早前有兩位地產界人士接受電視台訪問，暢談樓市；二人大致仍看好樓市前景。面對坊間不少的疑慮，兩位受訪者均認為，現時情況與1997年大有不同，故樓價升破高位，並不代表有下調壓力。
其中一位被訪者更認為，以供款負擔比率計，1997年的平均按揭負擔比率高於入息中位數的8成，而現時只是4成左右，反映目前一般買家的負擔遠較97年時 為低。另外，在特別印花稅推出後，樓市基本上由用家及長線投資者主導，缺少了短線炒家及其所引致的波動性，市況遠較當年健康。另一位的意見則認為此刻市場 參與者對後市極有信心，樓價在短期內難出現調整。
在任何市場，當價格已屆歷史高位時，總有偏淡的意見認為調整將至，也會有偏好的意見指「今次情況與以往不同」，又或「價格雖已屆高位，但不代表有下調壓力」。當然，2012年再不是1997年，歷史不會簡單地重複。平心而論，現時的市況，的確與1997年不同。
就「負擔能力」來說，以同一標準計，現時平均的按揭負擔遠較1997年為低。但按揭供款佔家庭月入比例低，並不是因為樓價便宜了或一般人收入大幅上升；只 因按揭利率現處於歷史上極低的水平。我們已多次指出，按息可高可低，一旦利率正常化，目前以僅僅通過按揭壓力測試的負擔比率(供款在低息環境時已佔月入一 半) 申造按揭而入市的買家，如收入未有相對地增加，恐怕會陷入財務困難。
外來購買力成樓市新變數
另外，那些以「負擔能力」為指標，認為現時樓市以用家為主的評論，其實沒有考慮樓市現正面對另一大問題：外來購買力的影響。
在政府推出特別印花稅之後，本地傳統的樓市短炒活動的確大幅減少，但大量外來的資金(主要來自內地)亦在近年湧入市場。在較受關注的一手市場，根據代理的統計，內地買家便佔成交量的2至4成。正是此批購買力，支撐著現時「天價」的一手市場，二手樓價亦被帶動而持續上升。
以「負擔能力」作為衡量樓市的指標，背後的假設是：一個地區的樓價，最終取決於當地人的購買力；當供款負擔偏低時，市場會較為健康。但如果基於某些原因，令國內資金絕跡本地樓市，我們幾可肯定，樓價會在低負擔的情況下出現調整。
基本上，本地炒家或投資者有一套固有的運作模式。樓市上揚時，他們透過眼光、人脈，購入比市價略低的單位，善價而沽；樓市下調時，他們便減少持貨。但近年國內買家大舉進入本地市場，我們並不熟悉他們的持貨模式，甚至真正的入市理由。
或許他們有些是看好香港物業的長線前景而前來投資；也有些因為子女在香港出生，取得居留權後，購置單位供子女日後居住、讀書；至於當中有否涉及「洗錢」的需求，則不得而知。
外來資金持貨模式未明朗
我們明白，即使1997至2003年間樓價累跌7成，絕大多數本地業主仍維持良好的還款紀律。未來樓價如果有類似的調整，非本地買家的行為模式是否與港人一樣？抑或大有不同？對金融體系可會有什麼影響？
更重要的是，這些非本地需求在未來會否持續增加？依照現時的發展，國內買家的影響力已到了不容忽視的地步。不管是一般人衡量後市，或是官方制訂房策，都不得不考慮此「非本地」因素。
未來數星期，我們會以樓市/房屋土地政策及其目標為主軸，嘗試討論港府在制訂、修訂及落實各項政策時應當考慮的各種因素。
原文刊於 信報網站 2012年8月18日
其中一位被訪者更認為，以供款負擔比率計，1997年的平均按揭負擔比率高於入息中位數的8成，而現時只是4成左右，反映目前一般買家的負擔遠較97年時 為低。另外，在特別印花稅推出後，樓市基本上由用家及長線投資者主導，缺少了短線炒家及其所引致的波動性，市況遠較當年健康。另一位的意見則認為此刻市場 參與者對後市極有信心，樓價在短期內難出現調整。
在任何市場，當價格已屆歷史高位時，總有偏淡的意見認為調整將至，也會有偏好的意見指「今次情況與以往不同」，又或「價格雖已屆高位，但不代表有下調壓力」。當然，2012年再不是1997年，歷史不會簡單地重複。平心而論，現時的市況，的確與1997年不同。
就「負擔能力」來說，以同一標準計，現時平均的按揭負擔遠較1997年為低。但按揭供款佔家庭月入比例低，並不是因為樓價便宜了或一般人收入大幅上升；只 因按揭利率現處於歷史上極低的水平。我們已多次指出，按息可高可低，一旦利率正常化，目前以僅僅通過按揭壓力測試的負擔比率(供款在低息環境時已佔月入一 半) 申造按揭而入市的買家，如收入未有相對地增加，恐怕會陷入財務困難。
外來購買力成樓市新變數
另外，那些以「負擔能力」為指標，認為現時樓市以用家為主的評論，其實沒有考慮樓市現正面對另一大問題：外來購買力的影響。
在政府推出特別印花稅之後，本地傳統的樓市短炒活動的確大幅減少，但大量外來的資金(主要來自內地)亦在近年湧入市場。在較受關注的一手市場，根據代理的統計，內地買家便佔成交量的2至4成。正是此批購買力，支撐著現時「天價」的一手市場，二手樓價亦被帶動而持續上升。
以「負擔能力」作為衡量樓市的指標，背後的假設是：一個地區的樓價，最終取決於當地人的購買力；當供款負擔偏低時，市場會較為健康。但如果基於某些原因，令國內資金絕跡本地樓市，我們幾可肯定，樓價會在低負擔的情況下出現調整。
基本上，本地炒家或投資者有一套固有的運作模式。樓市上揚時，他們透過眼光、人脈，購入比市價略低的單位，善價而沽；樓市下調時，他們便減少持貨。但近年國內買家大舉進入本地市場，我們並不熟悉他們的持貨模式，甚至真正的入市理由。
或許他們有些是看好香港物業的長線前景而前來投資；也有些因為子女在香港出生，取得居留權後，購置單位供子女日後居住、讀書；至於當中有否涉及「洗錢」的需求，則不得而知。
外來資金持貨模式未明朗
我們明白，即使1997至2003年間樓價累跌7成，絕大多數本地業主仍維持良好的還款紀律。未來樓價如果有類似的調整，非本地買家的行為模式是否與港人一樣？抑或大有不同？對金融體系可會有什麼影響？
更重要的是，這些非本地需求在未來會否持續增加？依照現時的發展，國內買家的影響力已到了不容忽視的地步。不管是一般人衡量後市，或是官方制訂房策，都不得不考慮此「非本地」因素。
未來數星期，我們會以樓市/房屋土地政策及其目標為主軸，嘗試討論港府在制訂、修訂及落實各項政策時應當考慮的各種因素。
原文刊於 信報網站 2012年8月18日
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