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2012年7月9日 星期一
港人港樓 治標不治本
香港樓價近年急升,眾所週知的原因包括港匯偏低、按揭負利率、樓宇供應少,以及外地人(或者更準確一些,是內地人)來港置業大增。城中不少人認為,外來人買樓推高本地樓價,紛紛要求官方推出因應措施。
持平而言,當局面對上述問題,並非毫無對策。在按揭層面上,金管局發出指引,對主要收入非來自香港的按揭申請人,按揭成數須按一般指引下調1成。例 如樓價800萬元的物業,一般按揭上限為6成,即480萬元;如果按揭申請人的主要收入來自外地,按揭成數便下調至5成,即可借400萬元。
姑且勿論措施是否有效,還是國內收緊貸款,根據物業代理的數據,近一年來,內地人佔新盤買家的比例的確有所下調。
另一方面,亦有聲音建議港府推出「港人港樓」,即在賣地條款中,限制發展商在未來售樓時,只可售予本地人。早前半官方的房協推出新盤「喜雅」,主動規定買家需為本地人,可視為一個先行的試驗。
我們認為,「港人港樓」其實難以根治「外來購買力排擠本地效應」的問題。在電子消費產品市場,早已有私人公司大規模進行類似的限制,但有關限制被認 為只會進一步刺激炒風。蘋果公司推出新產品,香港往往是第一、二批有行貨供應的地區,新貨供應遠比中國內地早。結果每次新貨推出,吸引大批國內用家、炒家 來港入貨,再以各種方式運回國內。為了抑制炒風,蘋果曾規定,在香港推出的新貨,只限香港人訂購,即限制一手貨的買家身份,但國內對有關產品的需求仍然龐 大,結果是吸引更多香港人參與炒賣。
在樓市方面,我們認為即使官方在賣地條款中規定,物業落成後只可港人購買;但如果本地在匯率、利率方面吸引外來買家的因素不變,「港人港樓」最終只 會為本地有實力的投資者,增加買貨機會---持貨兩年,待特別印花稅徵稅期過後,轉售圖利,潛在買家包括非本地居民。更可能出現的情況是,投資者以公司名 義購入一手新盤,再將公司轉讓,則連特別印花稅也省回。
現時各項遏樓泡的措施,其實是硬生生將置業變成資本角力的遊戲,而祖國富裕的一群當然成了主角,沒資金的一群香港人自然成了「塘邊鶴」,讓持續高企 的租金 蠶食市民收入,拖低生活質素。在貧富差距擴大的場景下,新一屆政府再沿用曾蔭權「打開門做生意」的思維,只會令社會的公義不彰加劇。
要減少外地買家對本地居民置業的排擠效應,與其由賣地條款入手限制一手買家身份,倒不如限制外地人只可購買一手樓。外來投資者買樓大多是為了圖利,如果二手市場僅限本地居民購買,資產價格完全受本地購買力決定,外來買家入市的熱情勢將大幅冷卻。
原文刊於信報網站 2012年7月7 日
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