2023年樓價先升後回、差餉物業估價署指數至10月跌近4%。樓價調整背景因素是年內港元利率受美元帶動持續高企。展望明年，市場主流觀點似乎傾向來年美國利率調頭回落，下調幅度可達一厘。如果明年美息走勢一如預期，又是否足以推動本地樓價回升？
美息如減1厘
新造按息或跌至3.8厘
現時美國聯邦基金利率為5.25厘至5.5厘，如回落一厘，大概是回到2022年12月的水平，當時港元「細P」為5.625厘，「大P」為5.875厘，分別只較現時低0.25厘。簡單來說，本次美息上升周期，港元利率，尤其是最優惠利率較為滯後，美息即使回落一厘，本地按息的下調幅度料會較小。
假設明年美息回落1厘，而港元最優惠利率也相應回落至去年底水平，以現時新批H按利率約為細P減1.75厘、或大P減2厘的市價計，屆時一般新造按息可能由現時4.125厘回落至3.875厘水平。相對於現時A類私人住宅(即實用面積少於40平方米者)的租金回報為3.1厘，按息相對於租金回報仍然較高，似乎不足以刺激投資者買樓收租、租客轉租為買。
未夠刺激成交量復常
總括而言，如果美息轉勢向下，料對樓市氣氛應該會有正面影響，部份猶豫是否入市的準買家，可能因為利率回落，不再擔心按揭供款上升而作出置業決定。不過，如果明年美息下調幅度一如市場估計，只回落一厘，應該未足以刺激樓市成交量由2022、23按年一、二手住宅成交量約4.6萬宗，升至較正常年份，例如2019、20年住宅成交量6萬宗以上的水平。
樓價下調一成
租金回報率可升至3.4厘
當然，租金回報率未必一定要租金增加才會上升，租金不變，而樓價下調，也會推動租金回報率上升。現時一般估計，由於一手餘貨充裕，來年樓價較可能持續調整，主流估計大概是10%。如果樓價下調一成，而租金大致穩定，來年小單位租金回報率可望升至3.4厘左右，如果租金輕微上調5%，那麼小單位租金回報率可望升至3.6厘左右。此預想中的回報率，便會較接近上文計算「美息一下調一厘情況下，新造港元按揭利率」的3.875厘，估計可以刺激部份較樂觀的投資者入市。
以上推演估計港元利率會因為之前沒有跟足美息，所以美息回落時，港息回調步伐也較慢。亦未有計算其他因素，例如如果本地吸引人才人境的各個計劃反應踴躍，可能會令市場出現料想以外的需求。如果港息出乎意料的出現大幅回落、又或樓市需求較預想的更強，也可能令成交量提早反彈，甚至令投資者接受較低的回報，提早入市。
原文刊於經濟日報網站2023年11月29日
