樓市政策目標的矛盾

市傳金管局將再出招收緊按揭，另一方面，還有半個月，新一屆政府便將上場；市場正觀望新一屆政府在房屋及土地政策上會否出現重大變化。
一般民意，似乎傾向認為現時樓價過高，現階段當局推出「穩定樓價措施」／「協助市民置業措施」，應該會受到市民歡迎。不過，我們覺得為政者應該深思熟慮，尤其是不少新目標，本身可能互相衝突。
助置業措施愈幫愈忙
所謂「政策互相衝突」，有兩個層面，其一是資源問題，資源永遠有限，將大量資源投放於甲目標，要達成其他目標的資源便少了。更嚴重的是，不同的目標之間，可能有「愈要滿足甲目標，距離乙目標愈遠」的問題。
現時社會上有不少聲音認為樓價高企，希望政府推出措施協助市民置業。先不論政府有沒有責任協助市民置業，其實少有人會想到，不少「協助市民置業」的措施，是會刺激樓價進一步上升。事實上，「穩定樓價措施」愈多，有時反令市民愈難置業。
具體來說，政府在過去曾推出不同名目的置業貸款計劃，房委、房協曾同時有各種各樣協助市民置業措施，如首次置業貸款計劃、夾心階層住屋貸款計劃、自 置居所貸款計劃等。有關貸款計劃的出現，目的都是「協助市民置業」。站在行政角度，官方推出貸款計劃，總比增加房屋供應來得簡單快捷、易見效。但以公帑資 助市民置業，令置業需求增加，繼而刺激樓價進一步上升最終導致惡性循環：樓價高企官方推出貸款計劃資助市民置業需求上升令樓價再創新高市民要求更高 的資助額。
收緊按揭無助遏樓價
另外的一個極端是收緊按揭。一般人認為金管局收緊按揭指引，是官方遏抑樓價措施的一部分。我們曾在本欄指出，收緊按揭的目的，理論上不是遏抑樓價，而是穩定銀行體系。當整體按揭成數受限時，萬一樓價大跌，甚至出現大規模的斷供，銀行體系也不會出現大量壞帳。
不論收緊按揭的政策目標是什麼，值得留意的是，在現有指引上進一步收緊按揭，將嚴重影響換樓梯階，甚至導致市場的放盤更為稀缺，出現成交量減少、成交價高企、用家更難置業的情況。
在2011年6月後，樓價600萬元以上物業，已不可借足7成。樓價高企，600萬元不過是新發展區3房單位，或太古城2房單位的成交價。此類單位 是一般中產家庭的換樓目標，如果按揭成數進一步收緊，中產家庭換樓，便需要拿出更多的首期。加上現有壓力測試，及盛傳金管局將收緊「第二套房按揭」，對有 物業未供滿的家庭，未來更難以用「先買後賣」的方式換樓。一個中產家庭打消換樓計劃，代表了其現時持有的物業不會在市場上放盤；上車盤減少，亦影響了首次 置業人士的上車機會。
社會上不同群體的利益、觀點千差萬別，政府的政策目標難以滿足全部人。但我們憂慮的是，政策目標欠妥善周詳，最終會出現左手打右手，事倍功半的情況。

原文刊於經濟日報網站 2012年6月20日