銀行按揭取態保守 抵消撤辣作用

 2月底港府為樓市撤辣，同日金管局上調七成按揭的樓價適用範圍。3月市場成交量受政策因素刺激而暴升，但火熱的氣氛未能持續太久，成交量逐月回調。撤辣的刺激作用減退，原因之一是銀行對按揭業務趨向保守。而在市場利率回調之前，此種對按揭業務保守的策略可能維持。

撤辣之前，市場觀望氣氛濃厚，1月及2月的一手住宅成交分別只有440宗及275宗。大幅低於10年平均的1200至1300宗水平。2月28日港府撤銷樓市辣稅，3月一手成交急彈至4170宗，破2013年一手住宅銷售條例實行以來的紀錄。但其後成交量回調，4月一手成交有逾1800宗，5月成交回落至1100宗；截至23日，6月一手成交量暫錄約520宗。

成交量回落有眾多原因，3和4月高成交量，可能消化了累積一段時間的購買力，市場需要「回氣」。而另一個可能性是銀行對整體按揭申請趨向保守，樓市買家/準買家發現借取樓按難度高於預期，最終影響入市意欲，帶動成交量回軟。

 

3月和4月一手市場氣氛熾熱，一個有趣現象是新盤銷售處的準買家中，說普通話的比例明顯較撤辣之前高。此現象很好解釋，撤辣最受惠的理論上是非香港人或未取得永久居留權的新香港人，他們購買香港住宅的印花稅較過去大幅減少。當然，我們難以統計，在新盤售樓處講普通話的買家，究竟是已有永居身份的新香港人、未取得永居的專才，抑或是單純來自內地的內地居民。

不過，由去年底開始，其實本地銀行已有收緊按揭審批的跡象，最初是削減轉按客戶的優惠、之後部分銀行拒批村屋按揭、下調樓按申請人年齡+按揭年期的上限、近期多家大型銀行對內地居民的按揭申請亦明顯較有保留。部分欠缺香港入息證明、未能提供首期資金來源，又或內地入息證明難以核證的買家，都難以取得銀行按揭；加上中國內地為刺激房地產市場，在近月推出一系列減息、撒銷限售等樓市措施，亦可能令部分本來有意購買香港物業的購買力留在內地。結果是在外來購買力減退的情況下，本地樓市成交量亦回調。

至於銀行為何對按揭業務轉趨保守，原因之一可能是在近2年的加息周期中，貸款利率的升幅遠落後於利息成本。以按揭利率計，現時一般新批按揭利率約4.125厘，而在2022年中加息周期開始前，一般H按利率約1.7厘，兩年間，新造樓按按息實際升幅2.425厘。相對而言，現時一個月拆息4.6厘，加息周期前約0.2厘，升幅4.4厘，遠高於按揭貸款利率的升幅。

貸款利率升幅不及利息成本，令銀行由按揭貸款賺取的息差減少，可能是銀行現階段對按揭業務較不積極的原因。展望未來，在本地拆息、存款利率有較明顯下調前，此種保守策略可能會維持一段時間。而撤辣的刺激作用，亦因而被抵消。

原文刊於信報網站2024年6月25日

 

新按揭指引對樓花買家幫助或有限

 金管局上周五(14日)宣布，將2月28日調整的按揭貸款指引適用範圍擴大至此前簽訂臨約的樓花住宅。代表此前以建築期付款安排購入樓花住宅的買家，按揭成數上限可望提高。但措施是否有助眾多樓花業主完成交易，仍有待觀察。

過去金管局每次調整按揭指引，適用範圍都是根據臨時買賣合約的日期而定。例如今年2月28日，將住宅標準七成按揭的樓價適用範圍上調，但在2月28日前簽訂的合約，仍受制於舊指引。舉例，一個2月27日簽署的樓花物業，估值1800萬元，在6月13日申請按揭，在舊例下，標準按揭成數上限是60%，可借1080萬元。金管局在6月14日的通告，打破了此慣例，在新指引下，同一物業在上周五起，標準按揭成數上限為70%，即可借1260萬元(當然前提是要收入足以通過要求)。

金管局的通告表明，修訂是因為過去數年出售的樓花住宅物業，現時估價低於成交價。如果按原有的按揭指引，這些買家需要額外籌措首期以完成交易。是次修訂，受惠的主要是2023年7月6日之前，簽署臨約購買樓花，現時物業估值高於1000萬元，以及2023年7月7日至2024年2月27日或以前，簽署臨約，而物業估值高於1750萬元的買家，他們可獲的按揭成數上限都會有所提高。

 

對銀行來說，基於現行估值，以同樣的入息要求進行按揭審批，為2月28日前簽約的樓花物業提供等同於2月28日後簽約購買住宅的按揭成數，其風險應該不會有所增加。

對過去數年以建築期付款購入樓花的買家來說，按揭指引放寬是否有助申請按揭完成交易，便要視乎估價而定。

以一個2022年中購入，作價2000萬元的物業為例，如果最新估價是1800萬元。在舊指引下，申請按揭的成數上限是五成，只可借900萬元。假設買家之前付了樓價一成的訂金，要在今年完成交易，他便需要另行準備900萬元的資金(樓價2000萬元 – 訂金200萬元 - 樓按900萬元)。在指引修訂後，他可借的標準按揭成數上限為70%，即1260萬元，他仍需要另行準備540萬元的資金，以完成交易。

由於樓價調整，部分新樓的估值可能較成交價下調。放寬按揭成數上限，對較具實力的買家可能有一定幫助。但對於欠缺現金儲備的樓花買家來說，可能仍會面對難以上會的問題。

按揭保險計劃對此類買家的幫助亦不大，以上文提及估值1800萬元的物業來說，按保的樓按成數上限也只是70%。不過，對於購入樓花物業，其實坊間仍有其他息口貼近銀行按揭的高成數按揭計劃可供選擇，例如估值1500萬元的物業，銀行標準按揭成數是70%，按保最高可借80%，另一個高成數按揭計劃可借90%(仍然有等同銀行按揭的入息要求；每月還款不可多於月入一半)。購入樓花，又需要較高按揭成數貸款完成交易的買家，或可向物業代理或按揭中介了解有關計劃是否合用。

原文刊於信報網站2024年6月18日

轉按比率再跌 銀行停止內捲？

 金管局在上周五公布了4月的住宅按揭統計，整體新批宗數回升，但其中的轉按申請下跌，佔比更是跌至10%以下。數據說明，銀行為爭奪樓按市佔率，持續多年的「內捲」可能告一段落。

2023年，轉按佔新批按揭申請27.8%；2024年首季，數字下跌至16.4%；到了4 月，轉按佔新批按揭比重進一步下跌至9.3%以下。數字的變化，可能說明銀行不再願意為了爭奪客戶，不再「內捲」。

所謂內捲(Involution)，原是社會學概念，原本指文明到了無法突破的地步時，只有內部複雜化。在中國內地，流行的衍生用法是用於形容過度的競爭。例如在商業上的割價銷售，為了爭取市場，以至無利可圖。

按揭是本地銀行的主要貸款業務──在巴塞爾協定中(Basel Accords)對銀行的資本充足率、風險管理和流動性管理有嚴格的要求。銀行需要根據貸款的風險權重來計算所需的監管資本，而住宅貸款是被視為較低風險的類別，因此銀行的貸款組合中，有相當高比例會是住宅貸款；加上本地樓按貸款的逾期還款率長期維持極低水平，壞賬風險極低。

另外，有能力借取樓按的借款人，一般來說其收入較高，亦是銀行進行交叉銷售的理想對象。因此，樓按一直是銀行着力爭取的貸款業務。

 

本地銀行以價格競爭搶佔按揭業務，大概可由2001年利率協議完全取消算起。此前香港的銀行業有利率協議，不同銀行之間在利率上欠缺競爭。至2001年，利率協議完全撤銷，反映在按揭利率上，按息由1997年回歸前後的幾乎劃一的最優惠利率(P)+2厘，慢慢變成P減、乃至不同銀行有不同的P、銀行推出拆息為本的H按、銀行推出現金回贈等優惠。而由最初針對新買賣客戶推銷按揭，其後演變至轉按客戶都有一樣的優惠。在數年前競爭最激烈的時候，新取用按揭的現金回贈一度高逾貸款額2%。但銀行以重重優惠吸納的按揭客戶，往往會在2年的罰息期後又將轉向他行申請轉按。

形象的比喻：銀行爭取新買賣按揭，有如一群釣客在河流釣魚。而銀行向轉按客開出吸引的轉按優惠，有如將目標轉移至其他釣魚客的水桶，把對手的收獲釣走，而辛苦取得的收獲，幾年不到，又會被同業釣走，形成十足的「內捲」格局。

與其他行業不同，貸款本質上更容易變得「內捲化」的業務。你如果賣的是拉麵，除了價格，可以在食材、口味、烹調技巧上創新。如果賣的是汽車，除了價格，可以在性能、外觀設計、內部裝潢上與弄得與別不同。但貸款(尤其是樓按)，可比較的主要就是利息高低(其他優惠如現金回贈、貸款利率掛鈎的存款戶口等，在原則上都可換算，計算抵銷多少利息支出)。其他因素如銀行規模、分行網絡、職員是否親切有禮等，大概不是樓按申請人太過在意的賣點。

近半年銀行業界似乎有意控制內捲的程度：把新買賣按揭與轉按區別對待，後者可獲的按揭利率變得較高、優惠亦較少。由銀行角度考慮，如果業界能夠對「區別對待轉按客」有足夠長的默契，銀行之間不必以重本爭取轉按客，可能是較佳的結果。同樣以釣魚為喻，2月減辣之後，市場一、二手成交量回升，有如河中的游魚增加，釣魚客不必由行家手上爭奪魚獲，此是我們看到4月新批轉按申請大減的背景。

當然，近日樓市成交有降溫跡象，當市場上成交量不算活躍，但個別銀行有跑業績的需要時，那些「不宜落重本搶轉按」的默契能否維持，便有待時間證明了。

原文刊於信報網站 2024年6月4日