按息、定期存款與租金回報

 香港多家銀行下調最優惠利率0.25厘，預料樓市氣氛會受消息刺激改善。雖然部份分析認為，輕微的降息為樓價帶來的刺激有限。但市場可能忽視了幾個利好樓市的因素。

過去2、3年，港元定期存款利率一度高逾4厘，為持有大量資金的投資者提供一個近乎無風險，回報穩定的資金出路。2024年7月，本地港元、外幣定期存款的規模達10萬億元水平。而2022年初，美國加息周期前，定期存款規模僅5.7萬億元。換言之，2年間，定期存款規模上升了4.3萬億元。(作為對比，2023年全年本地樓宇買賣合約的註冊總值只是4,779億元)

 

在9月下旬，12個月的港元定期存款利率，大致上降至3厘水平，幾家主要銀行甚至不再提供12個月港元定期存款的報價。當定期存款隨美元利率下調，相當部份的定期存款料會另覓出路。

而近2年在樓價下行的同時，租金卻反覆上升。2024年7月，租金指數已比2023年初上升11.8%。受惠於政府的各類輸入人才計劃獲良好反應、各家大學調高非本地生的入讀名額。租金升幅看來會維持一段時間‧小型單位在7月份的租金回報率已達3.6%，較2023年初的2.7%，上升了0.9個百分點。

9月份本地銀行下調最優惠利率，使新按揭利率由4.125厘降至3.825厘，新按揭利率已經貼近小型單位的租金回報率。

過去2年，按揭利率高於定期存款利率、也高於租金回報率時，令投資者寧可把資金放入定期存款戶口、有住屋需要的人士，也可能傾向租住單位。

9月的利率調整，對按揭借款人每月還款的即時作用未必太大。500萬元的貸款，還款期25年，銀行降息25基點，每月還款只會下調約700元，看來的確不多。但要留意，現時按揭利率(3.875%)、定期存款利率(一年期港元約3%)，小單位租金回報率(3.6%)，可能已接近一個改變趨勢的臨界點。美息在未來2年較大機率持續下跌，港元按揭利率、定期存款利率都會受牽動持續下行。相對來說，多個專才計劃刺激租金上行的趨勢仍在持續。

如果按揭利率持續低於租金回報率、而定期存款利率又不再吸引時，更多資金料將買樓收租(尤其是現時投資者已不需支付高額印花稅)；那些在過去幾年租用住宅的用家，看到租金上升，而按揭利率下跌，也可能改變他們的住屋規劃，由租用，改為購買。

展望未來，按揭利率與定期存款利率、租金回報率的動態變化，有可能扭轉市場的氣氛。

 原文刊於置業家居2024年9月28日

租金上升料為小型單位樓價帶來支持

 過去2年受美元利率帶動，本地按息及定期存款利率反覆上升，市場大量閒置資金轉為銀行定期存款，結果是樓市成交量下跌。展望今年，雖然按息未必有太大的下調空間，但租金回報上升，可望為樓市，尤其是小型單位帶來支持。

過去2年樓價回落，成交量下跌，背後原因之一是按息上升，新造按揭利率由2022年初約1.5%，升至現時4.125%水平。以30年還款期計，同一筆按揭金額，每月還款大約增加40%。同樣上升的是定期存款利率，一年期港元定期存款利率由2022年初接近於零，上升至去年的4、5厘水平。眾多的樓市辣招本身已令樓市投資需求減弱，按息及存款利率上升的結果，令更多資金湧向定存，加劇樓市的調整。

 

不過，情況慢慢出現變化。可能受政府擴闊各類專才計劃的影響，住宅租賃需求增加，去年各類住宅的租金有所回升。按差餉物業估價署數字，A、B、C類中小型單位，去年的租金按年上升約6.7%，而D和E類大單位的租金也上升約5%。租金上升；加上樓價下調，結果是住宅租金回報率明顯上升。據地產代理統計，不少樓齡較高、以中小型單位為主的屋苑，租金回報已達4厘水平，個別更高達4.4厘。

約4厘水平的租金回報是一個關鍵數字。一方面它已貼近4.125厘的新批樓按利率，另一方面它已經高於銀行定期存款利率。去年港元大額定存利率曾高見5厘，現時部分銀行提供的一年期定存利率已回落至3.9厘。如無意外，當美國聯儲局開始減息後，定期存款利率亦將進一步下調。租金回報率高於定期存款，預料會令部分資金由定存流向買樓收租。當然，具體效果也視乎政府會否進一步調整辣招，如果針對投資者、非本地買家的印花稅率進一步回落，由定存流向樓市的資金規模會更大。

同樣，對用家來說，過去2年，按息高於租金回報，租樓有其吸引力。但當租金回升，而按息開始看跌時，情況便會發生變化，即買樓自住相對於租樓，變得較為化算。

值得留意的是，不同類型物業的租金回報率差別甚大，現時租金回報較高的，以樓齡較高屋苑、中小型住宅為主。估計此類住宅樓價進一步下調的空間會較為有限，將較早尋找到樓價支持位。

原文刊於信報網站2024年2月27日

租金樓價背馳的樓市

差餉物業估價署周一公布2月的樓價指數，按月回升。由於3月市場有更多破頂成交，估計官方樓價指數升勢會持續。但在市場討論樓價回升之時，卻少人有注意，同期的租金指數卻持續下跌。究竟租金、樓價背馳的走勢，是否可長期持續？

官方樓價指數近年的高位是2019年5月，其後可能是社會運動的影響，樓價反覆下跌至2020年2月，但跌幅輕微，只有約6%，其後樓價略為反彈，至今年2月，樓價指數比去年2月低位上升約3%。困擾香港經濟逾年的新型肺炎疫情，對樓價未見有明顯影響。 

 

與此同時，租金指數的表現卻大異其趣。租金指數近年的高位是2019年8月，之後便輾轉下跌，2月指數更是連跌3個月，較19年高位，已回落12.7%。如果將時間軸再拉長一點，會發現官方樓價、租金指數在2008年之前大致上是齊上齊落；2009年之後，樓價反覆上升，而且升幅長期拋離租金；而近一年更是出現背馳，樓價回升而租金回落。

2009年後樓價升幅跑贏租金，一大原因是量化寬鬆，印銀紙的速度高於起樓的速度，資產價格便告上升。但租金受制於打工仔的收入，升幅較為平順。

反而經濟下行時，租值的反應較快，原因在於租客一旦收入下跌，往往便會遷往租金較低的單位。而業主收入下跌，大多卻會多觀望市場一段時間，較罕見立即決絕賣樓，而量寬之下的低息環境，亦令業主可低成本持貨。 

即使小部分業主看淡樓市放盤，在長年供應有限的情況下，亦不必賤賣物業，結果便是樓價在跌市時調整較慢，一旦經濟好轉，樓價又再重拾升軌。例如近日疫苗開始接種，成效未見，已聞說看好後市的準買家入市。相對而言，業主即使看好租賃需求上升，也難以提早加租。

在多種因素影響下，租金升幅長年跑輸，結果是租金回報率回落。在2009年之前，中小型住宅的租金回報率，穩定維持在5厘上下；而樓價升幅長期高於租金的結果，是近一年同類住宅回報率只有2厘多。

但要留意，利好樓價跑贏租金的因素，未必永遠存在。展望未來，如果量化寬鬆的環境持續，貨幣供應規模大，過去十多年樓價升幅高於租金的走勢也會較大機會維持。惟一旦貨幣供應轉為收緊，此種樓價脫離租值的情況便難以維持。

原文刊於信報網站2021年3月30日

低息低回報年代

聯儲局主席鮑威爾上周表明，想也沒有想過要加息，更相信美國的零息政策會維持至2022年底。另一方面，雖然近日香港樓價表現穩定，但租金卻仍有下調壓力。展望未來一段時間，樓市將進入低息低回報的年代。

聯儲局傾向維持零息政策，原因是經濟環境仍然欠佳，預期今年美國經濟負增長6.5%。美國經濟欠佳，香港的情況也好不到哪裏。財政司司長便一早預言，本周公報的失業率會再向上升。

有指失業率升而樓價仍企穩，是因為暫時就業前景欠佳的行業以旅遊、飲食等低收入行業為主。此類行業的從業員收入較低，本身未必購成置業的有效需求，因此失業率上升對樓價的影響不太明顯。反而經濟增長欠奉，各國量寬令利率低企，對樓價較為有利。

不過，要留意的是，較低收入打工仔雖然未必構成置業的主力，但失業率上升，對租金卻有較明顯、較即時的影響。差餉物業估價署的租金指數，自去年8月起已連續8個月下跌、累計跌幅一成。租屋住的打工仔收入下跌，只好遷回老家、又或搬往租金更低的單位。

另一方面，在疫情影響下，一年半載之間，入境旅客數字似乎都難以恢復之前水平，大量酒店、賓館轉型提供各類短租服務，將持續為租金帶來下跌壓力。

租金與樓價不會長期逆行，當租金跌至一定水平，理論上會吸引用家由買轉租，令租金止跌、樓價偏軟，達至新的平衡。但單就目前市況，如果資金持續流入，按息維持低水平，估計即使租金再下調10%，暫時未必會波及樓價。

參考差餉物業估價署數據，4月住宅租金回報率2%。如果樓價不升不跌，而租金下跌一成，回報率會跌至1.8%。但近期拆息大幅回落，實際按息由2.5厘跌至2厘以下，部分抵消租金下跌的影響。

展望未來一、兩年，樓市可能會處於一個低按息、租金低回報的情況。資金欠出路之下，樓價可能有強勁支持。但租金如因種種原因出現更大跌幅，亦勢將為已經高企的樓價帶來調整壓力。

原文刊於信報網站2020年6月16日

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樓市購買力何來？

每隔一段時間，電視台就會有樓市專題，常見的故事，是收入中等的家庭，都表示難以負擔現時樓價。這邊廂，由個案到大數據，都說樓價脫離市民負擔能力；那邊廂，在種種辣招後推出，地產代理都說市場上已無炒家活動，那為何樓市還是屢創新高？

明明一大群統計上處於中等收入的家庭都說難以負擔現時物業，市場又說炒家絕迹，那購買力何來？其實兩者並無衝突。上車盤價格對用家來說可能已是難以負擔， 以400萬樓價，9成按揭，30年月供計，家庭收入要有32,762元才可通過壓力測試--數字與去年第四季居於私樓家庭月入中位數33,000元接近。 換言之，統計上處於中等收入家庭，只是剛好可負擔上車盤價格。

但上車盤對用家來說難以負擔，甚至炒家也因交易成本高企退場，卻不代表欠缺承接。對資金充裕的投資者來說，在現時住宅供應緊張的情況下，即使交易成本提高，住宅物業仍不失為回報合理的投資。

買樓收租仍吸引
以購買400萬元物業收租為例，單位市值租金大概1萬元，回報率為3厘，一般已足可抵銷5成按揭的供款（以30年，按息2.15厘計，月供7,544 元），而且每月有正現金流，只要租金維持上升，甚至保持平穩、按息又保持偏低水平，便不失為較銀行存款回報吸引的投資--如果持有物業3年以上，他日出售 便不需支付額外印花稅，期內樓價有明顯升幅，投資者獲利幅度便更明顯。

當然，如撇開樓價升幅不計，買樓收租是否吸引，主要視乎租金是否可維持高企及低按息是否可維持。租金是否可維持上升不好說，但以400萬元物業，租值1萬 元計，假設租金不升不跌，5成按揭計（即現時非自用住宅的按揭成數上限），供30年，按息2.15厘，月供7,544元，即出租物業，扣除按揭供款，有 「正現金流」。

如果以「有正現金流」視為買樓收租的一個決定條件，在年期、租金不變的情況下，200萬元按揭，按息要上升2.25厘，達4.4厘，每月供款才會突破1萬元，出現現金淨流出狀況。

上車級物業不乏承接
文章見報時，美國聯儲局尚在議息，但一般相信在環球量寬、美國經濟數據強差人意，尤其是通脹率仍低（事實上上次公報的通脹數據是-0.1%，技術上是通縮）的情況下，美國將難以大幅加息。

姑勿論市場對「美國不會大幅加息」的預測是否過於樂觀，但在「低息將持續」的預期下，部分現金儲備充足人士購買物業作長綫持有，仍不失為合理選項。因此，在未來一段時間，我們大概仍會看到一般上車級物業樓價繼續拋離用家購買力，但仍然不乏承接的情況。


原文刊於經濟日報網站 2015年4月29日

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樓價租金比率看樓市

評價一地樓價是否偏高，有很多標準，其中一個是樓價租金比率（Price Rent Ratio, PRR）根據Global Property Guide網站資料，香港的PRR是33倍，意思是如租金及樓價不變，購置一個物業收租，要33年才收回本金。

PRR 由比較物業的樓價及租金而來，本地較常見的說法是租金回報率，33倍的PRR，租金回報率即3％左右。PRR的概念類似於股市的市盈率，當然是其中一個衡 量資產價格是否偏高的指標。不過，正如市盈率低不一定代表股票抵買，PRR或高或低，也不是一個表示樓價偏高偏低的標準。

某一公司的股票市盈率偏 高，往往代表市場看好有關公司前景，認為公司的盈利會改善，未來市盈率會回落。在樓市而言，投資者忍受3％的租金回報率，除了預期未來租金上升，可令回報 率上升，PRR回落外，主要原因其實是看好樓價升幅。對投資者來說，租金回報只是甜品，樓價升幅才是主菜。當然，現時要問的是，在多種印花稅推出，物業買 賣成本大升的當下，期望樓價仍會有多少上升空間。

如果樓價受官方措施遏抑，升幅受限，投資者便會期望有更高的租金回報率才會入市，流入樓市的資金減少，可能是樓市調整的契機。

原文刊於晴報 2013年11月12日

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供平過租的迷思

不少樓市分析會將同類單位的供款及市值租金比較，供款低於市值租金愈多，被視為「愈抵買」，評分愈高。但有關標準其實大可斟酌。

一般來說，「供平過租」，供款的計算標準是「7成按揭，20年供款、現行按息(2.15厘)」。以一個市值300萬元物業為例，在此標準下，月供是10,773元。如果供款較同屋苑同類單位市值租金為低，便是「供平過租」，便是「抵買」了。

的確，對用家來說；如果要在同一屋苑，同類單位之間，作出租或買的決定；單位的供款及市值租金無疑是一個簡單直接的參考標準。但必須留意，供平過租並不是唯一的標準，視乎持有物業目標的不同，此一標準的參考作用亦會有所變化。

以市值300萬元物業，月供10,773為例，如「租金=供款」，年租金約為12.9萬元，換算成回報率，即回報率要4.3厘。要求在「7成按 揭，20年供款、現行按息(2.15厘)」的標準下出現「供平過租」，即要求單位的租金回報率高於4.3厘。(附帶一提，如將供款年期延長至25年，在按 息為2.15厘的情況下，單位的租金回報率高於3.62%，便是供平過租。)

租金回報率在物業市場的參考作用，有如股票的「派息率」或「市盈率」。它當然是一個重要的參考指標；但此一標準不宜「絕對化」。

高租金回報屋苑  升值潛力或欠佳
樓市一如股市，一些升值潛力被廣泛看好的屋苑，會出現租金回報率較低的情況。投資者看好某類型物業升值潛力，不介意租金回報率較低。過去多年，大型單位的升幅一直高於中小型單位，而此類物業的租金回報率一般亦較低。

根據差餉物業估價署樓價指數，以1999年為100；2012年底，E類單位(面積160平方米以上)的售價指數升至260；而A類單位(面積40 平方米以下)至2012年底，售價指數為217.6，升幅低於E類單位。而由1999年至今，E類單位按年租金回報率均低於A類單位。以去年為例，E類單 位回報率為2.2厘，而A類單位為3.5厘。

以過去的經驗而言，部分優質物業租金回報率偏低，原因正正在於準買家看好其升值潛力，願意支付較高溢價。如果置業人士希望持有物業一段時間後，物業升值，可套回一定資金，則「供平過租」並不是一個最好的參考指標。

需要強調的是，我們不是認為供款與同類單位租金支出的比較不重要，我們更不是主張，某類單位供貴過租就值得追價購入；但由歷史數據看來，強調某一單 位「供平過租」，因此「抵買」是過於片面的觀點。當然，如果買家購入單位，並不在意資產升值，只看重置業後的供款支出與租樓支出的差幅，則供平過租(或供 款與租金的差幅)便是一個較重要的參考數據。

原文刊於信報網站 2013年5月18日

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利率仍是後市關鍵---利率與租金回報的互動關係

樓市是否偏高，在香港是一個永遠討論不完的話題。近期個別屋苑住宅租金有放緩迹象，如果趨勢持續，未必可以支持樓價持續高企。
附圖是根據差餉物業估價署數據繪製的住宅樓價及租金指數，數字由1983年開始，以1999年為100.簡單來說，由1993至1996年底，租金升幅是高於樓價的，但在1997年初，樓價急升，升幅拋離租金，後來樓價在97年10月回落。
1998至2003年，樓價跌幅大於租金：情況在2004年改變，租金及樓價指數在2004至2008年中，走勢大致同步。如果我們掩蓋2009年 之後的數據，可能會得出一個結論：「合理的情況下，樓價及租金應是同步發展的」。當樓價指數大幅拋離租金升幅，例如1997年初時，樓價便有調整壓力。
2009年後，樓價升幅拋離租金
有趣的是2009年中之後，住宅租金樓價一起上升，但升幅並不同步，樓價拋離租金，情況類似1997年，而且此一趨勢已持續數年。再參考差餉物業估 價署統計的住宅回報率，以乙類住宅（實用面積40至70平方米）而言，1997年回報率為3.7%,2012年底為3.1%。可以說現時一般住宅租值較 97年高峰期還有不如。
如果以「樓價升幅偏離租金升幅」為判斷標準，現時樓價似乎已偏離基本因素。
當然，一個走勢圖不能反映一個整全的畫面。有另外一個基本因素導致樓價拋離租金：金融海嘯以來的低息預期。
附表為1997年中及2012年底的港元活期存款利率、按揭利率及住宅租金回報率數字。單以租金回報率計，現時購買單位收租，似乎比1997年更不划算。但考慮到利率因素，故事便完全不同。
1997年時，將現金存入銀行，活期存款利率為4.75%，即利息收入較以現金購入單位出租的租金收入為高。現時故事卻完全相反。
低息預期令市場接受低租金回報
如果以按揭入市，1997年時，新造按息高於住宅租金回報。即使以7成按揭，25年期，單以利息支出計算，亦較同類單位一年租金支出為多。同樣地，現時同類單位7成按揭，甚至是9成按揭的一年利息支出，仍較一年租金支出為低。
綜合來說，近2年樓價指數升幅遠高於租金指數，而未有觸發樓價回落，基本原因是利率偏低，以及市場預期按息會持續偏低。極低的存款利率迫使資金尋找 出路，偏低的按揭利率，令置業人士的持貨成本維持低水平。更重要的，是投資者相信低息期會持續一段較長時間，願意在樓價偏高的情況下入市，賺取偏低的租金 回報。
反過來，也可以說，如果利率回升，現時樓價偏高的現象將難以持續。至於「臨界位」，如果回報率不變，可能會在加息2.25厘之後。
以7成按揭，25年期供款計，如按息為4.5厘（較現時高2.25厘）時，首年按息支出便會與現時同類單位租值持平。此可能是觸發樓價調整的一個臨界點。（參考表二）
特首發表施政報告後，市場反應是地產股股價反彈，業主封盤。政府既然不可能在數年內增加住宅供應，能夠左右後市的決定因素，仍然是利率。在其他因素不變的情況下，美息走向，將決定香港樓市繼續高位運行，抑或觸頂回落。

展望未來，美息或於2015年回升，屆時偏低的租金回報是否足以支持樓價在高位運行，值得深思。

原文刊於經濟日報網站 2013年1月23日

二手市場調整的開始—租值下調

市場普遍看淡2012年的樓市，過去市場看好樓市的幾個主要因素，大部分都在消失或削弱之中。其中一個漸漸削弱的利好樓市因素，是租值。在眾多新盤入伙的情況下，各區租值更見明顯回落。

太古城千呎單位回報率跌穿3厘

其中一個見報的例子是太古城，一個1,137呎低層海景單位，上手租約完結後，業主收回單位翻新後放租，但放租多時未曾租出。最終單位近日以月租2.65萬元租出，呎租23元，較去年同類單位呎租30元，下跌23%。

報道未有詳細提及樓層，筆者把有關大廈2個不同層數單位交予估價公司估價；按樓層不同，估值分別為1,333萬元及1,433萬元。以單位月租2.65萬元計，回報率己由 去年的3.07% 跌至2.2%及2.4%。

以筆者理解，類似此個單位的情況並不罕見。由於多個新盤入伙，加上特別印花稅的推出，大量投資者將單位出租，帶動租金下跌。租值下跌的情況如持續，將為樓價帶來更大壓力。

以上文提及的單位為例，租金回報率（未扣除業主支付差餉、管理費）僅為2.2至2.4%。以投資市場的傳統智慧來說，此回報已低於一些「無風險」，如政府公債的回報率。除非投資者認為物業價值本身有較高的上升潛力，現時本地物業的風險及回報已不成正比。

銀行估值已落後大市

我們暫且視美國30年期國債為「無風險回報」（Risk-Free Premium）的基準，利率為2.98厘。如不追求樓價上升，物業「合理」的租金回報率如要達到2.98厘，以月租2.65萬元計，其「合理」價格為 1067.11萬元。如果未來一段時間，住宅租值未見回升，樓價返回「合理」水平，以現時估值1,333萬元計，將有20%的跌幅。若現有的租值不變，又 要求將現有的回報保持去年的3.07%，物業估值還是要下調 22.3%，即1,036萬。如果讀者相信租金是樓價領先指標，現時銀行估值已落後大市。

可能有人會說：本地樓市長期處於非理性狀態，差餉物業估價署統計的D、E類單位，租金回報率長期低於30年美債利率，但歷年來卻是價格升幅卻較高。 但D、E類單位或豪宅 租金回報低但升幅大，反映的正是風險溢價（投資者為了價格上較高的潛在回報，寧可接受較低的租金）；一旦氣氛逆轉，市場認為價格升幅有限，低回報率終將拖 累價格。

磚頭仍然可靠？

另外一些地產界的朋友可能會說，今時今日，已不可視國債為無風險。國家也會拖債，債主可能被迫剃頭。相比之下，磚頭總比現金及國債更可靠。

我們認為，現時或可不再視國家公債為無風險投資；但對於「物業比國債安全」的觀點卻有保留。一旦歐美主權風險擴大，惡化至上世紀30年代大蕭條的情 況，世上根本沒有安全資產，尤以有形資產的「不可動性」（immobility）為甚。暫時來說，仍然沒有其他投資項目可代替國債「無風險利率」的地位。 看看本地銀行定存利率接近2厘，而在跌市中買樓收租，是否化算？相信這投資者不得不考慮的因素。

總結來說，對長線投資者來說，租金回報始終是決定是否持貨或加碼的重要考慮因素；近期租金下跌，反映樓價將有更大的調整壓力。

原文刊於經濟日報網站 2012年1月11日

低息持續 樓價難下調

低息持續 樓價難下調

歐美債務危機觸發環球股市下跌後，美國聯儲局主席伯南克表示，低息環境將維持至2013年中。經濟前景不明但利率維持超低，置業人士應何去何從？

租金回報率可反映樓市健康程度

以過去經驗分析，筆者認為現時的樓價是偏高的。主要的根據有兩個，其一是租金回報率，其二是樓按負債比率。

根據差餉物業估價署，2011年中，面積最小的A類住宅的租金回報率是3.6厘，面積最大的E類住宅租金回報率是2.3厘。1997年，A類住宅的租金回 報率是4.2厘，E類回報率是3.4厘。租金回報率是反映樓市是否健康的最基本數據，過去20年，A類住宅的平均回報率是5.345厘，E類是4.275 厘。現時E類住宅（一般用作代表豪宅）的租金回報率是2.3厘，代表買家以現金購入一個單位後放租，如租金不變，要收43年租才可回本。此水平的租金回報 率可以有幾個解讀：第一，投資者看好樓價將明顯上升，不在意租金回報；第二，投資者看好租金可大幅上升，改善租金回報。還有一個可能性是：樓價已太高，脫 離基本因素。

不應以低息環境去考慮未來供款

另一個筆者常用的標準是樓按負債比率。坊間常用的供樓負擔比率，是以每月供款與收入中位數比較，此方法的問題是對利率較敏感，如目前利率極度偏低，計算所得會顯示供樓負擔不重。樓按負債比率是以「樓按總額」與「年收入」比較，較不會受利率波動影響。

根據金管局數據，1997年6月，新取用按揭的平均金額是$188萬；1997年私宅住戶的月入中位數是$2.2萬；意味「平均的」按揭金額，是一個中等 收入家庭年收入的7.1倍。而2011年6月，新取用按揭的平均金額是$238萬，本年度第一季的私宅住戶月入中位數是$2.76萬，意味「平均的」按揭 金額，是一個中等收入家庭的7.2倍。當然，97年的平均按揭利率逾10厘，現時一般按揭利率在2.1厘水平，同樣借入年收入7倍的樓按，以同等年期供 樓，每月支出遠較97年時輕鬆。問題是樓按是長期負擔，以目前不正常的低息環境去考慮未來供款，並不合理。

樓價處周期高位 非入市時機

綜合來說，基於上述兩個基本因素，即回報率偏低、按揭負擔偏高；筆者絕對認為樓價已處周期高位。問題是，「偏高」不代表一定會立即調整。

在聯繫滙率不變的前提下，本地最優惠利率難以脫離美息走勢，獨自上升。（一旦港息較美息高，會刺激更多熱錢流入）。現時市場經常說「新造按息上升」，但那 是相對於按息極低期的比較，由去年底新造按息最低期的H加0.65%，上升至目前大概H加1.8，實際利率仍在2厘水平，大幅低於歷史平均數。如果美息在 現水平維持2年，意味香港的按息大概亦會在2厘水平橫行。此水平的按息，令投資者、用家的持貨成本維持低水平。

我們相信，現時樓價會因種種不利因素影響下，成交減少，出現向下調整，但在利息因素下，樓價仍有機會在未來一段時間持續橫行，甚至有可能因一些好消息推動 而再創新高。但令人擔心的是：基本因素有如地心吸力，樓價不可能長期偏離基本因素，一旦市況逆轉，熱錢流走，樓價終將返回現實。現時並不是入市投資的時 機，自住的用家，即使本着高買高賣的精神入市，亦宜將按揭負擔控制在較合理的水平。

原文刊於 置業家居 2011年8月27日