還款上升但借款能力不變的按揭場景

本周美國議息，主流意見估計美息上調半厘，港元最優惠利率可能跟加0.25厘。再看遠一點，明年首季美國可能再加息一次，然後加息期可望告終，香港的按息可能在3.5厘見頂。以「借款能力」計，可說香港人的按揭借款能力沒有減少，但借款人的還款壓力卻已上升。

於11月初，筆者曾在本欄估計，本地按息可能在明年初升至3.5厘，而美國通脹有降溫跡象；明年美息上升周期可望告終。現時看來，本地按息甚有機會在3.5厘左右見頂。

 

按息3.5厘是個有趣的數字，正面地看，2022年初，美國加息周期尚未展開前，一個月港元拆息低見0.2厘，以近2年一般H按條件，按息為H加1.3厘，封頂位為P減2.5厘(P為細P，上半年為5厘)。以未放寬壓測前的標準計，會要求按揭申請人每月還款在「封頂位加3厘」，即按息在5.5厘的情況下，每月還款不逾月入六成。

近期拆息上升，H按都改以封頂位計息，現時市場估計，本月及明年1、2月美國議息後，H按的封頂位會升至3.5厘左右。由於今年金管局放寬了壓測的計算標準。在現時要求下，如H按封頂位升至3.5厘，壓測會假設按息加2厘時，每月還款不逾月入之成。H按3.5厘的利率加2厘，正好是5.5厘。由此角度看，可以說在月入不變的前提下，一般香港樓按申請人的按揭借款能力完全沒有改變。2022年初月入1萬元，可借樓按上限約105.6萬元；加息(以及放寬壓測標準)後，數字完全沒有變化。

不過，申請按揭的借款能力不變，不代表按揭還款的壓力不變。2022年初，壓測的計算標準是按息5.5厘時，月供不逾月入六成；但當時的實際按息是1.5厘左右，比起現時預期明年初按息升至3.5厘，按息實際上在一年內上升2厘左右。

雖然說比起上世紀八、九十年代按息高逾10厘的情況，按息3.5厘難言「高息」；但按息由維持10年的極低水平回升，市場需要一個適應的過程。近月一、二手成交淡靜，除了疫情的影響，無疑亦與按息持續上升有關。以每100萬元樓按，還款期30年計，按息在1.5厘時，月供3451元；如按息升至3.5厘，每月還款會升至4490元，升幅達三成，預料會令不少準買家轉為觀望。

要留意的是，暫時看來，如果按息一如預期在明年初見頂，樓市有可能在明年初轉向；中國防疫措施放寬、香港與內地可望在明年初恢復正常通關、持續3年的新冠疫情對經濟的影響減退，如有較強的訊號令市場預期美息見頂，樓市的氣氛可望逐步改善。

原文刊於信報網站2022年12月6日

供樓負擔統計或趨兩極化

政府經濟顧問辦公室統計的置業負擔指數於去年第三季達75%，遠高於20年平均的47%，展望今年，估計此個官方負擔指數將進一步惡化。但一如以往，數據其實不反映一般供樓業主的負擔，反而今年稍後公報的2021人口普查結果，可能會反映供樓業主負擔維持在極低水平。

兩個都是官方數字，都在量度供樓負擔。政府經濟顧問辦公室的計算，是以45平方米單位的按揭供款(假設按揭成數為70%及年期為20年)相對住戶入息中位數(不包括居於公營房屋的住戶)的比率。

 

上述的計算標準一直沒有大改變，好處是標準劃一。壞處是部分預設已經脫離現實。例如2021年底，香港新批銀行按揭的平均成數是53%，平均還款期是27年多；加上經濟顧問辦公室是按季以最新的樓價計算置業負擔，在樓價節節上升的背景下，自然會拉高了負擔比率。

由於疫情下入息中位數可能進一步調整、而按息料隨加息周期展開而上升。除非樓價有明顯下調，否則經濟顧問辦公室計算的置業負擔比率料會進一步上升。但要強調的是，由於計算是基於一系列的假設情況，數字並不反映供樓業主的普遍還款負擔，反而計算反映處於月入中位數的家庭，事實上難以負擔中等大小的私宅樓價，才是值得擔心的地方。

另一方面，人口調查訪問的業主平均按揭負擔料會維持低位。上一次的統計是2016年，得出的結果是需要支付按揭供款的住戶，供款與收入比率中位數為18%。估計2021年的數字不但不會有太大變化。

人口普查的數據來自於家訪及住戶申報，理論上住戶沒有低報供樓負擔的誘因。由於不少人是早年樓價較低時購入單位，樓價上升並不會影響他們的還款；加上現實中的新批樓按還款期愈來愈長、按揭成數受限、壓力測試的嚴格執行等因素，都在限制新批出樓按借款人的實際供樓支出。

參考2016年人口普查的結果，預料初步數據可在今年3、4月公布，屆時經濟顧問辦公室應該已公布2021年第四季的置業負擔統計。如無意外，我們會看到兩個極端：一方面說市民置業負擔高，另一面說業主的按揭負擔低。

要強調的是，人口普查得出的按揭負擔即使處於20%以下，也未必可說是樓市健康，只能說在篩選之下，成功借取銀行樓按的借款人都有一定財政實力。

原文刊於信報網站2022年2月8日

樓價誰難負擔

 有機構發表報告指香港房地產風險偏高，理由之一是香港中等收入家庭要儲蓄逾20年，才可應付一般單位的樓價，數據較其他大城市更為嚴重。但正如我們過去多次提出，香港中等收入家庭負擔不了一般單位樓價，可能是民怨高的原因之一，卻未必反映樓市風險過高。

說中等收入家庭(定義是政府統計中，收入處於中位數的家庭)難以應付樓價，大概沒有人會反對。今年第二季，本地家庭(不計外傭)的月入中位數只有2.62萬元；而個人月入中位數，亦只有1.8萬元。以此計數，不論我們以二手樓平均價(今年1至11月，二手住宅成交註冊平均價約900萬元)，抑或按揭額(今年9月新批住宅按揭金額平均為511萬元)來比較，都很容易得出樓價超出一般人負擔的結論。

 

問題是如果我們看新批按揭的負擔比率，卻會發現過去10年，新批按揭負擔比率，即新批按揭月供佔申請人入息的平均數，大致維持在33%至36%水平。即平均來說，由銀行取得按揭貸款的借款人，樓按月供只佔月入36%，比2010年的41%更低──期間樓價上升了不止一倍，同期家庭月入中位數只上升45%。

樓價升幅拋離收入增長，但新批樓按負擔下跌；原因是壓力測試被嚴格執行，月入處於中等水平的家庭，如欠缺家族財政支援，事實上已難以參與置業遊戲。

以9月新批按揭平均金額511萬元來說，以市場利率H+1.3厘，「封頂」為P-2.5厘計，按揭年期拖至30年，月入要48357元以上才可通過壓測，此收入水平在統計上已是最高收入的25%至30%家庭。換言之，反映「中等的按揭借款」都是由較高收入家庭去負擔。

由於實際上近10年成功借取銀行按揭的買家，每月樓按負擔偏低，遠遠未超負荷的水平。由債務負擔角度看，難以證明樓市有嚴重風險。由於整體私樓供應不足，每年萬多個的新供應，都可瞄準較高收入的家庭需求，善價而沽。

問題反而是，中等收入家庭難以負擔私樓，而他們本身已不合資格申請公屋。雖然理論上還有居屋、首置上車、綠置居等不同名目的資助房屋可供申請，但加起來名額仍是有限。與其說擔心中等收入家庭難以置業反映樓市風險，不如憂慮大量中等收入家庭難以應付樓價，引伸的種種社會問題。

原文刊於信報網站2021年11月30日

供樓負擔上升緣由

 

政府未有在《施政報告》內就遏抑住宅樓價措施減辣，官方提出理由是樓價未有大跌，反而第三季市民供樓開支佔入息的比率為77%，較去年同期的73%仍然是有所上升。但在一系列官方的供樓負擔統計中，此數字其實有較大的誤導成份。

供樓開支佔入息比率77%的數字，出於政府第三季經濟報告。每次官方想說明樓價過高時，都會引用此數字，不少行外人亦易被此數字引導，認為香港仍在供樓的業主身負重債，苦不堪言。但要再次說明的是，此數字有較大的誤導成份。數字來源不是計算香港仍在供樓業主的平均供款佔入息比率。而是計算「45平方米單位的按揭供款(假設按揭成數為70%及年期為20年)相對住戶入息中位數(不包括居於公營房屋的住戶)的比率」；當中70%按揭、20年還款期都有點脫離現實，現實中，今年9月新批按揭住宅的平均按揭成數是57%、年期是27.3年。

 

偏離現實的數字，得出一個超現實的平均負擔比率(所謂超現實，銀行根本不可能批出供款高於入息五成的樓按申請)。而樓價較去年同期下跌的情況下，用上述假設標準計算，供款比例仍然上升，主要原因是期內家庭收入中位數下跌(今年第二季居於私人房屋家庭月入中位數為3.65萬元，較去年同期的3.96萬元下跌7.8%)。

雖然筆者一直認為港府經常引用經濟報告的供樓開支佔入息比率有誤導成份。但要強調的是，另外一組較反映現實的官方數據，也反映供樓負擔在慢慢增加。說的是金管局統計的新批按揭平均供款與入息比率，在2010年8月，金管局推出壓力測試前，數字為41%，2017年的低位為33%，其後反覆回升，2020年7月數字為37%。雖然說新批按揭的平均供款佔入息比率升幅不算大，參考歷史平均，近期的比率仍是偏低，但趨勢上看，數字在去年底起有加速上升的跡象。主要原因相信與當局有條件放寬按揭保險申請人的壓力測試要求有關。

整體而言，由實際批出按揭的平均供樓負擔數據看，本地業主的負擔不算高。但在平均數的遮掩下，估計有相當一部分新批按揭借款人的供款佔入息比率已貼近五成。在經濟波動的情況下，此種借到最盡的取態，借款人是否可承受相關風險，值得市場更多討論。

 

原文刊於信報網站2020年12月1日

供款負擔低為何與樓價負擔高並存

某國際調查機構公報2018年的樓價負擔數據。香港在毫無壓力下連續9年蟬聯樓價最難負擔的冠軍。業內一個常見的反應會提及，真正入市的用家，負擔其實不算高。究竟誰是誰非？

有關機構的樓價負擔能力，是直接比較當地樓價中位數及稅前入息中位數。2018年的調查，是以第三季的數字為基礎。去年第三季本地所有住戶的入息中位數是28,600元，年收入343,200元。樓價中位數方面，本地官方並無類似數據，但報告提及的樓價中位數是717萬左右，取樣不算離譜。兩者相除，便得出20.9的數字。

不少人也提出過，近年每年一、二手住宅成交只6萬宗左右，有能力入市的，偏向是較高收入人士，他們的實際供款負擔，其實不高。例如金管局統計去年8月的新批住宅按揭，平均供款與入息比率只是35%。以港人直觀感覺，可能已是偏低。

以上供款負擔看來不重，其實不可以直接用來評估樓價是否難以負擔。原因之一是新批按揭中，大約有3成為轉按。他們可能是早年樓價相對較低時置業，現時樓價上升了，趁機轉按套現或賺取回贈；此批客戶的供款情況，嚴格來說與現時中等收入家庭是否可負擔中等樓價，關係並不大。

此外要留意，按揭供款佔借款人入息比例低，主要原因是按揭成數受限。例如去年8月的住宅平均貸款額為408萬，而平均按揭成數45.5%。此與2008年時新批按揭平均成數64%比，幾乎下跌了2成。而按揭成數低，對欠缺家庭財政支持的買家來說，代表要更長時間儲首期。

以樓價中位數717萬元單位為例，現時標準按揭成數6成，首期即286.8萬元。對入息處於中位數家庭來說，單是儲首期，也等於8.4年的總收入。當然，生活迫人，買不起「中等單位」的，自然會考慮以其他方式解決居住問題，包括買小一點、買遠一點、又或申請資助房屋碰運氣等等。平均來說，本地真實的樓價負擔比率，應該會較上述調查為低，但以簡單一致的方式比較的話，除非香港成功解決開發土地過慢的問題，否則，中等收入家庭難以負擔「中價樓」的現象，估計會長期持續。

原文刊於置業家居2019年1月26日

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以官方數據計算「父幹」潛力

樓價高企，據說不少新婚家庭入市，也要依靠父母資助，即所謂上車靠父幹。對於父幹現象，看淡的人會認為，一代人買樓，要兩代人付出，其實是在消耗購買力。究竟父幹實力有多強，購買力又是否接近消耗殆盡？

早前我們討論過，金管局以專題形式統計香港未償還按揭的供款負擔(Outstanding Mortgage Debt Servicing Ratio，OMDSR)，以現時未償還按揭的總額、平均年期、平均利率，以及居於私樓家庭收入中位數計算，得出結果是12%。大致可以說：「要供樓的香港家庭，供款負擔平均為收入12%」。

其實，由OMDSR可以計算，父幹的其中一個潛力。所謂父幹，其實有多種形式。常見的包括上一代人資助首期、其次是年輕買家收入不足以通過按揭壓力測試，需要有收入的父母作為擔保人。另外一些情況是已成年的小女其實暫無置業需要，但有投資需要、又早已置業的父母借用子女名義購置物業，只圖節省印花稅。

而第一種情況，即父母資助子女首期，資金來源又可細分為儲蓄及加按所得。上一代人如何儲蓄或者說整體上，上一代人有多少儲蓄可供下一代置業，恐怕難以計算。但OMDSR的出現，卻多少讓我們有一個工具去計算市場上理論上有多少的加按空間。

以2017年12月為例，未償還按揭總額約1.2萬億元，而OMDSR反映，整體上要供樓的家庭供款支出為月入12%。以計算壓力測試後，供款佔月入四成算是可接受的標準計，理論上單由加按，在不更改年期、利率的條件下，整體上現有的業主可增加借款額兩倍多，而整體上供款負擔仍未過重。

當然，以上是極度簡化的計算，未有計及其他因素，包括按揭成數：一個已置業的家庭，可能既有物業的供款真的低至月入12%，但物業未償還按揭可能已達估值四、五成，無甚加按空間。

作出上述計算，意圖不是鼓勵父母加按協助子女置業，畢竟平均負擔只是平均數，不反映個別人士的負擔能力；另一方面，現時OMDSR處低水平，一個主要原因是過去10年利率偏低，一旦利率上調，整體的供款負擔將穩步回升。但大致上，由OMDSR數據可見，整體上本地的購買力遠遠未至於消耗殆盡的地步。

原文刊於信報網站2018年4月17日

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你的供樓負擔是否在平均水平？

你現時的按揭供款佔家庭收入多少？你估計自己的供款負擔與香港一般要供樓的家庭比較，又是高是低？金管局早前統計未償還按揭供款與入息比率，原來對要供樓的家庭而言，平均的供樓負擔只有約12%。

提起供樓負擔，負責房屋政策的戶高官有時會提到現時供款佔入息比率已達68%，再加息的話，數字會進一步惡化；當然，此是一個在一連串假設之下的數值，實際上供樓支出真佔月入68%的話，根本不可能取得銀行按揭。至於每月實際批出的按揭合約，金管局的統計，平均供款約為申請人收入的35%。

不過，上述兩個數字的方法雖然不同，但處理的都是「現時買樓/申請按揭」的話，供款會佔月入多少。但要供樓的小業主，按揭可能在多年前借取，而時日變化，經濟條件亦可能有所變化，供樓負擔比率與借取按揭時可能已有不同，但過去一直欠缺官方數據反映此方面的走勢。而早前金管局提及的「未償還按揭供款與入息比率（Outstanding Mortgage Debt Servicing Ratio， OMDSR）」可望補充此方面的缺憾。

根據現存按揭合約的平均利率、剩餘年期、自置居所家庭入息計算，2017年供款負擔數字為12%；代表現時需要為按揭還款的家庭，平均供款負擔只佔收入12%。而逆推過去數字，2008年以來OMDSR一直持平，而1997年的數字約為30%。

OMDSR只有12%，可能較一般人的直覺估計為低，畢竟坊間經年埋怨樓價高企，但數字卻反映要供樓家庭的供款負擔在過去10年大致持平。其實原因很簡單：樓價高企，但在壓力測試之下，有資格借取銀行按揭的家庭，批出按揭時的供款負擔只有3成多。而過去10年利率低企、經濟增長下家庭收入上升，借入按揭的家庭，每月供款比例會越來越低。

OMDSR處於低水平，一定程度上反映樓市穩定：市場在有效管理下，借款人供款負擔仍在合理水平。當然，未來有一定變數，按息如有明顯上升，供款佔家庭入息比例料會增加，但與現時逆推上一個高峰期的數值30%比較，卻仍是遠遠未達危險水平。

原文刊於經濟日報網站2018年4月10日

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