再論工廈改建住宅出租

官方推出梁十招，以增加供應為政策主軸，回應目前樓價高的問題。市場普 遍認為，梁十招屬雷聲大雨點小，最近兩個新界盤以天價開售而銷情理想，似乎預示了「招數無效」。唯一較多好評的，是將工廈改住宅出租這一招，多個評論認 為，由於廠廈改建出租單位免補地價，或吸引一批業主申請，令租盤在短時間內急增，甚或可拉低私人住宅租金。
很久以前我們在本欄提過，樓價高企、又與租金互相追逐，加上政府已「修訂」租務管制條例多時，租客每隔一兩年就要面對「加租或迫遷」的問題。我們認 為，在增加公、私營住宅供應之外，官方宜考慮提供港人一個「長期租樓」的選擇。只要每年有幾千伙公營、可供長期租住的單位供應市場，不單滿足社會對小型單 位的租賃需求，紓緩劏房問題，也可遏抑高昂的租金，令市民有多一個「長期租樓」的選項，不必為了避開每隔一兩年被加租的困擾，最終被迫入市。
工廈鄰近鐵路交通方便
當時我們提議撥出部分新地皮作「中產租住房」，向不合資格申請公屋的中產家庭，提供一個租樓的選擇。官方將工廈改建為住宅出租的建議，比起中產租住 房似乎更為快捷有效。畢竟由土地平整至單位落成出租，動輒4、5年時間；而市區有大量現存工廈，改建為住宅應可大大縮短單位供應由平整至落成所需的時間。
不少分析指出，對租客來說，工廈有不少「優勢」。由於工廈鄰近鐵路，交通方便；而此等物業本身的缺點是欠缺配套，例如鄰近地區可能欠缺學校、社區設 施等，對希望遷出老家、住近上班地點的年輕人來說，也不算是大問題。站在業主的角度，在香港去工業化之後，不少工廠已變為貨倉等的次商業用途，若將工廈變 身出租住宅，租值可望翻兩番，此措施對雙方可謂雙贏。如果供應充足，本港整體住宅租值亦可望回落。
工廈轉住宅 租金未受限
但我們對於「工廈改住宅」會拉低私樓租值的觀點有一定保留。以「政策目標」來說，政府推出有關措施，應該是要取締危險而且違反建築物條例、消防條例的劏房；而不是要「拉低租金」。因此，官方相信不會限制工廈轉私樓的租金上限，及沒有限制未來加租的幅度。
對持有工廈的業主來說，改建為住宅出租，由於免補地價，應該十分吸引。在業主來說，這始終是一盤生意；沒有誘因將單位租金定得太相宜。如果工廈改住 宅的進度、規模不如理想，供不應求時；租期屆滿，業主亦同樣會上調租金。對現時居於劏房的租客來說，唯一好處是可望遷往建築結構較完善的地方。此類單位對 市場的影響，亦僅僅在於令現時劏房的租金回報下跌，相信回報回調到約8至10厘時止步，對大市的影響不會太大。
有助改善劏房住戶環境
我們仍要指出，工廈改建住宅出租，劏房住戶居住環境可改善；用意雖好，但只可視為整體房策的「治標」措施。5至10年後，第一批出租單位的租客成家立室時，如果市場上仍然沒有足夠的公私營住宅可供購買，他們仍是難以置業，怨氣仍有機會大爆發。
因此，我們認為，「公營中產租住房」的概念仍然值得政府考慮。與廠廈改建單位出租的最大分別，在於前者的租金升幅是可控的，不會出現數年間租金大升3、4成的現象，而且官方可提供較長年期的租約，當市場中有一定數量的單位租金升幅受控，才可令整體私宅租金升幅放緩。

原文刊於經濟日報網站 2012年9月12日