樓價誰難負擔

 有機構發表報告指香港房地產風險偏高，理由之一是香港中等收入家庭要儲蓄逾20年，才可應付一般單位的樓價，數據較其他大城市更為嚴重。但正如我們過去多次提出，香港中等收入家庭負擔不了一般單位樓價，可能是民怨高的原因之一，卻未必反映樓市風險過高。

說中等收入家庭(定義是政府統計中，收入處於中位數的家庭)難以應付樓價，大概沒有人會反對。今年第二季，本地家庭(不計外傭)的月入中位數只有2.62萬元；而個人月入中位數，亦只有1.8萬元。以此計數，不論我們以二手樓平均價(今年1至11月，二手住宅成交註冊平均價約900萬元)，抑或按揭額(今年9月新批住宅按揭金額平均為511萬元)來比較，都很容易得出樓價超出一般人負擔的結論。

 

問題是如果我們看新批按揭的負擔比率，卻會發現過去10年，新批按揭負擔比率，即新批按揭月供佔申請人入息的平均數，大致維持在33%至36%水平。即平均來說，由銀行取得按揭貸款的借款人，樓按月供只佔月入36%，比2010年的41%更低──期間樓價上升了不止一倍，同期家庭月入中位數只上升45%。

樓價升幅拋離收入增長，但新批樓按負擔下跌；原因是壓力測試被嚴格執行，月入處於中等水平的家庭，如欠缺家族財政支援，事實上已難以參與置業遊戲。

以9月新批按揭平均金額511萬元來說，以市場利率H+1.3厘，「封頂」為P-2.5厘計，按揭年期拖至30年，月入要48357元以上才可通過壓測，此收入水平在統計上已是最高收入的25%至30%家庭。換言之，反映「中等的按揭借款」都是由較高收入家庭去負擔。

由於實際上近10年成功借取銀行按揭的買家，每月樓按負擔偏低，遠遠未超負荷的水平。由債務負擔角度看，難以證明樓市有嚴重風險。由於整體私樓供應不足，每年萬多個的新供應，都可瞄準較高收入的家庭需求，善價而沽。

問題反而是，中等收入家庭難以負擔私樓，而他們本身已不合資格申請公屋。雖然理論上還有居屋、首置上車、綠置居等不同名目的資助房屋可供申請，但加起來名額仍是有限。與其說擔心中等收入家庭難以置業反映樓市風險，不如憂慮大量中等收入家庭難以應付樓價，引伸的種種社會問題。

原文刊於信報網站2021年11月30日