港人港樓 治標不治本

香港樓價近年急升，眾所週知的原因包括港匯偏低、按揭負利率、樓宇供應少，以及外地人(或者更準確一些，是內地人)來港置業大增。城中不少人認為，外來人買樓推高本地樓價，紛紛要求官方推出因應措施。
持平而言，當局面對上述問題，並非毫無對策。在按揭層面上，金管局發出指引，對主要收入非來自香港的按揭申請人，按揭成數須按一般指引下調1成。例 如樓價800萬元的物業，一般按揭上限為6成，即480萬元；如果按揭申請人的主要收入來自外地，按揭成數便下調至5成，即可借400萬元。
姑且勿論措施是否有效，還是國內收緊貸款，根據物業代理的數據，近一年來，內地人佔新盤買家的比例的確有所下調。
另一方面，亦有聲音建議港府推出「港人港樓」，即在賣地條款中，限制發展商在未來售樓時，只可售予本地人。早前半官方的房協推出新盤「喜雅」，主動規定買家需為本地人，可視為一個先行的試驗。
我們認為，「港人港樓」其實難以根治「外來購買力排擠本地效應」的問題。在電子消費產品市場，早已有私人公司大規模進行類似的限制，但有關限制被認 為只會進一步刺激炒風。蘋果公司推出新產品，香港往往是第一、二批有行貨供應的地區，新貨供應遠比中國內地早。結果每次新貨推出，吸引大批國內用家、炒家 來港入貨，再以各種方式運回國內。為了抑制炒風，蘋果曾規定，在香港推出的新貨，只限香港人訂購，即限制一手貨的買家身份，但國內對有關產品的需求仍然龐 大，結果是吸引更多香港人參與炒賣。
在樓市方面，我們認為即使官方在賣地條款中規定，物業落成後只可港人購買；但如果本地在匯率、利率方面吸引外來買家的因素不變，「港人港樓」最終只 會為本地有實力的投資者，增加買貨機會---持貨兩年，待特別印花稅徵稅期過後，轉售圖利，潛在買家包括非本地居民。更可能出現的情況是，投資者以公司名 義購入一手新盤，再將公司轉讓，則連特別印花稅也省回。
現時各項遏樓泡的措施，其實是硬生生將置業變成資本角力的遊戲，而祖國富裕的一群當然成了主角，沒資金的一群香港人自然成了「塘邊鶴」，讓持續高企 的租金  蠶食市民收入，拖低生活質素。在貧富差距擴大的場景下，新一屆政府再沿用曾蔭權「打開門做生意」的思維，只會令社會的公義不彰加劇。
要減少外地買家對本地居民置業的排擠效應，與其由賣地條款入手限制一手買家身份，倒不如限制外地人只可購買一手樓。外來投資者買樓大多是為了圖利，如果二手市場僅限本地居民購買，資產價格完全受本地購買力決定，外來買家入市的熱情勢將大幅冷卻。

原文刊於信報網站 2012年7月7 日