以低負擔控高位入市風險

 近日一個網站發表調查，指95%準備成婚人士希望婚後買樓自住，但有57%新人表示無力負擔，更有26%受訪者表示婚後將與家人同住。
樓價高企，市民難以置業是傳媒報道中常見的話題。早前某報報道，一位年輕區議員，月入2.2萬元，扣除上繳政黨、競選經費還款，每月實際可支配收入1.7 萬元；其女友為護士，月入約2萬元，二人有約40萬元儲蓄。二人即將成婚，計劃置業，近兩年經常睇樓，而目標物業由數年前140萬元，升至現時約300萬 元。
月入3.7萬，按揭負擔如何計？
二人儲蓄不足以支付心儀物業三成首期，如以九成按揭入市，需支付約10萬元保費；個案主人認為並不划算，「還是7成按揭較穩妥」，考慮婚後先行租樓，打算再儲蓄一至兩年至70萬元，再行打算。報道引述事主意見，認為現時樓價已與一般人收入脫節。
上述個案應該有一定代表性，準買家看着心儀物業樓價持續上升，而儲蓄根本不可能同步增加，「再觀望一下」是人之常情。
與眾多個案雷同，「先租樓一段時間」較好，抑或「現時入市」較佳，決定性因素是樓價走向。如果樓價、租金持續上升，「先租樓」的選項會付出較多機會成本。 相反，如果樓價出現明顯下跌，「先租樓」便是明智決定。大家都沒有水晶球，不知道樓價走向，我們因此建議案主以「負擔能力」角度考慮問題，以控制入市風 險。
以樓價300萬元為例，9成按揭即借270萬元，在按揭證券公司按保計劃下，如選用30年按揭，保費是10.7萬元左右。但保費可選擇加借，即按揭總額升至280.7萬元。
以低負擔計算的高成數按揭
以二人每月可支配收入3.7萬元計，按揭貸款連保費，是二人年收入的6.3倍。（我們稱此標準為樓按負債比率Mortgage Debt Leverage, MDL）
二人年齡在30歲以下，未來收入估計有一定增長，負債水平可算在合理水平。簡單來說，事主心儀物業的價格，仍在他的負擔範圍內，未與其收入脫節。
作為對比，2012年第三季，居於私人住宅家庭月入中位數2.9萬元，2012年11月住宅按揭平均貸款額281萬元；一般香港家庭的樓按負債比為 8.07倍。即一般香港家庭的按揭借款為年收入的8倍左右。個案主人翁的樓按負擔己是相對地保守，並沒有以「買大賠大」心態入市。（見表）
以市場常用的供樓負擔為指標，借款280.7萬元，現行利率2.15厘，30年還款，每月供款是10,587元，供款負擔是月入28.6%。金管局壓力測 試的標準是現行利率加2厘，我們再保守一點，假設未來按息升至5厘（即上升2.85厘），月供會升至15,069元，如二人月入不變，供款比率是月入 40.7%，這是一種以低負擔、高按揭槓桿的置業選項。我們一向都認為，在樓市高位入市要承受：首虧損、高減值的後果，因此任何入市方案都避免不到此中風 險，而低負擔、高按揭槓桿的方案，由於基數緣由，可以將潛在損耗減低。
當然，我們不是主張「負擔得來就要置業」，也不是認為現階段買樓在理財上一定較租樓為佳；事實上，租樓是不少人的理性選擇。但值得指出的是，單單以個案來 說，事主並不是因為收入不足應付供樓而未能置業。他沒有置業，只是他個人的選擇，至於這個選擇是否可帶來最大利益，便有待時間證明。

原文刊於經濟日報網站 2013年1月16日