樓市的期望錯配

 由10多年前開始，「樓價難負擔」、「月入X萬元中產難買樓」的抱怨持續不斷。部分原因可能是小市民的期望錯配。

傳統上，華人社會似乎有「置業」才可「安居」的思想。而「中產」這個標籤，又被寄予生活應該較安穩、有餘力應付消閒開支等的期望。如果位列中產，而又未能置業，便很容易對現況心生不滿。

 

先說「中產」的定義，中產定義人言人殊。如果參考家庭月入中位數，政府統計處資料，今年第一季本地所有家庭月入中位數是2.58萬元，如果只計居於私樓的住戶(包括業主及租客)，月入中位數是3.6萬元。居於私樓的家庭中，部分可能已是退休人士，並無收入，如果進一步計算有成員從事經濟活動的私樓住戶，入息中位數是4.5萬元，香港有三成多的家庭月入在此水平以上，統計上此類家庭已算中產。

不過，現實是月入4.5萬元，處於統計中位的中產家庭，在壓力測試要求下，選用最長的30年還款期，可借入的按揭上限為475.5萬元。如果透過九成按保入市，可購買的樓價上限約528萬元，大概可買到新界30年樓齡的細2房單位，或一手盤的開放式至1房單位。

中產家庭收入只可應付上車盤樓價，便是市場的現實。情況持續多年，背後原因與新樓供應不足、量化寬鬆推高樓價有關。展望未來，量化寬鬆是否持續不由香港控制。雖然政府看來開始着力增加住宅供應，但焦點卻放在公營房屋之上(如最近收回數幅私人地皮以供興建公營房屋)。未來數年中產收入家庭只可購買上車盤的情況難以扭轉。

近幾年種種壓抑投資需求的辣招只有治標作用。要減少此類家庭的怨氣，長遠而言只有增加供應一途。如果供應難以在短期內明顯增加，政府也應想方法管理市民的期望。如果有計劃可推高長遠住宅供應，即使短期內難以扭轉供不應求的局面，也可紓緩市民急卡入市的心態。

而對於收入正好處於「統計上中產」的家庭來說，也許要現實一點，計算自己可負擔的樓債後，調整自己的置業目標，暫時放下「上車便買夢想家居」的想法。

原文刊於信報網站2021年8月17日

「中產家庭」可以負擔多貴物業？

政府及地產代理統計的樓價指數均創新高，希望置業的家庭持續叫苦連天，抱怨樓價高企，難以負擔。究竟本地一個中等入息家庭，可以負擔什麼水平的樓價？大概有什麼選擇？

說回標題，「中產家庭」加了引號，原因對於何謂「中產」或「中等收入」，總會有沒完沒了的爭論。在本港任何一個論壇討論何謂中產，主流意見似乎認 為，月入沒有10萬8萬元，都不算中產。但根據政府統計，不計外傭，2014年第三季家庭入息中位數是2.35萬元；只計有成員「從事經濟活動」家庭(大 致上，全家已退休，便是沒有從事經濟活動)的月入中位數是2.85萬元。不少人認為以上數字包括大量公屋戶，已有公屋照顧居住需要，討論供樓負擔時，應該 只考慮居於私樓住戶(包括業主及租客)的財務情況。2014年第三季，居於私樓家庭月入中位數是3.16萬元，只計當中「從事經濟活動」家庭，月入中位數 是3.67萬元。

以收入3.67萬元為準，假設有關家庭無其他欠款，根據現行的按揭壓力測試，在按息為2.15厘，還款期為30年的條件下，此家庭可負擔的按揭借款 上限為4032773元。至於可負擔樓價上限，便要視乎此家庭有多少現金作首期。如果有170萬元現金可作首期，便可考慮購入570萬元物業，七成按揭借 款約400萬元。如果首期資金不足50萬元，便可考慮以九成按揭，購入約450萬元物業。

參考土地註冊處數據，11月有4848宗住宅買賣(包括一、二手住宅)合約登記，總值348.21億元。平均每宗買賣樓價為718.3萬元。當然， 一手住宅價格較高，如果只計二手，地產代理統計11月有約3400宗二手住宅成交，平均樓價598萬元。可以說，除非「中產家庭」本身有較充足的現金儲 備，否則的確負擔不了平均的樓價。

不過，換一個角度看，以450萬元的樓價為限，市場上的選擇仍然不少。我們參考某大地產代理網站，在港島區有140個左右，叫價450萬元以下的放 盤──當然，絕大部分是單幢樓、樓齡偏高的小單位，但仍不乏2房之選。九龍區有343個，新界區則有多個分區，包括沙田、荃灣、屯門、元朗、天水圍有多於 300個以上的450萬元以下單位放盤，其中不乏「藍籌屋苑」。

以月入3.67萬元，儲蓄率25%計，只需4年半多一點便可達到儲蓄50萬元的目標。似乎不是不可能完成的任務。當然，上述設定的450萬元樓價之 外，尚有很多其他條件。例如物業樓齡太高，可能難以取得30年還款期的安排；又或明年起按息逐步上升而壓測條件不變，可借入的按揭上限便會相應下調。但大 致而言，除非準買家堅持「非市區、非新樓不考慮」的立場，否則中等收入家庭在市場上仍有一定的置業選擇。

原文刊於信報網站2014年12月24日

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促建中產房 租期5年

早前我們提到，現時的住宅租賃市場，業主強勢，在一、兩年的短租約滿後，往往大幅加租，如租客不就範，只好 另覓新居，過著仿如遊牧民族的生活。若租客不想一年一遷，只好提早入市。但現時樓價高企，勉強入市的買家，不單極有可能買貴；如按息在數年後上升，供款開 支急增，更可能嚴重影響財務情況。

綜合而言，香港人愛買樓，其中一個主要原因，是市場欠缺「長期租樓」的選擇。即使有相當數量的工廠大厦改建為住宅出租，只要租金、租期是業主與租客自行釐 訂，幾可肯定「短租期」、「按年加租」的相似現象勢必出現。因此，我們建議港府宜重新考慮，推出針對中產人士租住需求的公營房屋，提供一個較長年期、租金 較相宜及穩定的選擇。

在構想中，我們認為「中產」的定位應為收入在「全港家庭收入中位數」以上、「居於私人房屋住戶收入中位數」以下。參考2011年底的數字，全港家庭月入中 位數為2萬元，而居於私人房屋住戶收入中位數為2.95萬元；根據統計處資料，位於此區間的家庭大概有40萬戶。當中已有自置物業的一群，又或已居於公屋 中的家庭，應該不需要申請中產租住房，實際合資格的約有20萬戶。

家庭月入低於2萬元，而人數為4人或以上，差不多已符合資格申請公屋。家庭月入如高於2.95萬元，以現時2.2厘利率計算，應可以置業。

官方宜提供「長期租樓」選擇

針對那20萬戶符合收入條件的家庭，政府可考慮在未來10年，撥出土地，發展「中產租住房」，提供約4萬個單位，可供一成「合資格住戶」入住。租約期建議 為5年，期滿可再訂租約。租期達5年，是要回應私樓短租期和頻加租的現象，同時，亦可免跟私樓競爭。建樓質素可以沿用實而不華的標準，但實用面積應高於私 樓，更不可建發水或縮水樓。租金方面，可以是「首年為市值租金，按年以半成遞減」，即第5年的租金，為第一年的8成，以鼓勵租客長期租用。

對租客而言，如果政府有此類單位供應，好處包括：有較佳的「租樓」選擇，不必擔心租住一年後被加租，變相被迫遷。由於長遠來說租金較相宜及穩定，租客亦可 在租期內儲蓄資金，留待日後置業／創業之用，有助提高社會流動性。對市場而言，出現一批租金較相宜的實用單位，亦可望紓緩中小型私人住宅的租金升幅。對港 府而言，以10年為目標，每年提供4000個單位，對公屋或私樓用地的排擠效應該不算太嚴重。

配合證券化 可還富於民

政府還可考慮將中產租住房證券化，項目有租金收入，港府亦可以3A評級加擔保；由於港府的信貸評級極高，中產租住房證券化，不愁無銷路。這類似REIT的 證券由於是政府發行，等同港元官債，市場對於擁有6000億元儲備的港府發債，其反應可以想像會是十分歡迎。如果港府願意，更可為香港散戶投資者提供一定 折扣，實行還富於民。

證券化的好處，一來是令「收租普羅化」；要買樓收租，本質上是「資本密集」行動，但將之「斬件」應市，又有受薪團隊做管理、入場門檻降低，香港人可以儲蓄 投放到自已認識又易明的投資選項，總好過「隔山買牛」，而中長期更可發展本地資本市場。中產租住房證券化，除可以令更多小投資者以較少的資金，享受穩定的 租金收入，更重要的是可避免他們為了買樓收租，而在現時風高浪急的環境下入市。

在樓市高位，就算政府推出相對便宜的房屋出售，卻根本沒有解決市民因借貸樓宇按揭而出現的「首虧損」(first loss) 和「高虧損值」 (high loss severity) 風險。

原文刊於信報網站 2012年9月29日

政府宜提供中產租住房

梁振英政府近日推出多項房屋措施，主題都是圍繞增加供應，到目前為止，評價最好的似乎是工廈改建出租住宅的政策。評論認為措施會刺激大量租盤出現，不但可舒緩劏房問題，甚至能有效壓抑租金升幅。

不少港人居於市區劏房，生活環境並不理想；個別違反消防條例的劏房，更對住戶生命帶來潛在威脅。政府推出新措施，回應市場對市區小型單位的龐大需求，可望舒緩劏房問題，對現時居於劏房的一眾住戶，自然喜出望外。

工廈改建住宅出租政策，另一備受好評的原因是規模大，而且潛在供應充足，更提供足夠誘因，吸引業主改建。官方數據指市面上有700幢工廈可作改建；工廈面 積大，保守估計每幢改建工廈可提供逾100個小型單位，潛在供應量已是7萬個。加上政府開出改變用途免補地價的優惠條件，應該可吸引一批工廈業主申請改 建。而大量工廈鄰近市區鐵路車站，出入方便，對有需要租住市區迷你單位的租客來說，亦有足夠賣點。

我們同意有關建議用意雖好，但措施未必會令私樓住宅租金下調。當首批工廈改建的出租單位應市時，無疑會吸引一批原劏房戶租用，鄰近的劏房市值租金或會下 調。但劏房與主流屋苑所針對的，畢竟是兩個市場，現時租住劏房的，以低收入家庭，或入息不高的年輕人為主；而主流屋苑租盤的住客，則以小家庭居多。劏房租 值下跌，不代表主流屋苑租金回落。

工廈改住宅 難配合小家庭需要

工廠區由於欠缺社區配套(如學校、街市等)，單身上班族或可接受，卻未必能滿足一般小家庭的住屋需求。工廈改建住宅，效用可能只局限於改善劏房戶的居住環境。

對於那些欠缺首期、「被迫租樓」的小家庭，要面對的是另一問題：業主強勢，可在租約期滿後大輻加租，租客不就範便得另覓居所，可謂廢時失事，這不是單靠工 廈改建住宅可解決的。事實上，現時租客欠缺的，是一個「長期租樓」的實際選擇，只靠私人市場供應，恐怕不能解決有關問題。

我們建議，政府可考慮推出升級版公屋，或者中產租住房，給那些符合收入及資產限制的家庭申請租住。重點是官方宜與租戶訂下較長年期(如5年)的租約，承諾 租期內不加租，令小市民有一個「長期租樓」的選擇，不必過著2年一搬，像遊牧民族一樣的生活；亦不用為了避開年年上脹的租金，而被迫提早置業，過早負上龐 大的按揭債務。由於「長年期租約」、「受限制的租金」，都不是私人市場會提供的，只好訴諸於公營。

政府宜考慮中產租住房 提供長期租樓選擇

配合中產租住房，在目前的低息環境下，我們更建議官方可考慮將中產租住房證券化，即推出專門的REITS，回報率可設定在2厘多的水平，供小投資者認購， 令他們可分享較固定的回報，實行藏富於民。在此情況下，小投資者有固定、低風險的回報，小租戶對未來數年的租金開支亦有較佳的預算。至於私人市場，特別是 小型單位的租金，或可因租盤供應增加而受壓，最終亦可望遏抑樓價的升幅；下星期我們會嘗試闡述中產租住房的較完整概念。


原文刊於信報網站2012年9月15日