對借用高成數按揭買家的忠告

本周首季負資產統計出籠，由於預期數字較上季明顯增加，傳媒已先找人問罪。當局去年10月放寬按揭保險適用範圍，被認為是令負資產增加的主要原因。不少準買家可能會因為類似的評論，而認為高成數按揭屬高風險操作，可免則免。但這未必是合理、實用的取態。

放寬按保，更高樓價的物業也可申請高成數按揭，結果在樓價下跌時，令負資產個案增加。此是事實，但搔不着癢處──未有指出真正風險所在。想像一下，某天政府推動大家，增加投資於個人退休金；但幾個月後適逢股市調整，大部分人出現損失。此時說「因為增加投資退休金，結果大家損失都增加了」當然不是違反事實的批評。但卻不能推至「應該避免投資退休金」的結論。

現實中，除非樓價只升不跌，否則只要樓價有波動，市場又有按揭貸款存在，負資產便可能出現。由現實中600萬元以下物業買少見少，又或重建換樓鏈的角度看，去年放寬按保，至1,000萬元以下物業都可申請8成至9成的正規按揭，不能說是無理決定。只是政府運交華蓋，放寬不久即碰上百年一遇的疫情，樓價調整，負資產個案上升的帳都算到政府頭上。

有自住需要 可參考原有壓測標準
但正如我們多次指出，比起按揭成數，按揭金額其實更值得借款人留意。的確借入9成樓按，物業成為負資產的機會較7成樓按為高。但只要利率、收入等因素沒變化，借款人每月的財政不會因負資產而惡化。

去年調整按保，真正值得非議的，是一併放寬了壓力測試的計算──壓測表面上是應對「未來一旦加息」的情況，希望控制在加息3厘的情況下，供款不逾借款人月入6成。但另一個效果，是在一輪計算後，令借款人在「現行利率」下，借款被限制在月入4成多。當局有條件地放寬了此方面的要求，事實會令借款人在「現行利率」下，每月供款上限由4成多增加至最高5成。而一旦遇上收入下跌，按揭供款佔入息比重便會明顯上升—此可能正是不少人現時要面對的問題。未能通過壓測的按保申請人，只要多付保費，仍可獲批；此安排處理了貸款銀行及保險公司的風險，但沒有處理到借款人的風險。

對有自住需要，又要申請高成數按揭才能完成入市大計的買家來說，我們的忠告是：不妨參考原有的壓測標準，將自己的按揭還款限制在一個相對較低的水平，不是因為擔心未來利率可能回升，而是一旦防疫長期化，收入減少，按揭還款都可限制在一個較低的水平。

原文刊於經濟日報網站 2020年4月 29日

9成按揭保險的申請條件

樓價調整，樓價400萬元以下，可以申請9成按揭保險的成交增加。但要留意，除了樓價，申請9成按保，亦要符合一系列條件。

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以低負擔控高位入市風險

 近日一個網站發表調查，指95%準備成婚人士希望婚後買樓自住，但有57%新人表示無力負擔，更有26%受訪者表示婚後將與家人同住。
樓價高企，市民難以置業是傳媒報道中常見的話題。早前某報報道，一位年輕區議員，月入2.2萬元，扣除上繳政黨、競選經費還款，每月實際可支配收入1.7 萬元；其女友為護士，月入約2萬元，二人有約40萬元儲蓄。二人即將成婚，計劃置業，近兩年經常睇樓，而目標物業由數年前140萬元，升至現時約300萬 元。
月入3.7萬，按揭負擔如何計？
二人儲蓄不足以支付心儀物業三成首期，如以九成按揭入市，需支付約10萬元保費；個案主人認為並不划算，「還是7成按揭較穩妥」，考慮婚後先行租樓，打算再儲蓄一至兩年至70萬元，再行打算。報道引述事主意見，認為現時樓價已與一般人收入脫節。
上述個案應該有一定代表性，準買家看着心儀物業樓價持續上升，而儲蓄根本不可能同步增加，「再觀望一下」是人之常情。
與眾多個案雷同，「先租樓一段時間」較好，抑或「現時入市」較佳，決定性因素是樓價走向。如果樓價、租金持續上升，「先租樓」的選項會付出較多機會成本。 相反，如果樓價出現明顯下跌，「先租樓」便是明智決定。大家都沒有水晶球，不知道樓價走向，我們因此建議案主以「負擔能力」角度考慮問題，以控制入市風 險。
以樓價300萬元為例，9成按揭即借270萬元，在按揭證券公司按保計劃下，如選用30年按揭，保費是10.7萬元左右。但保費可選擇加借，即按揭總額升至280.7萬元。
以低負擔計算的高成數按揭
以二人每月可支配收入3.7萬元計，按揭貸款連保費，是二人年收入的6.3倍。（我們稱此標準為樓按負債比率Mortgage Debt Leverage, MDL）
二人年齡在30歲以下，未來收入估計有一定增長，負債水平可算在合理水平。簡單來說，事主心儀物業的價格，仍在他的負擔範圍內，未與其收入脫節。
作為對比，2012年第三季，居於私人住宅家庭月入中位數2.9萬元，2012年11月住宅按揭平均貸款額281萬元；一般香港家庭的樓按負債比為 8.07倍。即一般香港家庭的按揭借款為年收入的8倍左右。個案主人翁的樓按負擔己是相對地保守，並沒有以「買大賠大」心態入市。（見表）
以市場常用的供樓負擔為指標，借款280.7萬元，現行利率2.15厘，30年還款，每月供款是10,587元，供款負擔是月入28.6%。金管局壓力測 試的標準是現行利率加2厘，我們再保守一點，假設未來按息升至5厘（即上升2.85厘），月供會升至15,069元，如二人月入不變，供款比率是月入 40.7%，這是一種以低負擔、高按揭槓桿的置業選項。我們一向都認為，在樓市高位入市要承受：首虧損、高減值的後果，因此任何入市方案都避免不到此中風 險，而低負擔、高按揭槓桿的方案，由於基數緣由，可以將潛在損耗減低。
當然，我們不是主張「負擔得來就要置業」，也不是認為現階段買樓在理財上一定較租樓為佳；事實上，租樓是不少人的理性選擇。但值得指出的是，單單以個案來 說，事主並不是因為收入不足應付供樓而未能置業。他沒有置業，只是他個人的選擇，至於這個選擇是否可帶來最大利益，便有待時間證明。

原文刊於經濟日報網站 2013年1月16日

按證公司的市場角色

在香港，一般住宅物業的按揭成數上限是樓價7成，即買家要準備樓價3成的首期。如果買家希望以低首期入市，可考慮多種不同的高成數按揭方案。
現時高成數按揭的主流產品是按揭保險計劃，以規模而言，2011年涉及按揭保險的按揭貸款，規模逾200億元。不少借款人錯誤理解此類產品，如以為 是「銀行借樓價7成，按揭保險公司借樓價2成」等；其實此類產品的結構，是整筆按揭都由銀行提供，而借款人需要向第三者，例如香港按揭證券公司購買一份按 揭保險。當借款人違約，銀行有損失時，便由第三者向銀行賠償。
按保產品具第三方風險
由於整筆按揭都是由銀行提供，而僅由第三方提供保險，銀行代保險公司墊支高於限制的貸款；此類產品在理論上有第三方風險（Counterparty Risk），即提供保險者本身有可能欠缺賠償能力。
提供保險的公司可接受多少按揭保險合約，視乎有關公司的信貸評級（Credit Rating）而定。信貸評級的高低，則取決於保險公司的資本規模。
如果有關保險公司的評級遭下調，便代表其賠償能力下降。但最大的問題是，保險公司評級被下調，往往在金融危機出現時發生；此時亦往往是經濟下行周期 －－借款人較可能出現違約的時候。簡單來說，當保險公司投資評級被下調時，亦是銀行最有可能需要向保險公司索償之時。保險公司因未能如約賠償而引致的損 失，最終仍由貸出款項的銀行承擔。
按證公司信評被降可能性極低
客觀而言，按揭保險制度，其實為金融體系埋下了一個風險。因此，在監管機構的角度而言，為按揭保險設限，如只接受A-評級的保險公司為提供按保的機構，實屬合理之舉。
現時按揭保險市場，主要的參與者是按證公司。按證公司在市場中佔有主導地位，客觀上有其價值。我們在上文提及過，按揭保險在本質上有第三方風險。但 按證公司提供按保，在理論上一樣有第三方風險；但在現實中，按證公司由港府透過外滙基金全資擁有，港府又是近乎零外債，而且大致上是「年年有餘」的政府； 因此，按證公司信貸評級被降的可能性極低。按證公司為市場提供低風險的按保方案，對銀行業似乎無害。
按證涉足市場 違小政府大市場原則
假如社會對於第三方風險較低的按揭保險產品有需求，按證公司涉足此市場，為用家提供低首期置業的方案，有積極的意義。問題是，按證公司作為市場的主 要參與者，現時在高成數按揭市場市佔率達80至90%。對市場也會產生排擠效應（Crowding Out Effect）；即市場由其主導，令私人參與者難以進入市場，寡頭壟斷，長遠而言，由有政府背景的機構主導市場，這並不切合小政府、大市場原則。
我們認為，按證公司的角色，應該在於回應社會需求，為特定的對象提供服務。除了為市場中的用家，特別是一般「上車客」提供按揭保險外，宜將納稅人的 資源投放於市場失效的地方。例如去年推出的安老按揭，私人市場似乎一直對發展此類業務不感興趣。按證公司提供服務，便是半官方機構的應有之義。
相對而言，公營機構不宜以業務擴展或追求盈利為目標，涉足於私人市場。例如私營機構已在市場中提供其他類似產品，例如一手物業的的二按安排。按證公司便不宜涉足。
關注是否有違政策目標
試想像一下：假如按揭證券公司要拓展市場，向一手樓買家提供二按融資；由於有資金成本的優勢，不難搶佔市場。但有關行動勢將帶起連串問題，包括：
一、提供有關服務，是否合乎有關機構成立時的宗旨？
二、會不會引起社會批評是官商勾結，尤以地產行業為甚？
三、為甚麼公營機構要用納稅人的錢，協助發展商賣樓？
四、如出現壞帳的風險由誰承擔？
五、有關服務是否有違官方遏抑樓市泡沫的目標？
上述問題在涉及公營機構時，都會是重量級炸彈。但換了是私營機構，由於私人機構自負盈虧，上述問題大都不成問題。公營機構向市場提供類似私人機構的服務，其實吃力不討好。尤其是公營機構提供的服務，可能有違政府其他政策目標時，對政府及有關機構的影響，將更為龐大。

原文刊於經濟日報網站2012年7月4日

 

宏亞高成數按揭介紹

金管局對於銀行承造按揭有多種指引，包括一般住宅物業的按揭成數上限是樓價7成。如果要申造樓價7成以上按揭，一般人會想到半公營的按揭證券公司的按揭保險；但在市場上，其實亦有其他私人公司，提供類似的按揭產品。其中之一，便是按計劃公司的母公司，宏亞集團。

按計劃執行董事王永偉表示，宏亞集團過去曾為負資產業主提供樓價140%的按揭計劃，方便負資產業主轉按減少利息支出。其後亦曾提供物業估值95%、99.9%及90%等不同成數的高成數按揭產品。

「現時按計劃獨家代理的宏亞高成數按揭，形式類似按揭保險，而不是第二按揭。

按揭成數上限為樓價9成，年期最長可達30年，亦會收取與按揭保險費類近的參與費。現階段宏亞提供的高成數按揭，會跟隨金管局的按揭指引，例如只接受600萬元以下物業申請。而對於取用宏亞高成數按揭的借款人來說，在按揭契及土地註冊上，都只會以一宗按揭的方式處理及登記。」

「我們相信，宏亞高成數按揭產品可為需要七成以上按揭的借款人，提供多一個借款的途徑及批核機會。」

王永偉又指，除了一般的高成數按揭申請，現時準買家亦可透過按計劃，向宏亞取得高成數按揭預先批核，免卻簽訂買賣合約後，又未能成功申請按揭保險的憂慮。

如欲了解宏亞高成數按揭的詳情，可致電獨家代理按計劃熱線 2161 1369查詢。