下有對策

樓價飛升，不止是香港的問題，中國大地上，各大城市都出現樓價持續上升，小市民埋怨難以負擔的情況。對比於香港以加設幾種印花稅去增加買賣成本，壓 抑需求的做法，內地對有關問題的處理更為直接---以限購令方式，限制已持有物業的家庭入市，但有關政策有一個意想不到的效果—推高離婚率。我們擔心，香 港的辣招也會有另外一些意想不到的效果。

國內限購令的規定視乎城市而有不同，部分地區是已有自置物業的家庭，最多只可再買多一套住宅物業，而且購買第二套物業，按揭成數會較少，按揭利率會較高。

但所謂「上有政策」，內地不少希望購置第二套物業的家庭，已發展出對策。廈門市便有統計，在政府限購令推出之後，市內離婚率急升，按分區計，升幅由5成至一倍不等。

一般分析，有關升幅主要由「假離婚」做成，即夫婦原先聯名持有多於一個物業；按規定，此個「家庭」已不能再在市內買樓。執意要入市買樓的夫婦，便申請離婚，改由一人持有物業，另一方便成為自由身，可以用「初次置業」的條件入市，更可獲較優惠的按揭條件。
夫婦轉讓業權避稅個案料增加

在香港， 港府並未禁止持有物業的個人/家庭購買多個物業；多次推出的辣招(特別是雙倍印花稅)、按揭指引，只是增加了買賣成本、降低了按揭槓桿，應該不會推高本地 離婚率。不過，本地人對樓市的執著絕不亞於內地同胞。網上已有不少討論，研究如何以合法方式避免繳付雙倍印花稅。

大致上的方式，是將二人(例如夫婦)持有的物業，改為單人持有，另一人便變成「無物業」狀態，再入市便可用舊稅率支付從價印花稅。具體的方式不在此討論，但必須指出，有關操作類似國內人以離婚方式應付政策，操作上有一定風險。

簡單來說，物業由二人持有改為一人持有，如何處理物業便是單一業主全權話事。極端而言，新業主將物業出售套現，也不需另一半簽名同意。

不過，與內地人較為極端的「離婚也要買樓」比較，夫婦間的業權轉讓無疑簡單得多。由於手續簡單，估計此類交易數字可能出現顯著上升。

如果是以正規方式轉讓，此類成交會如常登記在土地註冊處內，一個市值500萬元物業，由夫婦二人改為一人持有，登記是有一宗250萬元的業權轉讓。如果此類業權轉讓普遍化，未來更可能影響官方的統計數字。

避稅手法或影響官方樓價統計
上星期我們提到，同樣為了避稅，未來或有更多高價物業會以公司股權轉讓方式進行，此些高價成交技術上不是物業買賣(物業一直由一家公司持有，只是股東有變)，不會在土地登記中出現。相反，親屬間的業權轉移，卻會出現在土地註冊處統計中。

在每月只有數千宗正常交易的情況下，如果大額成交隱而不見，而親屬間的業權轉讓個案增加，已足以影響官方統計的樓價指數，甚至令人錯覺以為，低價物業成交比例回升。

當然，在個人層面，要執行上述轉換業權策略有一定難度。以既有物業仍未完全償還按揭貸款的情況為例，業主由夫婦二人，改為其中一人，需要與銀行重新訂立按揭契。

如果一人收入不足，便未必可以通過壓力測試。同樣地，透過業權轉移，其中一人成為「自由身」，當他購買另一個物業時，因為只有一份收入應付壓力測試，可選購的物業會比二人聯名時的限制為多。

業主如有意採用有關策略，宜小心計算，避免完成一輪手續後，才發現難以在市場購入第二個心水單位。

原文刊於信報網站 2013年6月22日

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