近月樓市成交放緩，有指與市場早前憂慮美息可能回升有關。但在美國近月CPI回落的背景下，現時市場對美國年內加息的預期降溫，如果9月議息之後，點陣圖無大變化，未來2、3年美息都可能更為平穩。而本地需求將成為左右本地樓市的最重要因素。
美國7月消費物價指數(CPI)按年變幅為3.4%，持續2個月回落。CPI回穩，令市場對9月聯儲局的加息預期降溫。無論是專業的預測平台如FedWatch，抑或預測市場Polymarket，估計9月聯邦基金利率維持不變的機會都在六成左右。除非9月議息前公布的8月CPI大幅上升(現時無此跡象)，否則9月聯儲局會維持利率不變的機會較高。
更遠的聯邦基金利率變化現時並不明朗，聯儲局6月議息後公布的點陣圖顯示聯儲局預期今年底前，聯邦基金利率會上調一次，幅度25基點。但值得留意的是，同一幅點陣圖預期2027、2028年有輕微減息的空間。今年9月議息之後，聯儲局會更新點陣圖，值得留意新的結果，但預期不會有太戲劇性的變化。
在現時主流預測的範圍內，未來2、3年美息潛在上升幅度不會太高，即使幅度有限的「加息」在今年成真，似乎來年也有機會再次回落。整體上，美息的變化幅度有限，代表在聯滙制度下，港元利率的變化亦受限制。假設未來一段時間美息回升25個基點，港元拆息可能受帶動出現同等水平的上升。最優惠利率方面，2025年以來美息下調了75個基點，同期港元最優惠利率只下調25個基點。未來即使美息輕微回升，本地最優惠利率仍然有條件按兵不動。
如果以上預測離事實不太遠，便意味不論是H按或P按，借款人在未來一段時間的按揭利率將維持平穩。如果說本地樓市在過去幾個月一度憂慮按息回升影響入市氣氛，現時此種憂慮應該會在9月議息結果出來後慢慢消退。
展望未來，預期按息變化空間有限，本地因素便是左右後市變化的關鍵。而目前看來，不同的指標都甚為健康──過去10年，住宅樓價指數升幅不足30%。同期的銀行體系存款規模，卻由2016年中的約11萬億元，穩定上升至近月的逾20萬億元，升幅逾八成。這意味着樓價並沒有大幅吸納多餘的流動性，沒有出現典型的資產泡沫特徵。
其他因素如租金在專才流入的情況下持續上升、一手住宅貨尾減少、失業率維持偏低等，都利好樓市。雖然境外買家入市規模有退潮的跡象，但樓市本地需求強勁，樓價出現大調整的機會並不太高。
原文刊於信報網站2026年8月26日
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