置安心的按揭風險

由房協發展的首個置安心項目綠悠雅苑，由曾蔭權年代的先租後買，修改至現時的即時預售。對合資格家庭來說，以最低入場費240萬元左右可購入新單位，有一定吸引力，但銷售安排對買家或有一定風險。

綠 悠雅苑為樓花項目，買家可向銀行申請最高達樓價九成的按揭。買家在支付一成首期後，待兩年後收到入伙通知，再向銀行申請按揭。問題是，如果樓價在兩年內出 現顯著調整，在入伙時銀行若估價不足，買家便需要自行籌措樓價餘款與按揭金額之間的差價。如果買家未能籌措資金，不能完成交易，可能便需要撻訂離場。

此外，如果兩年後按息回升，而買家收入又未見上升，供款負擔會相應地增加，即使樓價未見回落，部分邊緣買家可能因而難以通過按揭壓力測試。

原文刊於晴報2013年1月15日

置安心抵買嗎？

 房協首個置安心計劃，將於下月接受申請，折購價由240萬元至510萬元，以7成折扣計，市價即343萬至729萬元。究竟如此訂價水平，是否合理？對合資格家庭來說，又是否「抵買」？
房協的資料提及，項目實用面積平均呎價為$6,510，售價為市值7折，即實用面積呎價為$9,300。由於房協未有提及屋苑實用率，難以將數據轉化成市 場慣用的建築面積呎價。如果以實用率8成計，即項目市值建築面積呎價為$7,440；此一呎價除了略低於區內兩個龍頭屋苑盈翠半島及灝景灣外，已高於同區 其他屋苑。當然，其中最大的變數是「實用率」，如果屋苑實用率略低，即建築面積較高，建築面積呎價反而會下調，以實用率75%計，置安心市值建築呎價將與 區內眾多二手屋苑相若。
留意資助房屋流轉率低
其次要考慮的是未來流轉。資助房屋最大的優勢是較私人物業有一定的折扣；而缺點是受惠資格有一定限制，流轉率低。以居屋為例，現約有25萬個未補價單位，但居二市場在2011年只有1,659宗成交，年流轉率約0.66%.
相對來說，根據差餉物業估價署統計，香港約有111萬個住宅單位；而去年二手住宅成交約7.5萬宗；二手私樓流轉率約6.8%。簡單而言，購入一手的資助 房屋，如不為單位補價，在市場上出售單位的難度較私樓高約10倍。不過，購入資助房屋的買家，本身可能已預期購入單位為純自住，未必有考慮未來出售的安 排。
政府似乎正著力改變資助房屋二手市場成交偏淡的局面。置安心的白表申請資格入息上限，以及2013年起白表購買居屋第二市場單位的入息上限，都定於4萬元水平。根據統計處數據，本港大概有77%家庭收入低於4萬元。
新供應未配合 新增白表客難受惠
白表資格的放寬，將令大量中高收入家庭有資格購買未補價的資助房屋（當然要符合其他要求，例如資產值、近年是否持有物業等）；理論上有助提高第二市場的流 轉率。考慮到潛在需求可望增加，加上此類單位可獲9成按揭安排；未補價的資助房屋成交量勢將上升。政府的如意算盤應該是：部分白表家庭可在第二市場入市， 一定程度上紓緩私人住宅市場的「剛性需求」。如果未來白表資格維持放寬，現時以折扣價購入置安心/居二市場單位，在限制轉讓期滿之後，以免補價方式出售單 位便較易被承接。
值得留意的是，白表資格大幅放寬，可能預示着房屋政策核心原則的改變：中高收入家庭都可成為被資助對象。一個月入4萬元的家庭，現在有了申請置安心/購買 居二市場單位的「福利」，可能考慮會否透過新政策獲利。但現實是置安心供應緊張，新居屋更是未知可在何年何月面世，在新供應亦未能配合的情況下，單方面提 高白表資格，合資格家庭看來可享新福利，但現實或只是望梅止渴。

原文刊於經濟日報網站 2012年12月5日