借入新盤二按後的部署

 不少新盤都有提供第二按揭，令買家可以較低首期購入單位。大部分二按都會提供初期還款優惠，而在優惠期過後，利率將較一般一按為高。不少買家借入二按時，可能會計劃在優惠其後轉按了事，但要順利執行此一策略，需要配合不少條件。
不少發展商都會透過旗下的財務公司，為新盤買家提供第二按揭。金管局限制申請按揭保險的樓價範圍後（現時為600萬元以下物業方可申造按揭保險），新盤二 按更成為一大賣點：600萬以上的二手樓，難由一般途徑取得高成數按揭，但同樣價碼的一手樓，卻有發展商安排的二按，可降低買家首期支出。某程度上，可說 金管局措施增加了一手盤的吸引力。
由於發展商（包括相關財務公司），利息成本較銀行高。發展商提供的二按，全期利息必然較一般銀行按揭為高。發展商為刺激新盤銷情，通常會為二按設定一個「供款假期」（例如首2年「免息免供」），又或在供款初期，讓借款人以較低的利率償還二按。
以一個樓價一千萬元的新盤為例，一個典型的一、二按組合，可能是銀行提供樓價5成的一按，利率為P（5.25厘）減3.1厘；發展商相關財務公司提供樓價 2成二按，利率首2年為P-2厘，其後為P。選用新盤二按的買家，心中計劃可能是置業首2年先行以P-2厘的按息償還二按。待兩年後，再以轉按方式減少二 按利息支出。
上述部署，在樓價節節上升的階段可完美執行，例如樓價兩年後樓價上升40%；屆時物業市值1,400萬，按揭成數一半是700萬，便可以轉按方式，償還二按。
搣甩二按前提：足夠升幅
但整個計劃要順利執行，要滿足幾個條件：
1. 樓價要有足夠升幅。假設金管局現行的「1,000萬以上物業按揭成數上限為5成」的限制持續，如果樓價升幅不足，將會影響轉按。例如兩年後樓價市值1,100萬，轉按貸款額只有550萬元，難以抵銷一、二按未償還貸款總額。
2. 按息息差。此處指的不是「最優惠利率」，而是銀行提供的按息息率與最優惠利率之間的息差。「先借二按，兩年後轉按」的部署，預設「轉按時，也可獲得與現時一樣優惠的按息」，但其實沒有人可以擔保，兩年後一般按揭利率一樣可低至P減3.1厘。
其次，原則上，要順利借入二按，借款人已通過壓力測試，即「在現行利率下，一、二按供款支出，不逾月入5成，按息上升2厘的話，供款不逾月入6成」。但如果2年後的「現行按息」上升，而業主收入未見增加，屆時申請轉按，可能難以通過壓力測試。
事實上，除了樓價、按息等外在因素，業主要順利轉按，也要考慮「內在因素」，例如收入下跌，便會增加未來轉按的難度。
需要重申的是，我們並不是說「不應該借二按」；對不少人來說，那是一個以低首期、高槓桿購入新盤的方案。重要的是，置業人士應詳細了解此類產品的特性。
「兩年後轉按，搣甩二按」似乎是不少選用二按的新盤買家的共同想法，但置業人士要了解，實行此計劃要有不少條件配合。買家如透過此類產品入市，除了「準備轉按」之外，亦宜計算當供款優惠期結束，二按恢復以正常利率還款時，對財務帶來的影響。

原文刊於經濟日報網站 2013年1月30日

按揭負利率持續

政府統計處早前公布去年12月基本通脹率維持3.8％，去年全年通脹率則為4.7％，低於2011年的5.3％。可見現時按揭負利率情況持續，理論上利好樓價。
所謂按揭負利率，指按揭利率較通脹率為低。按揭利率是業主以物業抵押，向銀行借款的成本；而通脹率可反映現金購買力下跌的速度。現時一般新造按揭利率約2.2厘，基本通脹率為3.8％，意味按揭借款的一年利息支出，比起款項因通脹失去的購買力更少，此情況對借款人有利。
置業人士不應因按揭負利率持續而盲目入市。因香港絕大多數按揭以浮息計算，按息有可能在未來回升，而按揭負利率的有利因素或因此而消失，置業人士在作出入市決定前，應先審視自己中長綫的負擔能力。

原文刊於晴報 2013年1月29日

父母資助首期兩面睇

 報載一宗物業糾紛，老父為兒子及兒子女友支付首期後，三人聯名持有物業。其後兒子與女友分手；父子認為只須向女友退回她付出的供款，女方卻認為自己應分享樓價升值部分。有關訴訟已交法庭處理，我們不打算多加議論，但背後反映的趨勢，卻值得深思。
案中老父因為兒子計劃成婚，但沒有首期，故提供資金協助兒子置業，此為日後糾紛的緣由。事實上，在我們處理的按揭申請中，不乏子女置業時因未能通過按揭壓 力測試，而要父母作為按揭擔保人，或與父母一起聯名買樓的個案。我們相信，如果現時樓價偏高的情況持續，類似的長輩資助首期情況將更趨普遍。
資助子女首期 猶如日本「供樓供三代」
現時樓價偏高，怨氣最大的，無疑是接近成婚年齡，但又不合資格申請公屋或應付私樓首期的一群。由於現時按息偏低，年輕一輩的置業問題，往往不是未能應付每 月按揭供款，而是欠缺首期。以新近「上車盤」成交價$300萬為例，三成首期是$90萬，即使選用九成按揭，首期亦逾$30萬，並不是一個小數字。
老一輩的香港人，往往累積了一定的財富，即使沒有充足的現金，許多也持有早已供滿的自置物業，可以隨時加按。以華人社會的傳統，只要財務狀況不是太惡劣， 父母總有方法資助子女入市。以此角度看，現時即使樓價偏高，但市民的購買力卻尚未耗盡，單以負擔能力看，樓市仍有上升條件。
但另一方面，由長輩資助入市，其實是「日本樓市泡沫爆破前，供樓供三代」的另類變奏。物業的真正用家不能單靠自己的財力入市，惟有動用家族力量買樓。
此種情況帶出幾個問題，其一是隔代貧窮情況會更嚴重。除了那些少數在年輕階段已高薪厚職者，一般人要順利買樓，將視乎父母可有足夠儲蓄。至於那些出身基層家庭的子女，要參與資產增值的遊戲，便要付出更多。
高樓價消耗兩代儲蓄
更嚴重的是，如果長輩資助首期普及化，代表高樓價正在消耗不止一代人的儲蓄。當然，樓價可升可跌，如果購入單位後樓價持續上升，投入的資金（至少在帳面上）可以增長。但如幾代人集資入市後樓價不幸下跌，承受損失的便不只是物業的真正用家，也包括他們背後出錢支持的父母。
過去，香港能挺過多場金融風波，部分原因與香港「底子厚」有關。諷刺的是，今天樓價高企，原因之一也是由於香港人底子厚，就算子女應付不了首期，父母也可出手資助。但高樓價的環境如再持續數年，即使再厚的底子，也會慢慢被蠶蝕。

原文刊於置業家居 2013年1月26日

買家印花稅的爭議

早前地產建設商會與政府「討論」買家印花稅(BSD)，希望港府作出部份豁免；但政府在與發展商討論前，已先行將條例刊憲(意味行政機關不作修改，修改理論上只可在立法階段進行)。商會發言人與政府會面後，罕見地以強硬語氣批評政府，部分發展商更表示會暫停收購舊樓重建。

地產建設商會與政府的分歧集中在兩點，其一是發展商建議，由港人組成的公司，購買本地物業應可豁免BSD；官方以漏洞太大(之後公司股份可轉讓予非港人)為由，拒絕修改。另一個分歧是，商會建議發展商收購舊樓重建，可豁免/退回印花稅。

官方立場則是發展商在收購後6年內完成項目，才可退回BSD。對於政府率先將條例刊憲，商會認為意見未受尊重，更有個別發展商表示會暫停收購舊樓重建。但由民意看來，官方退讓、以至立法會按發展商意見修訂BSD的空間都不大。

新盤超高定價招數再難施展
與兩年前推出、其後又「加辣」的額外印花稅(SSD)比較，發展商對BSD的反應更為強烈。原因是發展商推出一手盤時，不論發展商及買家都不用支付 SSD，只有在買家購入單位後2年(加辣後為3年)內轉手，才需繳付。SSD並未直接增加購買一手樓買家的開支，發展商反應因此甚為溫和。

但BSD卻是任何非本地居民，或公司購買物業時都要即時徵收。在一手市場，非本地買家及公司客的比例一直較二手市場為高；特別是佔購買力兩、三成的國內買家，由於他們購買力高，發展商輕易以超高價售出特色單位。

市場學有所謂錨定效應(Anchoring Effect)，本地買家見特色單位以天價售出，即使新盤訂價遠高於同區二手單位，他們亦較易接受。BSD的開徵，對發展商來說，不單非港人客源減少，連錨定效應的高訂價效力亦大幅減低，所以他們對BSD反應也較大。

「減少投資」回應官方措施  效果有限
部分發展商以「暫停收購舊樓重建」為籌碼，形同以「減少在香港作生意」作為對官方措施的回應，但效果恐怕有限。多年以前，也有發展商以常被批評為由，一度表示，或「減少在港投資」。

十多年下來，傳媒、議會對發展商的批評未見減少，個別教會人士甚至以「魔鬼」來形容發展商，但他們對香港的投資卻未見減少。

批評增加但發展商沒有撤資，可能他們深愛香港，忍辱負重。但更有可能的是，香港的投資環境實在太「優越」(尤其對發展商而言)，對幾句批評，他們大可一笑置之。

港府推出BSD，並未大幅改變發展商的優勢，以減少投資規模來回應政府，效果恐怕有限。港府出於風險管理的需要，未來可能再推出更多遏抑樓市措施，而地產商做生意不及以前方便，未來對官方措施反彈的密度及強度都可能增加；也可以說，梁振英政府與地產黨的衝突將趨白熱化。

原文刊於信報網站2013年1月26日

利率仍是後市關鍵---利率與租金回報的互動關係

樓市是否偏高，在香港是一個永遠討論不完的話題。近期個別屋苑住宅租金有放緩迹象，如果趨勢持續，未必可以支持樓價持續高企。
附圖是根據差餉物業估價署數據繪製的住宅樓價及租金指數，數字由1983年開始，以1999年為100.簡單來說，由1993至1996年底，租金升幅是高於樓價的，但在1997年初，樓價急升，升幅拋離租金，後來樓價在97年10月回落。
1998至2003年，樓價跌幅大於租金：情況在2004年改變，租金及樓價指數在2004至2008年中，走勢大致同步。如果我們掩蓋2009年 之後的數據，可能會得出一個結論：「合理的情況下，樓價及租金應是同步發展的」。當樓價指數大幅拋離租金升幅，例如1997年初時，樓價便有調整壓力。
2009年後，樓價升幅拋離租金
有趣的是2009年中之後，住宅租金樓價一起上升，但升幅並不同步，樓價拋離租金，情況類似1997年，而且此一趨勢已持續數年。再參考差餉物業估 價署統計的住宅回報率，以乙類住宅（實用面積40至70平方米）而言，1997年回報率為3.7%,2012年底為3.1%。可以說現時一般住宅租值較 97年高峰期還有不如。
如果以「樓價升幅偏離租金升幅」為判斷標準，現時樓價似乎已偏離基本因素。
當然，一個走勢圖不能反映一個整全的畫面。有另外一個基本因素導致樓價拋離租金：金融海嘯以來的低息預期。
附表為1997年中及2012年底的港元活期存款利率、按揭利率及住宅租金回報率數字。單以租金回報率計，現時購買單位收租，似乎比1997年更不划算。但考慮到利率因素，故事便完全不同。
1997年時，將現金存入銀行，活期存款利率為4.75%，即利息收入較以現金購入單位出租的租金收入為高。現時故事卻完全相反。
低息預期令市場接受低租金回報
如果以按揭入市，1997年時，新造按息高於住宅租金回報。即使以7成按揭，25年期，單以利息支出計算，亦較同類單位一年租金支出為多。同樣地，現時同類單位7成按揭，甚至是9成按揭的一年利息支出，仍較一年租金支出為低。
綜合來說，近2年樓價指數升幅遠高於租金指數，而未有觸發樓價回落，基本原因是利率偏低，以及市場預期按息會持續偏低。極低的存款利率迫使資金尋找 出路，偏低的按揭利率，令置業人士的持貨成本維持低水平。更重要的，是投資者相信低息期會持續一段較長時間，願意在樓價偏高的情況下入市，賺取偏低的租金 回報。
反過來，也可以說，如果利率回升，現時樓價偏高的現象將難以持續。至於「臨界位」，如果回報率不變，可能會在加息2.25厘之後。
以7成按揭，25年期供款計，如按息為4.5厘（較現時高2.25厘）時，首年按息支出便會與現時同類單位租值持平。此可能是觸發樓價調整的一個臨界點。（參考表二）
特首發表施政報告後，市場反應是地產股股價反彈，業主封盤。政府既然不可能在數年內增加住宅供應，能夠左右後市的決定因素，仍然是利率。在其他因素不變的情況下，美息走向，將決定香港樓市繼續高位運行，抑或觸頂回落。

展望未來，美息或於2015年回升，屆時偏低的租金回報是否足以支持樓價在高位運行，值得深思。

原文刊於經濟日報網站 2013年1月23日

建築期付款期間 宜增加流動資金

上星期我們提到，購買置安心單位時，要留意當中的按揭風險。

此外，置業人士如以建築期付款方式購入樓花單位時，其實也有不少細節值得注意。
建築期付款要待物業入伙時才完成交易，置業人士宜在此期間增加儲蓄及流動資金。
萬一物業入伙時估價不足，需要補上有關的差價，也可應付按揭款額與未付樓價之間的差價。

此外，為了在入伙時爭取較佳的按揭條件，置業人士其實應該善用樓花期，維持良好的信貸紀錄，例如可安排在申請按揭前清還其他貸款，以便通過壓力測試。
事實上，只要避免拖欠任何貸款，或申請過多的的消費性貸款，借款人有可信的收入證明，不難取得較佳的按揭息口。

原文刊於晴報 2013年1月22日

施政報告方向正確 疑中留情

梁振英先生於周三宣讀其任內首份施政報告。一如市場預期，焦點集中在房屋問題。報告中提出的增加房屋供應以中、長期措施為主。反梁的輿論，集中批評報告未有措施改善當下的房屋問題，只是採取拖字訣。我們認為此類批評正中要害，但有欠公允。

所謂「正中要害」，指的是梁振英的確是以拖待變，希望畫出一個「長期供應會增加」的願景，來減緩當下的入市需求。這是個以時間值去消蝕高企的樓價。如果有準買家相信此願景會實現，不急於入市，樓價上升壓力亦會稍緩。

梁振英無誘因推跌樓市
同樣地，以拖待變就是欠缺短期措施。不論任何人上台，其實都不可能在短期內令供應大幅增加，大家須知長遠房屋規劃在香港己荒廢經年。退一步來說，我 們更認為「將樓價推下來」並不是梁振英的目標---再推遏市措施，萬一外圍因素「配合」，例如息口回升令樓價大跌，現時指責梁振英遏市不力的輿論，定必反 過來指責他「製造負資產」，要他步董建華後麈下台。

梁氏要坐穩餘下的4年半任期，沒有誘因在現時推低樓價，畫出一個遠景，是較佳選擇。萬一樓價因外圍因素而下跌，梁振英便不會成為替罪羔羊。這不單為自保，樓價下跌對政府首長的漣漪效應(Ripple Effect)在2003中己充分反映。

至於所謂「有欠公允」，除了因為「不論何人上台，短期供應事實上難以增加」之外，更重要的是，對比於前任特首曾蔭權，幾乎在房屋土地政策上無所作為，梁振英總算為香港畫出一個長期供應目標，如這是差勁的規劃，那麽我們怎樣評價過去完全沒有規劃？

梁振英先生今日的位置甚為困難，泛民出於政治立場，固然對其反對有加；那些以地產為主軸的建制力量，希望梁氏下台的熱衷程度恐怕會更高。甚至是，今天支持梁振英，希望他會改變高樓價現狀的支持者，現時也會認為措施力度不足，梁振英可說是典型的裡外不是人。
公平一點看，高地價、高樓價政策行之有年，香港政策長期偏向房地產發展，以地產為主軸的建制力量早已發展成一個龐大的利益集團(俗稱地產黨)。梁本身亦於地產相關行業出身，要全盤否定這個建制，亦非梁力所能及。

曾治時代的黃金歲月
之前的唐梁之爭，有認為是地產黨與親中建制力量的對決，唐英年先生可視為前者的代表。在競選期內唐氏爆出僭建醜聞，某大發展商二代仍表示，看人不可 看幾個月，要看其人20多年作過何事；結果發展商在投票日仍表示會投唐氏一票。此中有說，唐英年的上任正好是經年的設計，讓其繼承由曾治時代所催生的地產 為主軸的黃金歲月。

唐英年未能上台，表面看是一系列的偶然(如被揭發僭建) 。但細看社會上各項發展都以地產作中軸運行：如環境方面的屏風樓、人口方面的同胞買港樓、醫療方面的双非產子都實在反映社會上凝聚力日漸消減。

而地產作為唯一經濟力量，在操作上如發水樓及其他營銷手法，都引發各樣對部分物業發展商的不滿情緒。唐英年敗陣的原因，與其說是自身的問題，不如歸咎於其支持者的背景。
社會長期偏向地產發展的方向 ，對於生活在食物鏈下端的市民或已到了不得不變的階段，而決定性的因素是貧富懸殊不斷惡化，社會上對地產獨大所造成的零和結局已累積重重矛盾。相反梁氏在競選時，明顯要營造一個「改變現狀」的形象。

梁氏下台 地產再成經濟主軸
相信即使是最反梁的人，都會同意他的確獲得一定比例的基層至中產的支持，希望梁氏執政可改善他們的生活。
以地產為主軸的建制力量有足夠誘因拉梁氏下台：他下台了，香港便很可能回到曾治時代的黃金歲月。相反，泛民反梁卻是欠缺策略的：拉倒梁振英，也不會令普選加快來臨，反而利好地產黨復辟，對香港民主化沒半點好處。

今日香港利益分殊，不論政府推出任何措施都難有共識。梁振英現時以社會最少異議的「增加住宅供應」為切入點，可說有其理據。當措施有了成效—住宅供應增加，市場上單邊唱好的預言落空時，那時政府方有籌碼，在社會中建立更大政治資本去找共識。
今天梁所押的是高槓桿的賭注，其政冶資本的回報可以倍計，只要不作政治自殺舉動，這是刀仔鋸大樹之舉！
我們不是所謂梁粉，但我們認同「增加中長期供應」的目標，對於香港如能除地產以外作發展更抱有殷切期盼，對於施政報告的中長期目標，我們寄予疑中留情的支持。

原文刊於信報網站2013年1月19日

以低負擔控高位入市風險

 近日一個網站發表調查，指95%準備成婚人士希望婚後買樓自住，但有57%新人表示無力負擔，更有26%受訪者表示婚後將與家人同住。
樓價高企，市民難以置業是傳媒報道中常見的話題。早前某報報道，一位年輕區議員，月入2.2萬元，扣除上繳政黨、競選經費還款，每月實際可支配收入1.7 萬元；其女友為護士，月入約2萬元，二人有約40萬元儲蓄。二人即將成婚，計劃置業，近兩年經常睇樓，而目標物業由數年前140萬元，升至現時約300萬 元。
月入3.7萬，按揭負擔如何計？
二人儲蓄不足以支付心儀物業三成首期，如以九成按揭入市，需支付約10萬元保費；個案主人認為並不划算，「還是7成按揭較穩妥」，考慮婚後先行租樓，打算再儲蓄一至兩年至70萬元，再行打算。報道引述事主意見，認為現時樓價已與一般人收入脫節。
上述個案應該有一定代表性，準買家看着心儀物業樓價持續上升，而儲蓄根本不可能同步增加，「再觀望一下」是人之常情。
與眾多個案雷同，「先租樓一段時間」較好，抑或「現時入市」較佳，決定性因素是樓價走向。如果樓價、租金持續上升，「先租樓」的選項會付出較多機會成本。 相反，如果樓價出現明顯下跌，「先租樓」便是明智決定。大家都沒有水晶球，不知道樓價走向，我們因此建議案主以「負擔能力」角度考慮問題，以控制入市風 險。
以樓價300萬元為例，9成按揭即借270萬元，在按揭證券公司按保計劃下，如選用30年按揭，保費是10.7萬元左右。但保費可選擇加借，即按揭總額升至280.7萬元。
以低負擔計算的高成數按揭
以二人每月可支配收入3.7萬元計，按揭貸款連保費，是二人年收入的6.3倍。（我們稱此標準為樓按負債比率Mortgage Debt Leverage, MDL）
二人年齡在30歲以下，未來收入估計有一定增長，負債水平可算在合理水平。簡單來說，事主心儀物業的價格，仍在他的負擔範圍內，未與其收入脫節。
作為對比，2012年第三季，居於私人住宅家庭月入中位數2.9萬元，2012年11月住宅按揭平均貸款額281萬元；一般香港家庭的樓按負債比為 8.07倍。即一般香港家庭的按揭借款為年收入的8倍左右。個案主人翁的樓按負擔己是相對地保守，並沒有以「買大賠大」心態入市。（見表）
以市場常用的供樓負擔為指標，借款280.7萬元，現行利率2.15厘，30年還款，每月供款是10,587元，供款負擔是月入28.6%。金管局壓力測 試的標準是現行利率加2厘，我們再保守一點，假設未來按息升至5厘（即上升2.85厘），月供會升至15,069元，如二人月入不變，供款比率是月入 40.7%，這是一種以低負擔、高按揭槓桿的置業選項。我們一向都認為，在樓市高位入市要承受：首虧損、高減值的後果，因此任何入市方案都避免不到此中風 險，而低負擔、高按揭槓桿的方案，由於基數緣由，可以將潛在損耗減低。
當然，我們不是主張「負擔得來就要置業」，也不是認為現階段買樓在理財上一定較租樓為佳；事實上，租樓是不少人的理性選擇。但值得指出的是，單單以個案來 說，事主並不是因為收入不足應付供樓而未能置業。他沒有置業，只是他個人的選擇，至於這個選擇是否可帶來最大利益，便有待時間證明。

原文刊於經濟日報網站 2013年1月16日

置安心的按揭風險

由房協發展的首個置安心項目綠悠雅苑，由曾蔭權年代的先租後買，修改至現時的即時預售。對合資格家庭來說，以最低入場費240萬元左右可購入新單位，有一定吸引力，但銷售安排對買家或有一定風險。

綠 悠雅苑為樓花項目，買家可向銀行申請最高達樓價九成的按揭。買家在支付一成首期後，待兩年後收到入伙通知，再向銀行申請按揭。問題是，如果樓價在兩年內出 現顯著調整，在入伙時銀行若估價不足，買家便需要自行籌措樓價餘款與按揭金額之間的差價。如果買家未能籌措資金，不能完成交易，可能便需要撻訂離場。

此外，如果兩年後按息回升，而買家收入又未見上升，供款負擔會相應地增加，即使樓價未見回落，部分邊緣買家可能因而難以通過按揭壓力測試。

原文刊於晴報2013年1月15日

2013還有什麼新招可出

展望2013年，在美國持續量寬下，一般估計樓價會在高位徘徊。如果熱錢持續留駐香港，樓市最大的變數便是港府再推出新招壓市。問題是：政府還有什麼招數可出？

前特首曾蔭權說過，「政府要樓價升很難，要樓價跌很易」，但不見得政府真有此能力和決心。要樓價跌，不外乎壓低需求及增加供應，雖然近年招標、拍賣的土地有增加，但由賣出土地至物業落成，動輒最小4年；當局短期的壓市措施便唯有集中壓低需求。

招數重點在遏抑需求

如果以成交量而不是成交價作為標準，官方的遏抑樓市措施不能說完全沒有效果。金管局在2009年10月開始收緊按揭成數，政府亦在2010年2月開始調整「摸貨」的印花稅，這些都是當局遏抑樓市的第一批招數，但整體而言，2010年一、二手住宅註冊量仍是按年上升17%。成交量要真正回落，是待2010年底政府推出額外印花稅，及2011年中金管局將按揭成數進一步收緊後，方見明顯下調，成交量由2008年金融海嘯時的9.6萬宗回落至8.6萬宗。至2012年，政府在10月底加重額外印花稅及推出買家印花稅，全年一二手住宅註冊量較2011年再減少約三千宗。

展望2013年，低息環境持續，通脹仍有上升壓力，樓價很大機會持續上升，輿論將迫使官方加大遏市的力度。然而，一些既有措施已難以再加大力度，另一些招數雖然可「加辣」，但效果亦有限。

按揭方面，在2011年6月之後，金管局已未有再直接收緊按揭成數。部分原因是隨著樓價上升，現行「600萬以下物業方可借足樓價7成按揭」的指引，已觸及到一般換樓客的「目標價」，進一步收緊，可能會引起較大反對。

至於買家印花稅及額外印花稅，理論上可加大力度，例如買家印花稅由15%加至20%。但自買家印花稅推出兩個多月以來，似乎已成功令公司買家、非本地居民的成交大幅減少。即使加大稅率將此類成交壓至零，實際意義亦不大，反而會破壞香港簡單低稅率的形象。

招數再加辣意義不大

由於現時樓市主要參與者以用家及長線投資者為主，如果要再進一步遏抑樓市。較「有效」的方式是將一般從價印花稅率上調，增加所有置業人士的買賣成本。但此舉反彈將極大，亦與港府協助市民置業的目標互相矛盾，所以亦不太可能推出。

展望2013年，估計官方會利用上半年時間，觀察買家印花稅推出後的市場反應，料不會再有新招推出。我們亦估計，除非每月住宅成交量回升至九千宗以上水平，否則亦未必會觸動政府再出招----因為從風險管理的角度來看，如成功將成交量壓抑在偏低水平，加上按揭成數受限，即使未來樓價由高位大幅回落，銀行體系的風險亦將較上一個高峰期大為減少。

 原文刊於iMoney 2013年1月12日

100萬300呎的廉價房--條數點計？

人稱四叔的恒地主席李兆基先生，建議政府以免農地補地價方式，鼓勵發展商興建面積約三百平方呎的單位，估計價格可壓低至100萬元水平。四叔提出有關建議後，有長遠房屋策略督導委員會成員附和，認為構思有助解決房屋問題。

眾所周知，住宅發展成本中，地價一向佔較高比重。例如去年將軍澳一幅住宅地皮，樓面呎價4580元。近年工程費用高漲，據了解非豪宅物業建築成本約 2000元。再計算3年建築期的利息、發展商「合理利潤」等，新界區一手項目建築面積呎價動輒8000元以上，即地價佔售價逾一半。

發展商仍是大贏家
李兆基的建議，農地免補價發展住宅，300方呎，售價在100萬元左右。相信是單純計算農地購入價、建築、利息成本及發展商利潤的價格。表面看，此 是三贏方案，梁振英政府找到方法加大住宅供應，有助提升民望、農地儲備較多的發展商多了生意(雖然獲利不及一般新盤)、低收入家庭多了入市機會。但最受惠 的，估計仍是發展商。

單以「農地免補地價興建住宅」來說，本質上類似當年的私人參建居屋，發展商不會直接獲得太多好處。但一百萬元細單位(不包括補地價)的定價，卻反過來令「市區」、「豪宅」，及一般連地價項目的價格顯得較為合理。

市場上如有此類一百萬元入場費的新盤供應，不但指責發展商只會起貴價樓的聲音會減少；更可將「上車盤」與豪宅盤作更明顯的區隔。

地價以外成本再升又如何？
但計算背後，也隱藏未來更深層次的問題。現時利率偏低，發展商興建住宅的利息支出有限。未來利率一旦回升，不單利息支出佔住宅發展成本增加，此類廉價屋的售價也必須上調；連帶住戶的供樓支出也需增加。

展望未來，內地城市化刺激建築原材料價格上升的趨勢似乎難以逆轉，本地住宅建築成本似乎仍在上升軌。

另一方面，本地低收入人士的薪金似乎難有大幅上調的空間。現時在按息2厘多的情況下，低收入家庭如果購入一個100萬元物業，負擔似乎相當輕鬆。

未來如受建築成本上升及利率回升拉動，300方呎免補地價單位售價如升至150萬元；那時，究竟是要將免補地價廉價房面積進一步減少來遷就低收入家庭的負擔能力？抑或要維持最起碼的居住空間，在「免補地價」之外，引入更多的資助？恐怕此才是更令人頭痛的問題。

另一個深層次問題，是香港人的居住空間。梁振英在當選前的一系列文章，曾提及香港的人均居住面積遠低於周邊地區，希望有所改善。我們曾在此欄撰文，表示港人居住面積小，元兇就是樓價高。

如果政府接受「300呎，100萬元廉價房」的建議，等同完全接受「高樓價、居住空間小」的現實。對梁振英來說，幾乎等同放棄增加港人人均居住空間的目標，是自打嘴巴。



原文刊於信報網站 2013年1月12日

農地免補價起住宅恐不切實際

 人稱「四叔」的恒地主席李兆基，建議政府以免農地補地價方式，鼓勵發展商興建面積約三百平方呎的單位，估計價格可壓低至100萬元水平，可為多數人所負擔。

人人都知道，解決本地樓價偏高的最有效方式，是增加住宅供應。問題是知易行難，新界東北發展被質疑是興建「雙非富豪城」；市區的空置地皮要興建住宅，也往往被區內居民以「景觀／通風受影響」等理由反對，要大量地加土地供應，阻力甚大。

「四叔」的構思，表面看來是三贏方案。一手住宅售價中，地價一向佔較高比重，如果政府接受部分農地以免補價方式發展成住宅，可大幅壓低售價。如果有關農地 真的如「四叔」所言，早已荒廢，估計以環保為由反對發展的阻力不大，政府可透過有關計劃，增加住屋供應。當然，恆地作為其中一個持有大量農地的發展商，不 但可多做生意，也免卻了與政府談判補地價的麻煩。

構思與私人參建居屋雷同
深入一點看，「非住宅地皮以免地價方式改作住宅發展」，必然要限制一手，甚至二手買家的資格，否則此類廉價住宅，反會成為炒家套利途徑。當然，如果引入買家入息、資產等限制，「四叔」的建議便雷同「私人參建居屋」。

以發展商的角度看，過去參加私人參建居屋，雖然樓價受限，不會由此獲得厚利，但也算「密食當三番」的生意。在旺市時，發展商銷售新盤已忙不過來，自然不會 去爭取參建居屋此類薄利多銷的生意。但現時每年可推售的一手樓數量有限，而且在買家印花稅推出後，來自內地的跨境置業需求暴跌，新盤銷售對象以本地購買力 為主，開價趨向「理性化」。厚利不再，薄利多銷的業務吸引力回升。

現時房委會本身覓地困難，官方興建的居屋規模也有限，自然輪不到私人發展商參與。「四叔」的如意算盤是，部分發展商（包括恆地）手上有地；與其讓地皮曬太陽，等待不知何年何月規劃改變用途、完成補地價等手續興建私樓。不如爭取以免地價方式興建另類居屋。
對「合資格準買家」（估計與現時白表資格雷同）來說，「大約一百萬元」的價格，可能十分吸引。畢竟現時鐵路沿線「上車盤」的入場費已升至300萬元水 平，100萬元上車盤早已絕迹；甚至由房協發展的置安心項目綠悠雅苑售價也要由240萬元起。以100萬元，9成按揭，30年還款計，月供可低至 3,394元，應為絕大多數家庭可以負擔。

三百呎住宅，面積仍偏低
「四叔」發言之後，長遠房屋策略督導委員會成員蔡涯棉表示有關建議可以考慮。但政府要採納有關建議，仍需處理不少問題。市區劏房有價，年輕人願意居於百餘 呎的空間，其中一個原因是市區劏房至少為租戶省下了上班的交通費用及時間。現時發展商持有的農地，多數位於郊區，更可能偏離鐵路車站；即使發展成免地價的 廉價屋，對低收入家庭來說，未來交通負擔仍然沉重。此外，對住戶來說，置業較於租樓，總是涉及較長期的負擔。300餘呎（未知是實用或建築面積？）的空 間，對單身人士來說或可將就，卻未必適合二人以上家庭。萬一有關建議真被採納，此類免地價廉價房，未來或會引伸不少社區問題。

原文刊於經濟日報網站2013年1月9日

2013轉按比重料上升

展望2013年樓市，由於政府出招遏抑，住宅成交量料會在低位徘徊，轉按、加按比重則會增加。

過去數年，業主轉按的目的多是因應當時新造按息較低，轉按可節省供樓支出。但近兩年按息基本持平，展望未來，轉按的動機將可能有變。

現 時「上車盤」的入場費上移至三百多萬元水平，年輕一輩想置業亦難以儲蓄首期，父母將物業加按、轉按套現，可協助子女入市，此類按揭比重料增加。在香港百餘 萬個私人物業中，仍有按揭欠款的約佔四成，其餘六成已供滿；上車盤樓價愈來愈高，迫使部分持有物業的父母，不論物業供滿與否，將以加按、轉按套現方式，協 助子女籌集首期。

從利息角度考慮，按揭利率遠低於其他貸款，以加按舊物業方式套現，利息支出比借入高息二按的為低。但置業人士必須留意，此方案會增加按揭槓桿倍數，在考慮未來利率有可能回升時，宜以更穩健的方法應對，例如將「按息加兩厘」時，供款總額亦應控制在月入五成之內
原文刊於晴報 2013年1月8日

乾升下的理性預期

政府、金管局在近兩三年接連出招，雖然樓價未見回落，但卻成功壓下樓市交投。在風險管理的角度來說，不可以說有關措施全無效果；但另一方面，壓低成交量，亦令市場生態大變，令後市更難預測。
以風險管理角度來說，如當局認為未來數年樓價會出現明顯跌幅，為了減少對金融體系的衝擊，「壓低成交量」不失為其中一個方法--在高位入市的人少了，未來樓價即使大幅回落，由於在高位的成交量不多，負資產問題亦不虞大規模爆發。
但要留意的是，成交量低，亦令市場生態改變，過去一些行之有效的樓市指標，開始失去作用。以近10年的數據來說，在2010年之前，大致上成交量與 成交價是同向的，扣除2004年樓市剛由低位反彈不計，樓價要有兩位數字的升幅，二手年成交量要達十萬宗以上，如2007、2009、2010年。
成交量受壓  樓價仍上升
而港府及金管局在2010年下半年起陸續推出額外印花稅(SSD)及收緊按揭指引，結果是2011年開始，二手成交量明顯回落。以2011年7.5萬宗的成交量計，在近10年屬偏低，但樓價卻錄得9.4%的顯著升幅。
更明顯的是2012年，樓價勁升20%，但估計全年二手註冊量只得7.萬宗左右，亦是偏低水平。
簡單來說，在官方措施之下，出現較罕見的「成交量跌、成交價升」現象。過去，此類情況叫「乾升」，亦即只有少量成交創新高，意味購買力未能跟上樓價升幅，會是一個樓價調整的訊號。但此訊號在2011年後開始似乎已見失效：在成交量偏低的情況下，樓價持續上升。
先鄭重聲明，我們不是說：未來即使成交量低，樓價仍會上升。我們的意思是：現時已不可由成交量判斷樓價是否過高。
偏低成交量的理性預期
原因在於， SSD不單令投資者的買賣少了，對自住用家也有一定的影響。對換樓客來說，沽出自住物業，另購新單位，情況會由「持有一個可隨時沽出，不需支付額外印花稅 的物業」，變成「持有一個單位，三年內沽出，不論升跌，要支付賣價10-20%額外印花稅的物業」，財務自由度下跌。
加上過去幾年申造H按的業主，現時供樓利息仍在1厘水平，換樓後新取用按揭利率會升至約2厘水平，意味新居按息開支急增，亦會降低用家換樓意欲。
此中的自然發展便是：物業發展商將主導市場成交， 物業代理行將以一手成交的比重增加，而二手欠缺在「高位換樓」的客源下，很難想像可以將價錢再推高而叫市民入市，另一邊廂，一手市場沒有「國內同胞」去 貨，銷情將肯定不如2012，今天仍樓市積聚的好友，是否如股市般的超買，又或者今天己是一個嚴重超買期？

原文刊於信報網站 2013年1月5日

回應唐榮---再論供樓負擔

 《經濟日報》「專家樓論」的主筆唐榮，早前以新近的二手平均樓價、家庭收入及1997年高峰期的數據比較；指出雖然現時樓價已超逾97年，但由於同期居於私樓家庭收入上升幅度較高，樓價再升13.5%，才是真正超逾97年了。（見「距歷史高位 尚有13.5%升幅」）
上述標準，稱為「樓價與家庭收入比率」；一直是比較樓市是否過熱、是否超逾負擔能力的重要參考指標。表一是根據唐榮的數據製作，可簡單比較現時與上一個高峰期的樓價與家庭收入比率。
換言之，如果以「樓價與家庭收入比率」為準，上一個高峰期，二手平均樓價升至相當於私樓家庭月入的174倍；而現時數字為153個月。如收入中位數不變，樓價要再升13.5%，樓價與家庭收入比率方會與1997年持平。
當然，有關數據不應該視為一條「死綫」，不是說現時樓價只要在升幅低於13.5%就一定安全，不虞大跌。相反，也不應解讀為「樓價再升13.5%，便會掉頭回落」。
樓按負債比趨近97高峰
作為按揭業內人士，我們有類似的指標，主要考慮平均按揭貸款額與家庭收入的比率（樓按負債率Mortgage Dept Leverage MDL）。1997年7月，每宗住宅按揭平均按揭貸是213萬元，2012年11月是281萬元，升幅31.9%，高於同期二手平均樓價，升幅輕微略後於 收入增長（平均按揭金額增幅較樓價大，主要原因是按揭數據包括一手樓，而一手樓升幅較二手樓大）。
但要強調的是，在樓價與家庭收入比率及樓按負債率之外，要討論現時樓價是否如1997年一樣，脫離基本因素，必需要考慮利率。表二是對MDL及供款負擔比率（Debt To Income ratio, DTI）的一個簡單比較：
供款負擔大幅低於97年
簡單而言，現時平均按揭額大約是居於私樓家庭年收入的7.8倍，1997年中是8.1倍。平均按揭金額要再上升4%左右，MDL會與1997年持平。但考 慮到現時按息偏低，雖然平均按揭額較1997年高，但實際供款金額較1997年為低，加上收入中位數上升，DTI更較97年中大幅回落。
我們曾經指出，以風險管理角度考慮，MDL是較DTI更合理的工具。一個家庭透過按揭購入單位，不應只考慮供款佔月入比重，更應該考慮按揭總額相對於收入的比率。原因是按息不會永遠偏低，如收入未見上升，而按息上調，入市時只考慮DTI，便會跌入多借的陷阱。
硬幣有兩面，樂觀來看，即使樓價帶動平均按揭額再上升2成，由於按息偏低，供款佔一般家庭收入比率仍會維持在50%水平，以過去香港的經驗，仍在香港人「捱得起」的範圍。
硬幣的另一面是：現時香港人供得起遠高於1997年的平均按揭金額，主要原因並不是收入明顯上升，而是息低。一旦按息上調，平均DTI將急升，在供樓的業 主，供款開支佔收入比重會上升；而未入市的，亦會因供樓開支高而放緩入市步伐。問題在於，按息上升的時機，完全在我們掌握之外。此會是未來幾年樓市後向的 一大隱憂。

原文刊於經濟日報網站 2013年1月2 日