樓市是否偏高，在香港是一個永遠討論不完的話題。近期個別屋苑住宅租金有放緩迹象，如果趨勢持續，未必可以支持樓價持續高企。
附圖是根據差餉物業估價署數據繪製的住宅樓價及租金指數，數字由1983年開始，以1999年為100.簡單來說，由1993至1996年底，租金升幅是高於樓價的，但在1997年初，樓價急升，升幅拋離租金，後來樓價在97年10月回落。
1998至2003年，樓價跌幅大於租金：情況在2004年改變，租金及樓價指數在2004至2008年中，走勢大致同步。如果我們掩蓋2009年 之後的數據，可能會得出一個結論：「合理的情況下，樓價及租金應是同步發展的」。當樓價指數大幅拋離租金升幅，例如1997年初時，樓價便有調整壓力。
2009年後，樓價升幅拋離租金
有趣的是2009年中之後，住宅租金樓價一起上升，但升幅並不同步，樓價拋離租金，情況類似1997年，而且此一趨勢已持續數年。再參考差餉物業估 價署統計的住宅回報率，以乙類住宅（實用面積40至70平方米）而言，1997年回報率為3.7%,2012年底為3.1%。可以說現時一般住宅租值較 97年高峰期還有不如。
如果以「樓價升幅偏離租金升幅」為判斷標準，現時樓價似乎已偏離基本因素。
當然，一個走勢圖不能反映一個整全的畫面。有另外一個基本因素導致樓價拋離租金：金融海嘯以來的低息預期。
附表為1997年中及2012年底的港元活期存款利率、按揭利率及住宅租金回報率數字。單以租金回報率計，現時購買單位收租，似乎比1997年更不划算。但考慮到利率因素，故事便完全不同。
1997年時，將現金存入銀行，活期存款利率為4.75%，即利息收入較以現金購入單位出租的租金收入為高。現時故事卻完全相反。
低息預期令市場接受低租金回報
如果以按揭入市，1997年時，新造按息高於住宅租金回報。即使以7成按揭，25年期，單以利息支出計算，亦較同類單位一年租金支出為多。同樣地，現時同類單位7成按揭，甚至是9成按揭的一年利息支出，仍較一年租金支出為低。
綜合來說，近2年樓價指數升幅遠高於租金指數，而未有觸發樓價回落，基本原因是利率偏低，以及市場預期按息會持續偏低。極低的存款利率迫使資金尋找 出路，偏低的按揭利率，令置業人士的持貨成本維持低水平。更重要的，是投資者相信低息期會持續一段較長時間，願意在樓價偏高的情況下入市，賺取偏低的租金 回報。
反過來，也可以說，如果利率回升，現時樓價偏高的現象將難以持續。至於「臨界位」，如果回報率不變，可能會在加息2.25厘之後。
以7成按揭，25年期供款計，如按息為4.5厘（較現時高2.25厘）時，首年按息支出便會與現時同類單位租值持平。此可能是觸發樓價調整的一個臨界點。（參考表二）
特首發表施政報告後，市場反應是地產股股價反彈，業主封盤。政府既然不可能在數年內增加住宅供應，能夠左右後市的決定因素，仍然是利率。在其他因素不變的情況下，美息走向，將決定香港樓市繼續高位運行，抑或觸頂回落。
展望未來，美息或於2015年回升，屆時偏低的租金回報是否足以支持樓價在高位運行，值得深思。
原文刊於經濟日報網站 2013年1月23日
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