借入新盤二按後的部署

 不少新盤都有提供第二按揭，令買家可以較低首期購入單位。大部分二按都會提供初期還款優惠，而在優惠期過後，利率將較一般一按為高。不少買家借入二按時，可能會計劃在優惠其後轉按了事，但要順利執行此一策略，需要配合不少條件。
不少發展商都會透過旗下的財務公司，為新盤買家提供第二按揭。金管局限制申請按揭保險的樓價範圍後（現時為600萬元以下物業方可申造按揭保險），新盤二 按更成為一大賣點：600萬以上的二手樓，難由一般途徑取得高成數按揭，但同樣價碼的一手樓，卻有發展商安排的二按，可降低買家首期支出。某程度上，可說 金管局措施增加了一手盤的吸引力。
由於發展商（包括相關財務公司），利息成本較銀行高。發展商提供的二按，全期利息必然較一般銀行按揭為高。發展商為刺激新盤銷情，通常會為二按設定一個「供款假期」（例如首2年「免息免供」），又或在供款初期，讓借款人以較低的利率償還二按。
以一個樓價一千萬元的新盤為例，一個典型的一、二按組合，可能是銀行提供樓價5成的一按，利率為P（5.25厘）減3.1厘；發展商相關財務公司提供樓價 2成二按，利率首2年為P-2厘，其後為P。選用新盤二按的買家，心中計劃可能是置業首2年先行以P-2厘的按息償還二按。待兩年後，再以轉按方式減少二 按利息支出。
上述部署，在樓價節節上升的階段可完美執行，例如樓價兩年後樓價上升40%；屆時物業市值1,400萬，按揭成數一半是700萬，便可以轉按方式，償還二按。
搣甩二按前提：足夠升幅
但整個計劃要順利執行，要滿足幾個條件：
1. 樓價要有足夠升幅。假設金管局現行的「1,000萬以上物業按揭成數上限為5成」的限制持續，如果樓價升幅不足，將會影響轉按。例如兩年後樓價市值1,100萬，轉按貸款額只有550萬元，難以抵銷一、二按未償還貸款總額。
2. 按息息差。此處指的不是「最優惠利率」，而是銀行提供的按息息率與最優惠利率之間的息差。「先借二按，兩年後轉按」的部署，預設「轉按時，也可獲得與現時一樣優惠的按息」，但其實沒有人可以擔保，兩年後一般按揭利率一樣可低至P減3.1厘。
其次，原則上，要順利借入二按，借款人已通過壓力測試，即「在現行利率下，一、二按供款支出，不逾月入5成，按息上升2厘的話，供款不逾月入6成」。但如果2年後的「現行按息」上升，而業主收入未見增加，屆時申請轉按，可能難以通過壓力測試。
事實上，除了樓價、按息等外在因素，業主要順利轉按，也要考慮「內在因素」，例如收入下跌，便會增加未來轉按的難度。
需要重申的是，我們並不是說「不應該借二按」；對不少人來說，那是一個以低首期、高槓桿購入新盤的方案。重要的是，置業人士應詳細了解此類產品的特性。
「兩年後轉按，搣甩二按」似乎是不少選用二按的新盤買家的共同想法，但置業人士要了解，實行此計劃要有不少條件配合。買家如透過此類產品入市，除了「準備轉按」之外，亦宜計算當供款優惠期結束，二按恢復以正常利率還款時，對財務帶來的影響。

原文刊於經濟日報網站 2013年1月30日