更多燃料，似乎有違政府調控樓市的政策目標。

強積金用於供樓的構想，絕非一無是處；但考慮到樓市周期及政府的施政目標，現時卻未必是考慮推行的適當時候。

原文刊於iMoney 2015年4月11日

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被忽視的一群

「要不要買樓、何時買樓」在本地是永恒熱門的話題。但在網上瀏覽一下，會發現大眾將焦點集中在年輕人的置業問題；但樓價瘋漲，備受壓力的又豈止是年輕人？

傳統傳媒討論置業問題時，訪問的大都是年輕人。固然，年輕人初入職場，收入一般較低，面對「上車盤」動輒400萬元的入場費，會有不知如何置業之嘆。如果偶爾訪問中年人，談及的大都是如何換樓、甚至如何「一開二」等等話題，彷彿人到中年，就沒有「上車」問題。

年輕人初次置業，典型情況是成家立室，新婚夫婦入市，一般未有子女，眼光放遠一點的，生育計劃亦可能只是一個起兩個止；在入市時，大可考慮小單位，新發展區樓齡十多年的2房單位，成交價在400萬元左右。「年輕人如何負擔樓價400萬物業」便是大家反來覆去計算的問題。

私樓中有1/3住戶為租客
但現實中，「中年上車客」的問題可能同樣嚴重。根據官方統計，居於私人住宅的住戶中，65.5%居於自置物業；即私樓中有1/3住戶為租客。租客「選擇」 租樓的原因多樣，可能是拒當「樓奴」、不參與追逐樓價的遊戲；也可能是受制於錯失入市機會/看錯市「落車」，加上現行措施對購置中價物業的按揭限制，再難 追上高升的樓價，唯有繼續租樓。

以一對年屆四十的夫婦為例，二人可能育有一對子女；可能因為種種原因，錯失入市機會。現時他們要「上車」，即使不考慮校網等因素，單是居住空間的需要，會 考慮的也是3房單位，在新發展區，此類單位樓價動輒在600萬至1,000萬元水平－－樓價一般已超過按揭保險的適用範圍。以800萬元物業為例，按揭成 數上限是6成，即首期開支為320萬元，印花稅是30萬元，加上律師費、代理佣金、裝修等支出，也要另外數十萬元。意味此類家庭「上車」，動輒要耗用接近 400萬元的現金儲備－－對中產家庭來說，也是偏高的支出。

二按一般還款期較短 息率較高
當然，假設他們現金儲備不足，也不代表他們完全沒有入市機會。不少一手項目都會安排二按協助買家入市。以一般樓價2成的二按為例，加上樓價6成的一按，買 家購置833萬元以下物業，仍可將首期支出壓低至樓價2成水平（受制於按揭指引，購置833萬元以上物業，一按成數上限會由6成逐漸減至1,000萬元及 以上物業的5成水平）。但首期問題「解決」了，又會引申另一個問題：供款能力。二按一般的還款期較短、息率較高，借款人要通過壓力測試，便需要較高的收 入。

由於二手市場放盤的業主難以提供類似發展商二按的財務安排，未來一段時間，只要有關按揭成數的逆周期措施未放寬，「換樓市場」或者說三房以上中、大型單位由一手主導的局面亦勢將持續。


原文刊於經濟日報網站2015年4月8日

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財務機構的風險管理措施

財務機構提供的按揭會否引發細價樓下跌，而最終引爆吹脹多年的樓市，是市場熱話。筆者從事商業銀行及按證工作多年，對財務作業的丁點認識，希望以貸款人及借款人角度，嘗試分析有關現象及影響。

一般認為，財務機構放債欠缺監管──只要向警方申請放債人牌照，利率不高於法定的60厘息，就可合法放債。而此等機構在一按以外，再向業主提供的按 揭，整體按揭比例可能貼近，甚至高於市值十成。一旦樓價回落，物業便成為負資產；只要業主斷供，銀行便會收樓，提供三、四按的財務機構將可能面對全輸的後 果。因此，有人認為財務機構為減少此方面風險，一有風吹草動，勢將Call Loan，觸發樓市調整。

「財務機構提供的按揭，最終會導致樓市爆煲」，這命題接近一種滑坡理論；理論上可能，但在細節上的互動要同時以線性發展，而且過程又極濃縮地進行。惟筆者認為首先需要處理一些細節問題：

一、如債仔拖數，Call Loan對財務機構是否真的有利？
二、除了主動Call Loan外，財務機構有沒有其他風管措施？
假設你是財務機構老闆，你看到按揭申請人的物業已有三個按揭，按揭欠款為抵押物業市值九成，即是樓價少少調整，物業便會成為負資產，債仔斷供，銀行收樓有第一順位收回欠款，你就分分鐘全輸。好了，你會基於什麼原因批出按揭？

首先，就是要處理風險及回報關係，在全輸的可能下，風險自然要在價格(借貸的價格便是利息)反映。除此以外，為應對信用風險，還款期愈短愈好。結果這就是金管局總裁指出的情況：一般財務機構二按的營運模式，都是利率高、年期短。

跟着要面對「負資產」的風險。一般在查冊看物業有涉及多少貸款的抵押登記，如出現三個未註銷的有關登記，的確可以說物業「為三宗貸款的抵押」，即三 按。但除了借貸雙方，第三者其實不能掌握有關貸款除了物業外，是否有其他抵押或擔保人。換言之，單看市場有多少宗三、四按，有可能低估了有關財務機構的風 險遞減能力。早年流行的外傭貸款，就是以扣留護照待貸款全清時退還，作為風險遞減的手段。

當然，財務機構另一常見的措施便是較銀行更積極的「追數管理」；一旦延遲還款，財務機構(或其外判收數公司)的追魂追收電話必然較銀行的更急更密。

所以，主動Call Loan是追收欠款的手段，但不能算作風險管理措施，因為Call Loan失敗的結果就是全輸！反而財務機構其他的風管措施，包括其他抵押品、追數的管理，才是這行業的生存之道！

王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事

原文刊於信報網站 2015年4月7日

車位與小型物業的價格雷同

試想像一個情況。你打算購買一個新樓盤的單位自用，好不容易，抽到較先的揀 樓次序，能選擇一個價格在預算內的單位；而你是駕車人士，簽約前，物業發展商告訴你：屋苑車位只租不賣，後待你習慣租用車位後，對此完全依賴時，才考慮高 價出售！你會乖乖簽約，抑或另找一個車位較相宜的樓盤？

以上絕非幻想故事，而是發生在當下的香港現象。很多屋苑發展商都保留大部分車位出租；待駕車業主使用有時，便以驚人高價出售。例如報載早前一個入十多年的港島屋苑，發展商將持有多年的車位由租改售，成交價在300多萬元起。此中的小業主就有強烈被迫「高價接貨」之感。
說起來，上述成交價雖然叫人咋舌，但銷售方式或算有些少進步 — 會先公佈發售數量 、有抽籤程序、有限制買家的身份等等。多年前，據說港島南某屋苑發展商突然推出車位，管業處於傍晚通知小業主，要他們當晚即時交出本票、排隊認購。及後， 卻由某知名炒家購入大部份車位，再在二手市場以以三成溢價轉讓予小業主。當然，今時今日，此等銷售手法已不復再；但發展商作為停車場大業主，坐擁以下極優 越條件，將令利潤極大化的優勢長久保持：
1) 透過壟斷地位以「屢試新高」式為車位定價—例如屯門一個屋苑停車場車位便   達170萬元，創新界西北新高；
2) 出售車位前又可以用「閃加」法令租金回報率提升—例如上文提及的屋苑，在開售前，停車場業主將車位月租由3500元、 4500及至調升到5700元，；
3) 開售車位時佔盡資訊不平衡(Information Asymmetry)的優勢 (只有發展商自己知
    道總共會推出多少個車位出售)，營造購買的迫切性。
至於需要駕車的業主，如不乖乖接貨，便只好在鄰近停車場尋找車位。漣漪效應下，損失的不只是有關屋苑的駕車小業主；連帶鄰近物業，甚至「爛地場」的車位租金也會被拉高。
或者有人會說，自由市場就是如此，你不買是你的選擇。但「你有選擇」在此完全是偽命題。一如前文，如果物業開售時，發展商一早為車位標價，買家嫌車 位貴，決定不買， 那是一個真正的選擇。但駕車業主對屋苑車位形成依賴後，對「繼續租用車位」有合理期望的住戶來說，車場業主以極高價由租改買，小業主要說不代價便極高昂。 筆者的確有朋友，原居上述港島西屋苑，面對停車場大業主高價放售車位，憤而選擇搬離屋苑，但願意，或者說有能力作出如此決定的人畢竟是零星小眾！
近日流行將香港與新加坡對比，友人跟我說在新加坡，私樓的車場是任泊又免費的，星人定義車場是物業的一部份，業主用車位一如大厦的樓梯、走廊般，沒可能要收買路錢。
今天香港因市場供求失衡，令物業價格飛升，或者有人會接受車位的水漲船高的現實。但當車位價格發漲至接近一個小型單位的價格時，筆者估計此中溢價考量或是跟車場業主(物業發展商) 跟小業主之間「權力不對稱」所引伸。

原文刊於DBC數碼電台 2015年4月2日

青年準買家的入市預算

細價樓升幅強勁，人人都說年輕買家難以應付現時樓價。但如果有合理的儲蓄計劃，在數年內儲足資金入市，也不是遙不可及的事情。

過去數年樓價明顯跑贏薪金升幅，部分意見更認為，追逐高升的樓價，有如「樓奴」，與其辛苦儲蓄置業首期，不如將收入用於其他地方。價值觀人人不同，不見得 每個人都要以置業解決居住問題。但不買樓，也要租樓，而長遠而言，不見得租金支出會低於按揭供款。衡量過後，如果年輕人有意置業，宜為自己設定可行的置業 儲蓄計劃。

步驟一：計算可負擔物業樓價
以一對工作數年的情侶，假設每人平均月入為1.5萬元，即月入共3萬元為例。參考金管局訂下的壓力測試標準，在現行按息上升3厘的情況下，供款不可高於月 入6成。以30年還款期，按息2.15厘計，假設他們沒有其他債務，可借取按揭上限為3,296,544元，每月實際供款為12,433元，佔月入 41.4%。

當然，以上只是計算出「可應付的按揭借款上限」；其次要計算首期及交易、裝修費用。首期有多少，視乎個人儲蓄及家庭支援，此處假設完全沒有家庭支援。按揭額300多萬元，加上數十萬元的首期，可以透過按揭保險等高成數方案，購置樓價400萬元以下單位。
假設選用9成按揭，樓價上限便是365萬左右，首期約37萬元；連同印花稅4.5%、代理佣金、律師費、裝修費等，估計需要資金70萬元。

步驟二：計算儲蓄目標及時間
以3萬元月入，儲蓄率30%（每月儲蓄9000元）計，月入不變，需時78個月，即6年半多一點，便可儲足首期及相關支出入市。當然，「儲蓄需時6年半」 有一定變數，最明顯的是樓價及收入的變化。如果樓價持續上升，首期、交易費用都會相應增加。另一方面，如果樓價在未來數年有一定調整，又或收入有一定增 長，6年半的儲蓄時間便可望縮短。

儲蓄比率3成，在有明顯目標的情況下，是否強人所難，自然要視乎不同人的經濟情況，但持平而言，至少不是一個「不可能的任務」。退一步而言，即使數年後樓 價仍是持續上升，數年的節衣縮食也不會徒勞無功，數十萬元的現金，到時即使仍不足以入市，也可為未來投資、進修的儲備。

原文刊於經濟日報網站 2015年4月1日

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新按揭指引對首置人士實際影響

金管局2月底推出新按揭指引後，表面上最受影響的是已持有物業，打算再購置單位的換樓客或小投資者。至於未持有物業的上車客，由於仍可申請九成按保，影響似乎不大；但在新的壓測標準下，打算申造九成按保的買家，需要有較之前更高的財力。

上車人士雖然只要是固定收入，購買400萬元以下物業，仍可申請九成按保；但壓力測試的條件較之前嚴格。在未出招前，申請九成按保，壓測標準與其他按揭一樣，即在現行按息下，按揭月供不逾月入五成；按息加3厘，按揭月供不逾月入六成。

以購置400萬元物業，借360萬元(不包保費)，按息2.15厘，還款期30年計，月入要達32762元，才可通過壓測。
在新指引下，九成按揭(嚴格而言，是借多於金管局按揭指引逾兩成的按揭)，壓測標準是在現行按息下，按揭月供不逾月入45%；按息加3厘，按揭月供不逾月入55%。

同樣是購買400萬元物業，借360萬元(不包保費)，按息2.15厘，還款期30年計，月入要達35740元，才可通過壓測。實際供款仍是13578元，但壓測標準收緊，供款佔入息比率上限會由收緊前的41%被壓縮至38%。

值得留意的是，申請八成或以上按保，其中一個條件是申請人須為固定收入人士，換言之，如果申請人是佣金收入，又或收入並不固定，原則上都不會獲批八成以上的按揭申請。

過去一些準買家在二手市場如未能找到合適單位，往往會在一手市場，透過發展商提供的二按，以便以低首期入市。但在金管局的新指引下，選用發展商二按 (或任何高成數按揭產品)，只要按揭總成數高於一般限制(例如樓價700萬元以下是六成，樓價1000萬以上是五成)兩成，也要跟從較嚴格的壓測標準。一 般而言，如果申請人未能通過按保的壓力測試，按息更高的二按更是不必考慮。

由系統風險的角度上，收緊較高成數的按揭壓力測試標準，可確保此類借款人有較強的支付能力；進一步減低市況波動時，此類按揭帶來的系統風險。當然，在借款人角度來說，除了壓測，他們面對更現實的問題可能是，究竟還有多少400萬元以下放盤可供考慮。

原文刊於信報網站 2015年3月31日

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