準買家評估風險的盲點

很多未入市的準買家在置業前，會問各方專家意見：貿易戰會不會影響樓價、社會運動呢？着眼點都是「樓價走向是升是跌」。其實個人的收入是否穩定，往往是準買家評估風險時的盲點。

樓價在過去十多年反覆上升，不少有意入市的準買家在作出置業決定前，也會憂慮會不會遇上一個似模似樣的調整。就算調整幅度只是2015年至16年或2018年的約一成，在現時的樓價下，動輒也相當於一、兩年的總收入。如果可能的話，最好自然是避免在調整來臨前入市。準買家在意樓價走勢，可說是人之常情，尋求各方意見及分析，亦是意料中事。

不過，人之常情也有其盲點。樓價有升有跌，在準買家的利益角度考慮，自然是希望在較低位入市。但多數情況下，我們得承認，人類預測資產價格波動的能力相當有限。要捕捉價格波動，再在低位入市，實是強人所難。

相對於樓價，同樣重要的個人收入風險因素卻較少人在意。政府最新公布的失業率為2.9%，較之前微升0.1個百分點。初步而言，失業率升幅不算嚴重，2.9%的數字也是極低。但由第二季起，受貿易戰影響，本地經濟增長已然放緩；加上6月至今的社會運動開始影響旅遊、零售，一般估計第三季經濟數據會再惡化。

不同行業受經濟波動的影響各有不同，從事警務工作的，近期收入可能會明顯上升；但從事零售、旅遊相關行業的，收入可能會受較明顯影響，甚至可能較其他打工仔更早面對凍薪、裁員的壓力。在樓價、利率等宏觀數據之外，準買家其實更應留意自己的工作是否穩定，萬一失業，需時多久可找到新工作等，仔細計算自己可承受的借款金額，才好作出入市決定。

原文刊於經濟日報網站2019年8月21日

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永恆的誤會——按揭成數與風險

有報導指近年300萬元以下住宅的平均按揭成數接近8成，較整體平均的約55%為高，報導指，按揭槓桿高，風險也高。此是常見的觀點，但卻值得商榷。

所謂風險，指可能出現的損害；風險管理，就是在可能的損害出現前的應對措施。
且看以下例子，再判斷何者風險較高。

甲、乙、丙三人，月入都是10萬元，都有流動現金500萬元。
甲購置樓價960萬元物業，按揭成數5成，借款額480萬元，支付首期480萬元；
乙購置樓價600萬元物業，按揭成數5成，借款額300萬元，支付首期300萬元；
丙購置樓價600萬元物業，按揭成數8成，借款額480萬元，支付首期120萬元。

一般人應該會同意，乙的入市方案，風險會較甲低。甲、乙的按揭成數明明一樣，但乙的按揭貸款額較低，可見風險管理的關鍵是樓價，更具體的說法是按揭額相對於收入比率，而不是按揭成數。

風險管理關鍵：控制貸款與收入比率
更有意思的是甲與丙的比較，兩者的借款額一樣，丙的按揭成數甚至較高，但多數人應該同意，丙的入市方案較為穩健--留下較多現金應付未來需要。

至於乙與丙二人，購置物業的樓價一樣，而按揭成數不同，何者風險較高，便未必容易達成共識。乙的借款額低，每月供款支出亦低，未來按息上升所受影響亦較 少，但代價是傍身的資金減少；而丙的情況正正相反：借貸額較高，但留下的現金亦較高。由貸款人的角度看，丙的借款額較高，但整體樓按負債比（按揭金額相對 於年收入）只是4倍，算是健康水平。

當然，如果一定要爭論，上述三個方案之外，也存在第四個甚至更多的方案，例如將首期限制在120萬元，但購置價格更低的物業，例如300萬元，按揭成數6 成；便可以同時保留更多資金，也可將按揭成數降低。但代價自然是犧牲物業質素，而且此種策略予人較保守的感覺，原因正正在於貸款額低，而不是按揭成數低。

「負資產風險」主要針對貸款人
比較過不同的個案後，我們再回頭看坊間所說的「高成數按揭風險較高」是什麼意思。坊間常說：「按揭成數高，風險亦高」一般指在低首期、高按揭成數的情況 下，一旦樓價回落，物業便成為負資產。此說法無錯，但「負資產風險」主要是針對貸款人，而不是借款人的風險。對貸款人來說，貸款抵押資不抵債，一旦借款人 斷供，貸款人便會蒙受損失。但對借款人來說，物業成為負資產，假設其他條件（如按息）不變，日常財政其實不會有任何改變。
我們並不是主張任何情況下都應該用高成數、低首期的策略入市，但上述案例提醒大家，按揭風險管理的重點，是控制借款總額相對於收入，處於一個合理水平；成數不是關鍵，在一些情況下，高成數按揭反而是控制風險的相宜措施。

原文刊於經濟日報網站 2014年7月16日

通過壓力測試 不足管理風險

 政府高層多次對市民發出溫馨提示，指出現時樓價升幅脫離基本因素。而最常用的忠告，就是「一旦利率回升，業主的供款負擔將急升」。究竟，利率回升的具體影響有多大？置業人士又應該如何評估利率上升的幅度？
不少人以為，現時申請按揭，借款人需要通過銀行壓力測試，既然可通過壓測，代表借款人已可應對加息的影響，但此恐怕只是一個美麗的誤會。
誤會有兩個層次，其一是壓力測試屬於金管局對銀行的指引，金管局的政策目標，在於管理銀行體系的風險，而不是個別借款人的風險。壓力測試要求，當現行利率 上升2厘時，按揭月供不逾借款人月入的六成。就算「供款佔月入六成」，只要借款人繼續供款，銀行並不會有實際的損失；再加上$600萬以上物業按揭成數的 限制，借款人甚至斷供，除非樓價大跌，否則銀行亦不會出現巨額壞帳，銀行體系的風險可算獲有效控制。
但對個別借款人來說，「供款佔月入六成」已屬嚴重偏高。借款人為免影響信貸紀錄，可能會節衣縮食繼續供款，但已嚴重影響日常財務狀況。
回顧歷史 美息正常水平為5厘
第二層的誤會，是指「按息上升2厘」的假設。在聯繫滙率制度之下，港息主要跟隨美息走勢。回顧近20年的美息走勢，對未來息口變化有一定啟示作用。
現時美國聯邦基本利率處於0至0.25%水平，上世紀90年代後期，美息大致處於5至6厘水平；2000年後，因科網股爆破，聯儲局為刺激經濟，觸發減息 潮，將利率由6厘多輾轉推低至2004年的1厘水平。2004年後，美息回升，由1厘上升至2006年後期5.25厘水平。2008年後，因應次按危機， 聯儲局多次減息，令美息處於現時低位。
2006年時5.25厘的美息，較現時高約5厘，這大致也是90年代後期的美息水平。如美國經濟持續好轉，美息將逐步回升至5厘水平，此實際上只是「回復正常」。「按息上升2厘」對借款人來說，已是一個較為樂觀的假設。
息口升3厘 負擔比率升至65%
簡單來說，壓力測試（現行按息上升2厘，供款不逾借款人月入六成）並不是理想風險管理工具。引用高官常用的例子，在現行利率下，收入處於家庭月入中位數的 家庭，以「一般條件」（現行利率2.1厘，七成按揭，20年還款期。）購買「一般單位」，供樓負擔比率已達50%。而高官所說「一旦利率回升」，是指其他 條件不變，而按揭利率上升3厘，負擔比率將升至65%的高水平。如果參考美息近十多年的平均水平，假設美息上升5厘，上述家庭的供款負擔將升至76%左 右。
需要強調的是，我們不是預言美息將在短期內上升5厘；我們更不是建議置業人士不要借錢買樓。我們是要指出，「通過壓力測試」只是一個極低的標準，不足以作 為借款人的唯一風險管理工具。所謂「作最好的準備，作最壞的打算」，置業人士在借入按揭時，不妨參考過去多年的平均利率走勢，估算自己在財務上是否有足夠 能力，應付未來按息一旦上升時所帶來的衝擊。

原文刊於置業家居 2013年2月23日

註#文章刊登前一日，金管局收緊壓力測試，標準由現行按息加2厘，提高至現行按息加3厘。

借入新盤二按後的部署

 不少新盤都有提供第二按揭，令買家可以較低首期購入單位。大部分二按都會提供初期還款優惠，而在優惠期過後，利率將較一般一按為高。不少買家借入二按時，可能會計劃在優惠其後轉按了事，但要順利執行此一策略，需要配合不少條件。
不少發展商都會透過旗下的財務公司，為新盤買家提供第二按揭。金管局限制申請按揭保險的樓價範圍後（現時為600萬元以下物業方可申造按揭保險），新盤二 按更成為一大賣點：600萬以上的二手樓，難由一般途徑取得高成數按揭，但同樣價碼的一手樓，卻有發展商安排的二按，可降低買家首期支出。某程度上，可說 金管局措施增加了一手盤的吸引力。
由於發展商（包括相關財務公司），利息成本較銀行高。發展商提供的二按，全期利息必然較一般銀行按揭為高。發展商為刺激新盤銷情，通常會為二按設定一個「供款假期」（例如首2年「免息免供」），又或在供款初期，讓借款人以較低的利率償還二按。
以一個樓價一千萬元的新盤為例，一個典型的一、二按組合，可能是銀行提供樓價5成的一按，利率為P（5.25厘）減3.1厘；發展商相關財務公司提供樓價 2成二按，利率首2年為P-2厘，其後為P。選用新盤二按的買家，心中計劃可能是置業首2年先行以P-2厘的按息償還二按。待兩年後，再以轉按方式減少二 按利息支出。
上述部署，在樓價節節上升的階段可完美執行，例如樓價兩年後樓價上升40%；屆時物業市值1,400萬，按揭成數一半是700萬，便可以轉按方式，償還二按。
搣甩二按前提：足夠升幅
但整個計劃要順利執行，要滿足幾個條件：
1. 樓價要有足夠升幅。假設金管局現行的「1,000萬以上物業按揭成數上限為5成」的限制持續，如果樓價升幅不足，將會影響轉按。例如兩年後樓價市值1,100萬，轉按貸款額只有550萬元，難以抵銷一、二按未償還貸款總額。
2. 按息息差。此處指的不是「最優惠利率」，而是銀行提供的按息息率與最優惠利率之間的息差。「先借二按，兩年後轉按」的部署，預設「轉按時，也可獲得與現時一樣優惠的按息」，但其實沒有人可以擔保，兩年後一般按揭利率一樣可低至P減3.1厘。
其次，原則上，要順利借入二按，借款人已通過壓力測試，即「在現行利率下，一、二按供款支出，不逾月入5成，按息上升2厘的話，供款不逾月入6成」。但如果2年後的「現行按息」上升，而業主收入未見增加，屆時申請轉按，可能難以通過壓力測試。
事實上，除了樓價、按息等外在因素，業主要順利轉按，也要考慮「內在因素」，例如收入下跌，便會增加未來轉按的難度。
需要重申的是，我們並不是說「不應該借二按」；對不少人來說，那是一個以低首期、高槓桿購入新盤的方案。重要的是，置業人士應詳細了解此類產品的特性。
「兩年後轉按，搣甩二按」似乎是不少選用二按的新盤買家的共同想法，但置業人士要了解，實行此計劃要有不少條件配合。買家如透過此類產品入市，除了「準備轉按」之外，亦宜計算當供款優惠期結束，二按恢復以正常利率還款時，對財務帶來的影響。

原文刊於經濟日報網站 2013年1月30日

高位入市的風險

樓價高企，不少評論，包括港府高官都會溫馨提示，置業人士現時入市，要留意風險。但對於「風險」的具體內容，卻語焉不詳；較多人提及的是「一旦利率上調，供款急增」，但此其實是「按息偏低時入市的風險」，而不是高位入市的風險。

我們認為，無論樓市在周期的任何階段，只要置業人士是透過按揭入市，便牽涉到兩大風險：其一為「首虧損」 (first loss)，其次為「高虧損值」 (high loss severity)，而在樓市高峰期置業，此兩類風險尤其甚高。

首虧損風險—小業主首先承受損失

所謂「首虧損」，是指當出現損失時，借取按揭入市的買家，是第一個承受損失者。一個600萬元的物業，買家以7成按揭入市，即借入420萬元，首期支出為 180萬元。當樓價下跌一成，市值跌至540萬元時，首先，或者該說屆時唯一面對虧損的，是小業主。當樓價下跌4成，物業市值尚餘360萬元時，承受虧損 的，仍然僅限於小業主。當然，只要小業主按時供樓，按揭銀行是不會有虧損的。

甚至是，當物業成為負資產，小業主亦斷供時，銀行亦不一定有虧損---銀行收回物業拍賣，所得的不足以抵銷貸款，銀行仍然可以向小業主追索差額；只有在小業主破產，令銀行不能追收欠款的情況下，銀行才會有虧損。此便是小業主透過按揭入市的「首虧損」風險。

其次是「高虧損值」，物業買賣可能是許多人一身中最重大的投資。買錯了一件衫、甚至一部車，損失仍在可負擔的範圍。但買樓後出現損失，規模可以百萬港元計；在上一個高峰期尾段入市，其後因種種原因被迫低位止蝕，甚至因此負上巨債而要用上多年償還的個案多不勝數。

此便是透過按揭購買物業出現「高虧損值」的風險(要留意的是：如果是以現金入市，一旦樓價大幅回落，置業者一樣會有巨大損失，只是不用欠下債務，其後再償還而已)。

要強調的是，無論是處於樓市周期的任何階段，只要是透過按揭入市，置業者均需面對首虧損及高虧損值兩大風險。但在樓價偏低時入市(指樓價相對於平均入息比率處於低位)，兩項風險較低，樓價偏高時，風險更高。

不入市風險 損失只為機會成本

另外，面對「入市風險」的論述，不時聽到有人反駁：就算不買樓，改為租樓，也一樣有風險。誠然，人生在世，不論採取任何行動，都有相關風險。不買樓的風險，近幾年香港人亦耳熟能詳：樓價、租金都上升了，數年前不買樓的決定，往往代表現時租屋開支較購置物業的按揭供款更高。

不過，要留意的是，「不入市的風險」，損失的是機會成本，此類損失相對於高位入市後資產價格暴跌時所承受的損失少得多，程度根本不可同日而語。QE3之 後，雖然資金流入的規模似乎遠不及QE1、2，但市場主流觀點仍是對後市一面倒看好，我們認為，是時候釐清高位入市的真正風險所在了。

原文刊於信報網站 2012年10月13日