白表客進入居屋第二市場的按揭問題

行政長官梁振英在立法會答問大會上表示，由明年起，每年容許5000名白表買家購買居屋第二市場(居二市場)單位。在此之前，也有個別銀行打破常規，向現時居二市場的綠表買家提供較長年期的按揭。居二市場會否因此而活化？
有報導指，個別銀行向居二市場的買家，提供長達25年的按揭；評論都指出，如果銀行對居二市場批出長年期按揭變得常規化，將有利於居二市場的發展。但較少人提到，為什麼銀行過去不選擇向居二市場買家提供較長年期的按揭？而有關限制的放寬，是否代表批核的準則已發生了變化？
居屋在一手開售時，是有折扣價的；一手開售時，會提及售價是「市值的n%」，1-n%便是折扣率，比率每期不定。如果居屋業主購入單位後，將單位在 「自由市場」轉讓，便需要先補價。補價是以「現時市值」x「開售時的折扣率」計算。完成補價後，居屋單位的業權便等同私樓，轉讓時並沒有特別限制，可轉售 予任何人。而所謂居屋第二市場，指的是居屋業主在未補價的情況下，轉讓單位。
房委擔保期反成按揭年期大限
另一方面，房委會在出售居屋時，會提供一個「擔保期」；擔保期起首日為一手居屋的成交日。如果業主有借入按揭，又在期內斷供；房委會會向按揭銀行作出賠償。由於有房委會的擔保，所以一手居屋買家可申請高達樓價95%的按揭。房委會的擔保，在居屋一、二手市場都有效。
居二市場的最大特性，是只有「合資格買家」才可購買，此亦代表了其流通性受限制。而按揭貸款與其他貸款最大的不同，是有抵押品，當借款人違約時，銀行可將抵押的物業拍賣。
買家資格受限  非理想抵押品
居二市場過去只限綠表買家購買，因此可說是一個並不流通的市場。由貸款人的角度來看，此類物業並不是理想的抵押品---如果借款人斷供，單位被收回 後，根本不可以自由買賣。但是，銀行在房委會擔保的有效期內，向居二市場的買家提供按揭，卻是接近零風險的---借款人違約斷供，有房委會負責賠償。所 以，過去銀行為居二市場的買家提供按揭，年期一般會受擔保期的限制。例如單位的擔保期餘下15年，銀行便提供15年的按揭。
問題是，房委會的擔保期有限 (2010年時，房委會將上述擔保期由25年延至30年) 。以一個樓齡20年的單位為例，擔保期便只餘10年，過去一般銀行都只會提供10年期按揭。按揭期愈短，每期供款愈高，進一步限制了樓齡偏高的居屋流通量。
近日有銀行向居二市場提供還款期超過剩餘擔保期的按揭，暫時只屬個別情況。原因是上文提及的基本因素(即「居二市場是一個買家資格受限制的市場」)並沒有改變。行政長官梁振英表示，由明年起，每年容許5000名白表買家購買居二市場單位，理論上會令居二市場的需求擴大。
站在貸款者的角度，抵押品質素是有所改善。但嚴格而言，此類單位的買家資格仍受限制，若條件不改變，我們預期銀行將難以全面向居二市場買家，提供年期超越房委會剩餘擔保期的按揭。

原文刊於信報網站 2012年7月21日