高價投地的悖論

港島鴨脷洲臨海地皮創新高，多家物業代理先後改變樓市預測，個別更由看跌改為看升；筆者認為，在更多中資進入市場後，本地發展商角色將可能被轉變。地產商的將來並不是筆者的關注，但其位置和角色的轉變，足以顯示一些改變的趨勢！

多個中資發展商進軍香港市場，其直接影響就是「麵包價發漲」。地價及物業價錢的線性轉變，其實對整個物業市場生態已起了顯性的轉化：本地部分發展商將被邊緣化，個别便需轉型為收租公司，情形就似某本地地產商過去10多年來一直在「靠邊站」，發售的「新盤」也是10年前建成的物業。

內地發展商來港的勢頭既急且快，以金額計，2016年官方賣地，三分一由中資購入；多幅市區靚地，包括九龍啟德、港島鴨脷洲等，都在大幅超出市場預期上限的情況下由他們投到。中資過江龍南下，市場有多個解釋：一、有說是配合中央沖淡本地地產霸權的影響力；二、也有指內地地產發展由於競爭激烈，毛利下降，一般項目的利潤只有兩成多，與香港接近；三、加上在香港項目投資獲利的收益將來調配較靈活，遂吸引一批內地發展商來港。

紅色地產商來港買地，是否涉及政治任務難以證實；單純以生意角度而言，「香港賣樓毛利接近內地」及「未來賺錢易調動」兩個說法都有一定盲點。說香港賣樓毛利約兩成，是過去幾年的平均數；近幾個月地價在中資追逐下屢創新高，除非未來樓價將有明顯升幅，否則賣樓平均利潤料會下跌──這將意味毛利下降，平均回報會低於國內。

其次，要留意，市傳去年一幅地皮以高於市場估值七成成交，銀行對相關發展商融資安排，便甚為保守，在簡單的風管意識下，融資的銀行必定為貸款提價及增補抵押去彌補高地價的風險溢價。地價創新高，但如果發展商未能由銀行取足原計劃的融資，或銀行考慮風險因素後貸款利率上升，都會減少發展商的槓桿，已經低於國內物業投資的利潤，將進一步被推低。

至於未來賺錢易調動的說法就更令人難信實，如此高調的進場，而香港又是極透明社會──賺了的錢是可以調動、但所有的人都知道他們賺了多少錢，正常調動資金可以，但資金外逃(Capital Flight)的難度仍然太高。

中港兩地過去幾十年的發展差異太大，香港人可能難以明白內地公司的盤算。不論是叫車APPS、或Video On Demand的網絡電視業務，內地公司都有不計成本，先搶市佔率再說的傾向。公司有100億元資本，敢於發展120億元項目的情況，在內地不算罕見；相對於本地發展商在香港根基深厚，傾向守成多於創新，兩者策略可謂南轅北轍。

悖論下的預言
但不論原因為何，內地發展商參與香港新盤發展的趨勢已成，多了參與者，除了推高地價、帶動未來樓價上升外，尚有其他影響。本地幫如維持較穩健(或者說較保守)的投地取態，未來將有更多大型地皮由過江龍投得，本地幫的影響力(最少是在樓市的影響力)會一如以上的預言兌現；相反，如果本地發展商在刺激下一起高價搶地，則麵粉價帶動麵包價的情况更甚！

另一方面，估計內地發展商在香港發展的項目，可能會更考慮他們既有客戶，即內地人對發展項目的口味，在開則、銷售和財務安排上，將更照顧內地買家的需求。筆者相熟的業內人士透露，幾家將在香港開盤的發展商，他們估計項目可能多至四分一單位由內地人購買。

近年港府開徵多種印花稅，非本地買家入市的稅務成本高企，非本地人購置新盤的比例有所下跌，但在發展商財務安排下，不難在一定程度抵消加稅的威力。過去我們統計過，1997年以來，以各類方式移居香港的內地人高達100萬人，平均每7、8個香港人，就有一個「新香港人」。而除了這些住滿7年便會有永久居民身份的新香港人之外，更多內地發展商南下，引入更多北水，亦會持續為香港樓市帶來結構性改變。最少內地人及新香港人在新盤的購買力，料會遠高於他們在香港的人口比例；發展下去，幾可預言，10多年後「新香港人」在港擁有物業的比率將超越本地的香港仔。地價因過江龍的加入而提高，此批市場新玩家本身在內地又已建立一定的客源，可以預期他們會比本地幫更主動引入內地買家；在兩種推力之下，香港的樓價恐怕難見似樣的調整。

說起來，對近日鎯鐺入獄的前特首曾蔭權，坊間一直有指其任內欠缺人口與房屋政策，致令近年房屋供應失衡。筆者卻認為有關觀點不盡正確，自認香港仔的曾蔭權任內的人口政策其實是大有所為，包括投資移民計劃、非本地畢業生留港/回港就業、雙非產子、每天150個的單程證安排等措施，皆在其任內推動或放任發生，至於此等做法是否一般香港小市民樂見，那又是另一層次的問題了！

原文刊於信報網站2017年2月28日

100萬300呎的廉價房--條數點計？

人稱四叔的恒地主席李兆基先生，建議政府以免農地補地價方式，鼓勵發展商興建面積約三百平方呎的單位，估計價格可壓低至100萬元水平。四叔提出有關建議後，有長遠房屋策略督導委員會成員附和，認為構思有助解決房屋問題。

眾所周知，住宅發展成本中，地價一向佔較高比重。例如去年將軍澳一幅住宅地皮，樓面呎價4580元。近年工程費用高漲，據了解非豪宅物業建築成本約 2000元。再計算3年建築期的利息、發展商「合理利潤」等，新界區一手項目建築面積呎價動輒8000元以上，即地價佔售價逾一半。

發展商仍是大贏家
李兆基的建議，農地免補價發展住宅，300方呎，售價在100萬元左右。相信是單純計算農地購入價、建築、利息成本及發展商利潤的價格。表面看，此 是三贏方案，梁振英政府找到方法加大住宅供應，有助提升民望、農地儲備較多的發展商多了生意(雖然獲利不及一般新盤)、低收入家庭多了入市機會。但最受惠 的，估計仍是發展商。

單以「農地免補地價興建住宅」來說，本質上類似當年的私人參建居屋，發展商不會直接獲得太多好處。但一百萬元細單位(不包括補地價)的定價，卻反過來令「市區」、「豪宅」，及一般連地價項目的價格顯得較為合理。

市場上如有此類一百萬元入場費的新盤供應，不但指責發展商只會起貴價樓的聲音會減少；更可將「上車盤」與豪宅盤作更明顯的區隔。

地價以外成本再升又如何？
但計算背後，也隱藏未來更深層次的問題。現時利率偏低，發展商興建住宅的利息支出有限。未來利率一旦回升，不單利息支出佔住宅發展成本增加，此類廉價屋的售價也必須上調；連帶住戶的供樓支出也需增加。

展望未來，內地城市化刺激建築原材料價格上升的趨勢似乎難以逆轉，本地住宅建築成本似乎仍在上升軌。

另一方面，本地低收入人士的薪金似乎難有大幅上調的空間。現時在按息2厘多的情況下，低收入家庭如果購入一個100萬元物業，負擔似乎相當輕鬆。

未來如受建築成本上升及利率回升拉動，300方呎免補地價單位售價如升至150萬元；那時，究竟是要將免補地價廉價房面積進一步減少來遷就低收入家庭的負擔能力？抑或要維持最起碼的居住空間，在「免補地價」之外，引入更多的資助？恐怕此才是更令人頭痛的問題。

另一個深層次問題，是香港人的居住空間。梁振英在當選前的一系列文章，曾提及香港的人均居住面積遠低於周邊地區，希望有所改善。我們曾在此欄撰文，表示港人居住面積小，元兇就是樓價高。

如果政府接受「300呎，100萬元廉價房」的建議，等同完全接受「高樓價、居住空間小」的現實。對梁振英來說，幾乎等同放棄增加港人人均居住空間的目標，是自打嘴巴。



原文刊於信報網站 2013年1月12日