港人港樓 治標不治本

香港樓價近年急升，眾所週知的原因包括港匯偏低、按揭負利率、樓宇供應少，以及外地人(或者更準確一些，是內地人)來港置業大增。城中不少人認為，外來人買樓推高本地樓價，紛紛要求官方推出因應措施。
持平而言，當局面對上述問題，並非毫無對策。在按揭層面上，金管局發出指引，對主要收入非來自香港的按揭申請人，按揭成數須按一般指引下調1成。例 如樓價800萬元的物業，一般按揭上限為6成，即480萬元；如果按揭申請人的主要收入來自外地，按揭成數便下調至5成，即可借400萬元。
姑且勿論措施是否有效，還是國內收緊貸款，根據物業代理的數據，近一年來，內地人佔新盤買家的比例的確有所下調。
另一方面，亦有聲音建議港府推出「港人港樓」，即在賣地條款中，限制發展商在未來售樓時，只可售予本地人。早前半官方的房協推出新盤「喜雅」，主動規定買家需為本地人，可視為一個先行的試驗。
我們認為，「港人港樓」其實難以根治「外來購買力排擠本地效應」的問題。在電子消費產品市場，早已有私人公司大規模進行類似的限制，但有關限制被認 為只會進一步刺激炒風。蘋果公司推出新產品，香港往往是第一、二批有行貨供應的地區，新貨供應遠比中國內地早。結果每次新貨推出，吸引大批國內用家、炒家 來港入貨，再以各種方式運回國內。為了抑制炒風，蘋果曾規定，在香港推出的新貨，只限香港人訂購，即限制一手貨的買家身份，但國內對有關產品的需求仍然龐 大，結果是吸引更多香港人參與炒賣。
在樓市方面，我們認為即使官方在賣地條款中規定，物業落成後只可港人購買；但如果本地在匯率、利率方面吸引外來買家的因素不變，「港人港樓」最終只 會為本地有實力的投資者，增加買貨機會---持貨兩年，待特別印花稅徵稅期過後，轉售圖利，潛在買家包括非本地居民。更可能出現的情況是，投資者以公司名 義購入一手新盤，再將公司轉讓，則連特別印花稅也省回。
現時各項遏樓泡的措施，其實是硬生生將置業變成資本角力的遊戲，而祖國富裕的一群當然成了主角，沒資金的一群香港人自然成了「塘邊鶴」，讓持續高企 的租金  蠶食市民收入，拖低生活質素。在貧富差距擴大的場景下，新一屆政府再沿用曾蔭權「打開門做生意」的思維，只會令社會的公義不彰加劇。
要減少外地買家對本地居民置業的排擠效應，與其由賣地條款入手限制一手買家身份，倒不如限制外地人只可購買一手樓。外來投資者買樓大多是為了圖利，如果二手市場僅限本地居民購買，資產價格完全受本地購買力決定，外來買家入市的熱情勢將大幅冷卻。

原文刊於信報網站 2012年7月7 日

「港人港樓」 有助遏抑樓價？

近期開售的新盤中，以喜雅的銷情最為理想。主流分析認為喜雅銷情一枝獨秀，原因與物業位處市區、價格較相宜有關。喜雅銷情另一個值得留意的是，房協這次規 定，只限持有本地身份證的個人買家購買。有評論指，有關安排已確保只有香港買家入市，而項目銷情仍然理想，除反映本地需求旺盛外，亦進一行顯示樓價上升， 與內地資金無關，我們對這看法有所保留。

排除那些透過香港代理人購入單位的個別例子，一個項目開售時限制買家資格，如只限本地買家購買，即使銷情理想，也不能一口咬定這與外來資金無關。原因很簡 單：售樓的發展商，以至政府，均無對物業的轉售作出限制，因為需求不會因限制而減少。相反，限制買家身份某程度上製造獲利空間，刺激本來不打算入市的資金 購入單位。
具獲利空間 刺激更多港人入市
這類似蘋果系列的產品，香港以往都是蘋果推出新產品的第一、二批地區，新產品推出日期遠比內地為早。香港Apple Store曾規定只容許有本地身份證的買家，才可在網上認購新產品。但眾所周知，不少香港人便利用此等機會，購入產品轉讓獲利。簡單來說，如果外來需求客 觀存在，在一手銷售時限制這些需求，反而會刺激更多本地人入市。
假設早前物業代理的「國內買家佔新盤成交兩成」是一個接近現實的統計，意味在沒有限制的情況下，每5個新盤便有1個為國內買家吸納，而國內買家對喜雅的喜 愛程度與其他新盤接近。在一手開售時對買家身份作出限制，但對物業的未來轉售則不作規限，代表未來二手市場的潛在買家較一手開售時為多。此情況實際上變相 鼓勵部分本地買家購入單位，等待時機轉售。
當然，在現有特別印花稅的限制下，買家不可能在短期內將單位轉售獲利。但我們認為，不應單憑喜雅僅本地買家入市而銷情理想，就認定外來資金影響有限。
不限二手轉讓 難遏抑內地客需求
基於上文提及「限制了一手，但不限制二手轉讓」的理由，類似喜雅的限制開售資格，對遏抑外來，特別是內地買家的需求並無幫助。另一方面，由於涉及私有產權的基本原則，我們亦難以想像，政府會否在批地條文中，限制物業未來轉讓的對象只可是本地居民。
面對外來買家的潛在需求，要評估其對樓市的影響，我們相信，官方首先要整理及公布有關數據。比起地產代理的不全面統計，官方應該有更準確的數字，全面掌握 非本地居民佔一、二手市場的吸納量。如果官方能公開有關資料，讓社會對情況有較全面的掌握，市民才可能有較佳的討論基礎。
至於未來是否要限制某些項目不可轉讓予非本地居民，或是要進一步限制非本地居民的按揭成數，則應視乎這些外來買家，有否對本地置業人士形成排擠效應而定。

原文刊於置業家居 2012年6月23日