《經濟日報》「專家樓論」的主筆唐榮，早前以新近的二手平均樓價、家庭收入及1997年高峰期的數據比較；指出雖然現時樓價已超逾97年，但由於同期居於私樓家庭收入上升幅度較高，樓價再升13.5%，才是真正超逾97年了。（見「距歷史高位 尚有13.5%升幅」）
上述標準，稱為「樓價與家庭收入比率」；一直是比較樓市是否過熱、是否超逾負擔能力的重要參考指標。表一是根據唐榮的數據製作，可簡單比較現時與上一個高峰期的樓價與家庭收入比率。
換言之，如果以「樓價與家庭收入比率」為準，上一個高峰期，二手平均樓價升至相當於私樓家庭月入的174倍；而現時數字為153個月。如收入中位數不變，樓價要再升13.5%，樓價與家庭收入比率方會與1997年持平。
當然，有關數據不應該視為一條「死綫」，不是說現時樓價只要在升幅低於13.5%就一定安全，不虞大跌。相反，也不應解讀為「樓價再升13.5%，便會掉頭回落」。
樓按負債比趨近97高峰
作為按揭業內人士，我們有類似的指標，主要考慮平均按揭貸款額與家庭收入的比率（樓按負債率Mortgage Dept Leverage MDL）。1997年7月，每宗住宅按揭平均按揭貸是213萬元，2012年11月是281萬元，升幅31.9%，高於同期二手平均樓價，升幅輕微略後於 收入增長（平均按揭金額增幅較樓價大，主要原因是按揭數據包括一手樓，而一手樓升幅較二手樓大）。
但要強調的是，在樓價與家庭收入比率及樓按負債率之外，要討論現時樓價是否如1997年一樣，脫離基本因素，必需要考慮利率。表二是對MDL及供款負擔比率（Debt To Income ratio, DTI）的一個簡單比較：
供款負擔大幅低於97年
簡單而言，現時平均按揭額大約是居於私樓家庭年收入的7.8倍，1997年中是8.1倍。平均按揭金額要再上升4%左右，MDL會與1997年持平。但考 慮到現時按息偏低，雖然平均按揭額較1997年高，但實際供款金額較1997年為低，加上收入中位數上升，DTI更較97年中大幅回落。
我們曾經指出，以風險管理角度考慮，MDL是較DTI更合理的工具。一個家庭透過按揭購入單位，不應只考慮供款佔月入比重，更應該考慮按揭總額相對於收入的比率。原因是按息不會永遠偏低，如收入未見上升，而按息上調，入市時只考慮DTI，便會跌入多借的陷阱。
硬幣有兩面，樂觀來看，即使樓價帶動平均按揭額再上升2成，由於按息偏低，供款佔一般家庭收入比率仍會維持在50%水平，以過去香港的經驗，仍在香港人「捱得起」的範圍。
硬幣的另一面是：現時香港人供得起遠高於1997年的平均按揭金額，主要原因並不是收入明顯上升，而是息低。一旦按息上調，平均DTI將急升，在供樓的業 主，供款開支佔收入比重會上升；而未入市的，亦會因供樓開支高而放緩入市步伐。問題在於，按息上升的時機，完全在我們掌握之外。此會是未來幾年樓市後向的 一大隱憂。
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