九成按揭限制應否放寬？

樓價持續上升，過去被視為上車級代表的多個新界屋苑，小單位成交價已迫近400萬元。在按揭層面上，400萬元以下物業逐步減少，代表上車人士入市不單要高追，連首期開支亦會大幅增加。在此情況下，當局會不會放寬九成按揭的適用範圍？

自住買家購置400萬元以下物業，透過按揭保險最高可借九成。但樓價一過400萬元，按保成數便逐步下跌。樓價410萬至450萬元，按保的按揭成 數名義上是80%至90%，但貸款上限是360萬元。換言之，在按揭保險計劃下，400萬元物業，首期是40萬元；410萬元物業，首期是50萬 元；450萬元物業，首期是90萬元，樓價比400萬元物業上升12.5%，首期支出增加125%。由於按保的指引限制，首期支出急升，對資金較緊張的上 車人士將有嚴重影響。

隨樓價上升，400萬元以下物業買少見少，估計年內會出現準買家、物業代理等要求放寬九成按保適用範圍的聲音。

技術上，如果將九成按保範圍擴展，例如450萬元物業也可按九成，上述450萬元單位的首期便是45萬元，樓價及首期開支均較400萬元物業同步上升12.5%。對首期資金緊絀的上車人士來說，可選購的單位也會明顯增加。

問題是，一旦放寬按保適用範圍，卻可能向市場發放錯誤訊號。去年政府在雙倍印花稅條例三讀前，應市場意見作出輕微修訂；換樓人士半年內售出舊居，可 退回新購物業一半印花稅的期限的計算準則，由新居簽訂臨時買賣合約計，延至完成交易才計算。單由修訂內容看，百分百合情合理：臨約與完成交易之間，有一定 時差。修訂合乎一般人的換樓需要。但合情合理的修訂，仍然被市場理解為「減辣」，一度刺激樓市成交回升。

相對而言，如放寬九成按揭適用範圍至樓價400萬元以上物業，在上車人士角度看是合情合理。但對市場發放的訊號，卻一定被理解為「放水利好樓市」或 「減辣」等。買家及代理之外，400萬元以上的放盤業主也一定歡迎──可望有更多準買家追價。最終結果，或會增加400萬以上物業的價格上升速度，大半年 後，市場又會再要求進一步放寬按保的適用範圍。

雖然400萬元以下放盤買少見少，但在「一動不如一靜」的考慮下，官方放寬按保適用範圍的可能性甚低。

原文刊於信報網站 2015年1月20日

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400萬元的上車懸崖

政府及物業代理統計的樓價指數都破頂，官方數字去年11月反映細價樓的A類住宅指數創新高。物業代理統計，以上車盤為主力的新界西的樓價指數升幅亦跑贏大市。傳統上，細價樓升幅領先，往往是樓價調整的訊號，現時我們又應如何了解有關現象？

估市從來是吃力不討好的事，而多數時候，市場總是利好利淡消息同意出現。因此，我們一向強調，與其估計後市走勢，不如做好自己的風險管理，知道自己的承擔能力所在。不過，參考過去經驗，可以說現時細價樓的值博率不高。

400萬元以上物業 首期開支急升
一個具體的例子，過去被視為上車級代表的多個新界屋苑，小單位成交價已逼近400萬元。要留意的是，對真正的上車客來說，400萬是一條不可忽略的死綫， 甚至可說是一度左右入市決定的懸崖：樓價400萬元以下，買家可以透過按保，借取樓價最高9成的按揭。而樓價一過400萬元，按揭成數會逐步縮減，首期比 例會逐步增加。樓價逐步上升，加上按揭限制的結果，是迫使一群購買力較低的買家，集中購買400萬以下物業。

本來，當樓價持續上升時，有能力購買同一類單位的買家漸漸減少，是一個「自然現象」。不過，上車盤由360萬升至400萬，有資格購買的買家減少會是一個 平緩現象。但當上車級單位樓價突破400萬元之後，有資格購買的買家，理論上卻可能出現大批減少的情況。過了此價位，首期支出大幅增加，會令欠缺足夠首期 的買家卻步。以420萬元物業為例，按保上限是360萬元，首期是60萬元；400萬元物業的，按保上限一樣是360萬元，首期是40萬元。換言之，樓價 上升5%，首期支出卻增加50%。首期支出急升，對資金較緊張的上車客將有嚴重影響。

要改變有關情況，除非有關當局放寬400萬元以下物業才可申請9成按保的限制。不過，此舉反過來會刺激400萬元以上物業成交，因此，放寬的機會微乎其微。如無意外，我們可能會在今年看到，當新界區主要屋苑400萬以下放盤都絕迹後，有關屋苑成交量減少的現象。
發生此類情況，不一定代表樓市會因欠缺支持而調整，那些以400萬物業為目標的購買力，將轉移至更偏遠的，樓價更落後的屋苑。到了連那些被公認為最落後大市的三、四綫物業都欠缺400萬以下選擇時，那便會是一個更值得留意的警號。

原文刊於經濟日報網站2015年1月14日

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「400萬元上車盤」揭示的政策衝突

細價樓升勢持續，被視為上車盤界線，即400萬元以下放盤買少見少。「400萬」此條上車界線，主要依據是按揭指引，細價樓急升，部分原因也是按揭指引(參考上周本欄)。針對400萬物業買少見少的現況，有建議改變按揭指引作為應對，有趣的是，建議的方向完全相反。

市場視400萬元以下物業為上車盤的界線，主要原因是400萬元以下住宅，可透過按揭保險申請9成按揭，400萬元以上物業仍可申請按保，但按揭成 數上限會逐步減少，450萬起至600萬元物業申請按保的成數上限便只有8成。對於首期不足的上車客來說，自然會視400萬元為上車盤的界線。

現時細價樓熾熱，400萬元以下物業買少見少，首期不足的上車客，入市將更為困難。針對上述現象，市場出現兩種截然不同的建議。第一種是：既然上車 客再難以低首期購入上車盤，那當局應該放寬按保適用範圍，令有供款能力，但欠缺首期的買家仍可透過按保入市。另一種建議卻完全相反：細價樓過熱，應該予以 降溫，當局應將按保適用範圍收窄，令需求回落。

400萬以下放盤減少 按保範圍應如何調節
分開來看，兩種建議都符合官方目標---既然市場上較便宜的單位已逐步消失，如要協助初次置業人士入市，自然應該把9成按揭的上限提高。而由需求管理角度看，要減低細價樓的熾熱程度，降低此類物業的按揭成數似乎也是順理成章。

兩個完全相反的建議都符合官方目標，原因是官方有太多目標。一方面又要協助市民置業，另一方面又要需求管理。當樓市發展至現時情況—400萬元以下 物業買少見少時，當局便面對兩難---上調按保適用樓價範圍，似乎可以幫助買家入市，但肯定會進一步刺激四百多萬元物業需求。下調按保適用範圍，應該可以 壓抑部分需求，令細價樓熾熱的情況得到一定舒緩，但肯定惹來上車客抱怨。

由於政府要處理的矛盾已經夠多了，估計官方仍以會以不變應萬變。上述兩種意見被採納的機會都不高。至於那些打算以按保購買400萬元以下物業的買家，只好退而求其次，將搜尋方向轉往偏遠一點的地區了。

原文刊於信報網站2014年10月3日

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300萬上車盤的隱藏問題

 樓價再創新高，地產代理發出「300萬上車盤最後召集」的「警報」，表示上車盤區間正由300萬元逐步上調。由官方數據看來，300萬以下單位成交的確買少見少，當「上車盤」也升逾300萬元時，其實反映一定問題。

以土地註冊處數據，今年7月，300萬元或以下的住宅成交註冊只佔16%，較去年同期的29%大幅縮減，官方數字較市場成交滯後，如無意外，未來數月的300萬元以下單位的註冊比重會進一步下跌。

很多人聽到連成交價達300萬元的「上車盤」都漸被消化，可能會為之咋舌。但客觀而言，雖然樓價升幅可觀，負擔能力似乎未見大問題。

以一般樓價而言，現時樓價較97年高峰期上升25%，而居於私樓家庭月入中位數較當年上升約36%；而新造按息更由當年的8.25厘，下跌至現時的2.2厘水平。可以說一般家庭的入息，仍然較樓價升幅為高，加上按息處於偏低水平，一般上車客的供款負擔應該較上一高峰期為低。

以一個樓價300萬元單位為例，9成按揭連保費，在按息2.15厘，還款期30年的情況下，月供10,545元；佔私樓家庭月入中位數31,300元的34%。比重未算超負荷，亦較金管局統計的新批按揭平均供款與入息比率的35%略低。

另一方面，在中高價物業按揭成數收緊、印花稅支出上升的情況下，一般估計不少上車盤其實是由投資者購入作收租用途。此類財力較雄厚的投資者，負擔能力應該較真正上車家庭更高。

現時樓市的問題，未必是用家難以負擔高樓價；而是統計上的中等收入家庭根本難以負擔中價樓樓價，而需要改為考慮上車盤。市場定位的中價盤600萬元左右，以一般按揭成數上限8成，最長還款期30年計，通過壓測要43,680元，較私樓家庭月入中位數高4成。

一大批統計中的「中等收入家庭」， 卻發現自己負擔不了心目中「中價物業」的樓價，只能選擇「低於中等標準」的上車單位，或者索性維持租樓；此可能是現時社會怨氣日深的根緣之一。

 原文刊於iMoney 2014年8月23日

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按揭風險管理的意外效果

官方統計的小型單位樓價指數在5月份再創新高，私人統計較貼市的指數亦有機挑戰去年高位。情況引發市場猜度，官方會不會再出招壓市。值得留意的是，壓市有時會出現得不償失的副作用。

在推出多種印花稅、按揭指引收緊下，樓市成交量較高峰期大幅減少，但整體成交價較去年高位只是一度微調約5%，而且似乎已接近收復失地。特別是細價樓，差餉物業估價署統計的甲類住宅物業指數於5月份創有紀錄以來新高，與近日市場傳出多宗小型單位成交創新高的情況脗合。

刺激購買力追捧細價樓
細價樓跑贏大市，部分原因正正與官方的壓市措施有關：官方措施令高價物業按揭成數受限、買賣成本大增，結果便是購買力集中於細價樓，此類物業的成交價反飇高；結果可能與官方的政策目標剛剛相反-----本來想令樓價穩定，反而刺激細價樓成交價創新高。

另一類型的出招副作用，是表面上的目標達到了，卻可能引發/助長了更深層的問題。以按揭而言，種種招數、指引；包括限制按揭成數、壓力測試等，目標應該是減少銀行體系風險。
以「減少按揭業務對銀行體系的潛在風險」而言，現時的情況可說空前成功。近年新取用按揭金額較2010年高峰期下跌近半、新批按揭平均成數只有55%、按 揭申請人的供款負擔只有35%、近年新批按揭全部通過壓力測試等等，都說明即使樓價大幅下跌，都不會對銀行體系有嚴重影響。

銀行開拓更高風險業務
另一方面，從銀行的角度考慮，銀行體系現金結餘高企，總要為資金找出路。銀行總不能坐待新批按揭貸款下跌而不作為。問題正是：近年其中一些資金出路，風險可能比按揭貸款高得多。

銀行的資金出路，包括廣開私貸、稅貸。此類針對本地的貸款，由於沒有抵押，本質上風險較按揭高，但參考歷史數據，風險如何，仍是有數得計。但另外一些近年銀行着力開拓的業務，風險水平卻可能難以衡量。例如近日開始多人談論的內地相關貸款。

2008年本地銀行的內地相關貸款不足1萬億元，2014年首季已逾2.87萬億元，數字較按揭未償還貸款的9千多億元多出近2倍。涉及內地的貸款急升，有眾多原因，包括回報較理想、兩地經貿往來持續增加、內地一度收緊銀根，迫使內地企業向外借款等。

本地銀行已展示出他們有能力度過本地樓市低迷、通街負資產的危機。但嚴格而言，本地銀行應對涉及內地貸款風險的能力卻是未受考驗的。涉及內地的可能壞帳有 兩種可能：第一是正常出現的個別借款人無力還債的小規模、小範圍違約，按常理判斷，出現個別壞帳，對本地銀行的影響不大。另一種可能情況是內地出現硬着 陸，借款企業的償還能力普遍下跌，在較壞情況時出現大量壞帳。本地銀行是否有能力應對，仍是未知之數。

原文刊於經濟日報網站 2014年7月9日

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600萬是不是上車盤？

金管局總裁陳德霖一句「600萬元以下的上車盤，按揭成數較為寬鬆」，被指不恤民困---居然連600萬物業也屬「上車」(初次置業)範圍。但與其說金管局不食人間煙火，不如說官民對立，高官(包括半官方機構高層)說話動輒得咎。

 

陳德霖那句「600萬元以下的上車盤」，其實是在回應議員質疑，按揭指引收緊會影響年輕買家「上車」機會。陳氏不過是表明，600萬元以下物業，標準按揭成數(7成)未受限制之餘，尚可透過按揭保險，多借樓價一至兩成；購買600萬元物業人士，不會因按揭指引收緊而變得難以上車。但在官民對立的社會環境下，有關回應卻被解讀成「官方認為600萬物業也是上車盤」，並被進一步批評為不恤民困。

何謂上車盤的「合理價格」，理論上應該由初次置業人士的負擔能力計算。現時市場提及「上車盤」，大概是指400萬元以下物業，以9成按揭計，購買一個400萬元物業，需要40萬元首期、借取360萬元的按揭；以30年按揭，利率2.15厘計，每月還款13,578元；通過壓力測試，收入需要超過32,762元，數字已比居於私樓家庭入息中位數(3萬元)略高。

數字是客觀的，但判斷是主觀的；400萬元(甚至是600萬元)的物業，是否上車級，不同人可以有不同意見。但平心而論，就算多數人同意某一價格才是上車盤的合理價格，例如說350萬元；按揭指引卻不宜在此水平立即收緊。反而應該定於略高的水平，以便上車客中，供款能力較佳者，仍可選擇以較低首期入市；而這正正是現有按揭指引的取態。

重點是：樓價600萬元以下物業可申請7成按揭及按保，並不會影響購買「真正上車盤」買家的預算。

需要強調的是，我們雖然認為部分輿論對「600萬元以下上車盤」的批評只是「抽水」。但我們卻不完全認同，收緊按揭指引，對上車客完全沒有影響。表面上，上車客要買的平價盤，按揭成數不受限制，購買400萬元以下物業，透過按保計劃，可借足樓價9成，似乎沒有因為按揭指引收緊而變得難以入市。

但只要細心想一下，按揭指引收緊(600萬元以上物業不可借足樓價7成按揭)、多種新印花稅推出，換樓成本增加，結果就是整體市場成交放緩。換樓難度增加，各大屋苑成交寥寥，成交量較2003年沙士期更低。二手業主欠缺換樓興趣，放盤量減少，也直接令上車客在市場上尋覓心水盤的難度上升。

按揭指引及政府的三辣招，的確成功遏止了樓價上升；但此一成功，是以成交量萎縮、物業流通性Liquidity下跌為代價的。換樓活動減弱，上車級物業放盤在二手市場的數字自然下跌，雖然此類物業按揭成數未受限制，但上車客的選擇仍會減少。為了遏止樓價上升，副作用是令成交量跌至極低，至於社會可以承受此個副作用多久，可能是政府及監管機鐵需要進一步詳細研究。

原文刊於iMoney 2014年5月10日

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買樓必勝的「核心價值」

財政司司長早前說他了解中產，因為自己也是中產，惹來大量回響。中產定義，向來人言人殊，但近年來，不少在過去較一致的概念，近年開始變得模糊。例如，什麼是上車盤？
短短數年前，「上車盤」指的是成交價在200萬元以下的物業，而且此定義某程度上有「官方認可」：在2007年，政府為鼓勵初次置業人士入市，將樓價200萬元以下物業的印花稅，由原先的0.75%，調整至100元。

2007年4月，價格在200萬元以下的成交，佔總成交量55%。數年下來，樓價輾轉上升，2013年4月，成交價在200萬元以下的物業有292宗，佔當月註冊量8.5%。
200萬元以下物業買少見少，物業代理在宣傳時亦將「上車盤」的定義慢慢修改，現時地產代理舖頭門外看到的「上車筍盤」，價格大概在400萬元左右。
其中一個例子，是去年3月，有代理以「窮人恩物」形容荃灣一個建築面積753方呎，實用面積538方呎的放盤；當時單位的放盤價是410萬元。

2012年底，香港所有家庭月入中位數是2.1萬元；只計算居於私樓的家庭(包括居於自置物業人士及租戶)，月入中位數是3萬元。一個月入3萬元的 「中等收入家庭」，在現行的壓力測試標準下，以最長的30年還款期計，可借用的按揭貸款上限是329.5萬元，多借1萬元也會超出壓力測試要求。
換言之，不計印花稅、佣金、律師費等雜費，要購置一個400萬元的「上車盤」，他們必須先籌措逾70萬元的首期，相當於2年的淨收入。

簡單來說，在物業代理眼中是「窮人恩物」的放盤，對香港中等收入家庭來說，亦只是僅僅可以負擔。尤有甚者，在去年被標註為「窮人恩物」的放盤，同屋苑同樣間隔單位本年有幾宗成交，成交價由535萬至602萬元；應該已超逾政府統計的中等家庭收入負擔能力。
一個中等收入家庭，如果去年有70多萬元的儲蓄，處於租樓或買樓的選擇之間，最終決定繼續租樓。一年下來，他們會發現去年的窮人恩物樓價又上升一截。

今年如下定決心入市，負擔得起的樓價仍是400萬元左右，但可選擇的物業，位置將偏遠一點、面積再細少一點。相反，如果他們作出入市決定，雖然購入的是「窮人恩物」，而且按揭月供達月入四成多，但持有資產帳面升值了百多萬元，可以說自己已經「脫貧」！
當然，去年入市，今年「脫貧」，只是紙上富貴。但本地樓價狂升暴跌，早已扭曲了一般人對物業的觀點，置業時，對升值潛力的考慮，可能比實際需要更甚。最後的結果，便是「上車盤」的界線上移、有沒有物業，決定一個人是否「窮人」的重要指標。

最近有代理以「收租好過打劫」作為二手放盤的宣傳用語。由「窮人恩物」到「好過打劫」，其實是反映同一套的「核心價值」，即置業是脫貧置富的不二法門，有樓收租便是最佳投資。

此種想法絕對不局限於物業代理，而是深入華人，特別是香港人的腦海。當然，必須留意，此套想法，其實是伴隨樓價升值而日漸強化；在樓價處於下跌周期時，此類想法便沒有市場。

政府近月以增加交易成本、降低按揭槓桿等方式，「管理」市場需求。暫時來說，成交量已大幅下跌；但樓價未見明顯調整。至於中長線而言，官方以壓需求的方式調控樓價能否扭轉「買樓必勝」的核心價值，仍有待觀察。

原文刊於信報網站 2013年5月25日

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2013轉按比重料上升

展望2013年樓市，由於政府出招遏抑，住宅成交量料會在低位徘徊，轉按、加按比重則會增加。

過去數年，業主轉按的目的多是因應當時新造按息較低，轉按可節省供樓支出。但近兩年按息基本持平，展望未來，轉按的動機將可能有變。

現 時「上車盤」的入場費上移至三百多萬元水平，年輕一輩想置業亦難以儲蓄首期，父母將物業加按、轉按套現，可協助子女入市，此類按揭比重料增加。在香港百餘 萬個私人物業中，仍有按揭欠款的約佔四成，其餘六成已供滿；上車盤樓價愈來愈高，迫使部分持有物業的父母，不論物業供滿與否，將以加按、轉按套現方式，協 助子女籌集首期。

從利息角度考慮，按揭利率遠低於其他貸款，以加按舊物業方式套現，利息支出比借入高息二按的為低。但置業人士必須留意，此方案會增加按揭槓桿倍數，在考慮未來利率有可能回升時，宜以更穩健的方法應對，例如將「按息加兩厘」時，供款總額亦應控制在月入五成之內
原文刊於晴報 2013年1月8日