私樓供應量的「黃金比例」

過去本地政壇有所謂「六、四黃金比例」，即在選舉投票中，泛民主派得票率在6成左右，建制派得票則約4成。據說此個「黃金比例」因種種原因近年已被打破。但我們發現，自回歸以來，政府對於公私營房屋供應，似乎一直堅持六四比，固定不變。

運輸及房屋局局長早前透露，估算未來十年房屋供應目標達44.7萬個單位，當中約4成供應為私人住宅。回望當年，董建華的八萬五建屋目標中，5萬個是公營房屋，3.5萬個是私樓，比例是58.9%對41.1%，粗略而言是6:4。十多年過去，政府再推建屋目標，公私營房屋比例始終維持在6:4的水平。

此次政府再度提出明確的房屋供應目標；可能是「八萬五」對於港人有太大的陰影，運房局局長表明新訂的建屋目標主要基於人口增長的需求，與八萬五無關。

客觀而言，局長的說法有理：根據運房局向立法會提交的資料，估計10年後全港住宅數目淨增長29.4萬戶，加上2.47萬戶重建、環境欠佳戶的居住環境改善等，估計新增總需求為42.8萬戶，再考慮空置率等因素，得出44.7萬伙此個十年供應目標。簡單來說，政府的十年目標，建屋量較預期的戶數增長多52%，以應付重建、改善居住環境等需要。

我們翻查了多年數據，回歸後，政府第一次對未來人口增長的估計在1999年進行；1999年時香港人口672萬人，當時估計2009年的人口會達745.9萬，以每戶3人計，即2009會較1999年分別增加24.6萬戶。而八萬五建屋目標如維持十年，會有85萬個單位供應，較當時估計2009年新增24.6萬戶高出246%。事後孔明而言，當時八萬五的目標，的確偏離人口增加的基本需求(至於對新增人口估計偏高，本地人口在2012年底才達717.4萬人，那是另一層次的問題)。

19萬私樓供應或不足

政府現時再推建屋目標，雖然已表明「按照人口增長需求」。但建屋目標中的公私營房屋比例，卻是十多年下來，始終如一。政府的建屋目標中，公營房屋比例一直維持6成水平，可能有多個原因：相關公營機構落力爭取，證明自己的存在價值；民粹意見認為多建私樓是對發展商的利益輸送等等。

但與客觀數據比較，我們認為十年增加19萬個私樓的數字是不足夠的。根據差餉物業估價署及統計處的數字，在2000至2012年間，私樓總存量增加了9.3萬個，同期月入4萬以上的家庭，增加了21.9萬個。過去十多年，樓價飛升，原因之一是供應少，而高收入家庭大幅增加。

未來增加的私樓供應，除了要照顧未來的需要，也應該為過去供應不足作出一定補償。此外，需要留意，未來10年增加19萬個私樓供應，並不是淨增加數字，必須扣除拆卸的舊單位。最後，如果未來10年，高收入家庭增量維持2000至2012年水平，增加約20萬個，私樓整體上仍是供不應求。

其實，政府或可考慮酌量增加私人房屋在供應目標中的比例----供應增加，根據簡單的供求效應，價格將會下跌。一方面可向市場釋出「未來供應穩定增加」的訊號；二來現有的公營機構可能負擔不了公營房屋的建屋目標，據報長策會報告將提及再度引入私人參建居屋的可能性。考慮到數年前政府中止居屋供應時，幾個私人參建居屋項目，不論是購回延遲發售，或售予發展商作私樓，都被指利益輸送。如其再引入私人參建居屋，不如直接將部分居屋興建額改作私樓，在資源運用上，更為有效。

原文刊於經濟日報網站 2013年7月3日

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