真係「到價就買」？

樓價見調整，很多準買家看緊樓價走勢，甚至預設「入市位」，待樓價回調至心水價，即行入市。不同人對於何謂「心水價」可能各有答案，但在價格以外，準買家亦宜計算其他風險。

不少人眼見樓價回調，心中浮起的第一個想法會是「跌幾多可以入市？」。問題是，是否一到了心水價，就應該火速入市？我們認為，起碼要考慮以下因素：

1. 入市價的再檢討。現時多數分析傾向估計，在供應不足、需求強勁、加上各國央行新一輪減息，資產價格難有較大跌幅。但此是「現時」的估計，而影響樓價的因素可以隨時間變化，假使樓價調整至準買家的目標價格，屆時也不妨再客觀衡量各個因素，估計後市變化，再作入市決定。

2. 負擔能力，借款人可以承受多少借款額，涉及兩個變項：利率及個人收入。有關利率，由於美國及多國央行都開始減息，在短期內利率回升的機率較低，如果借款人可通過現行的壓力測試，應該不必對未來按息回升的影響過慮。

利率之外，影響個人負擔能力的另一變項是收入。在經濟增長周期，很多人會假設自己的收入會穩定上升，供款佔入息比例會慢慢回落。但現時套用高官的一句話，是內憂外患，對未來收入變化，宜作較保守的評估。例如是旅遊相關行業，對收入評估時，更不宜過於樂觀。

樓價高位運行多年，而且可見將來供應不足的情況似乎會持續。有意入市的準買家，眼見內外因素一時拖低樓價，可能慶幸終於出現入市良機。但在樓價走勢之外，個人負擔能力亦是不得不考慮的要素，很大程度上，後者比前者甚至更為重要。

原文刊於經濟日報網站2019年9月18日

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香港樓難負擔情況將持續

再有調查指香港住宅難以負擔的程度貴絕全球，樓價中位數是家庭入息中位數的18.1倍，連續7年蟬聯樓價最難負擔冠軍—八年之前香港樓價並非相對較易負擔，只是其時香港未納入有關統計。

近來講究可持續發展Sustainable Development， 一地樓價中位數是當地家庭收入中位數10多倍，聽上去已有難以為繼的感覺。但諷刺地，有關情況已持續多年，將調查方法檢查歷史數據，似乎香港樓價在最低位時，也一樣是極難負擔。何以一個似乎不可持續的情況，會持續多年？

調查以樓價中位數高於家庭收入中位數5.1倍為「極難負擔」，一、兩年前，香港便有評論指出，如果收入中位數無大變化，本地樓價要下跌八成以上，本地樓價才會脫離「極難負擔」水平—甚至回頭看看2003年的樓價及收入比，連處於谷底階段的香港樓價，一樣貴得離譜。
2003年家庭月入中位數為1.5萬元，年收入中位數即18萬元。當年住宅樓價中位數難找，權以平均價參考，當年一、二手住宅交易的平均價為223萬元，即一般住宅樓價大概為年收入12.4倍。根據有關機構標準，一樣是極難負擔。如果堅持參考有關標準，待香港一般住宅樓價回收至家庭收入中位數5.1倍以下才入市，可能要等到天荒地老。

4原因樓價中位數高出家庭收入中位數十多倍
香港樓價中位數高出家庭收入中位數十多倍的情況持續多年，背後有一定原因：
1. 有關調查用家的稅前收入，香港整體稅收偏低，如改用稅後收入，其他外國城市的負擔比率會明顯轉差

2. 香港有4成多家庭居於公營房屋，理論上他們的負擔能力與私樓樓價無太大關係。如果單計私人住宅家庭收入中位數，香港的樓價中位數大概會回落至12.7倍—根據標準仍是極難負擔，但算是有改善。

3. 由於供應緊張，事實上近年購置物業的買家，收入遠高於中位數水平
4. 購置香港住宅物業的，其實不只於香港居民

上述的1、2點只涉及計算方法問題，但第3、4點卻是結構性的。其中供應緊張的情況在未來數年似乎有機會舒緩。但第四點—「外來購買力」似乎有機會一直維持。香港的住宅物業除了本地人的住屋及投資需求外，也吸引大量非本地居民入市，而且有關需求不見得因為政府推出辣招而全面減退。

雖然統計上樓價中位數高於家庭入息中位數十多倍的情況持續，但由於實際上置業供樓者是較高收入一群，他們的供款負擔不高；展望未來，除非外圍因素有急遽惡化，否則香港很高機會持續於「最難負擔樓價榜」蟬聯冠軍。

原文刊於經濟日報網站2017年1月25日

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購買力看後市

在貼市價開售，加上種種優惠及高成數按揭安排下，多個新盤均錄得理想成交。不少評論均指出，今年新樓落成量會創10年新高，加上港島近一兩年積極賣地，未來住宅供應料會為樓價帶來一定壓力。不過，在供應之外，要留意需求也在累積上升。

根據政府數據，2014年料有逾1.76萬伙落成，為10年新高，較去年8,250伙增加逾倍；而市場估計在年底前更有多個大型新盤可應市，擔心市場未必 可以承接；甚至有分析形容，發展商種種優惠目標是在樓價調整前散貨。住宅供應無疑在持續上升，但較少人留意到，需求也在持續增加。

中高收入家庭戶數持續上升
說需求上升，有兩個層面，第一層是高收入家庭數量持續增加。根據統計處數據，2014年第一季，有65.9萬個家庭每月收入高於4萬元，按季上升6.1萬 戶。而不同分類的家庭入息中位數在上季也出現增長；例如有成員從事經濟活動、居於私樓的家庭，入息中位數便由去年末季的35,000元，增至今年首季的 37,000元，升幅達5.7%；其他居於公屋、資助房屋的家庭，收入中位數亦見上升。有關數字亦與最新失業率僅3.1%，創16年新低脗合。

當然，收入上升的家庭不一定會換樓或買樓投資，但兩者無疑有一定關連。近一年樓價、按息大致橫行，家庭收入上升，尤其是較高收入戶數增加，有效需求上升，或會抵銷供應增加的影響。

需求上升的另一層面，是投資性質成交可能回升。
過去樓市暢旺時，例必會吸引大量專業炒家以至業餘投資者入市，務求「博一博」、「短炒一轉」獲利。在SSD、BSD、DSD以至按揭指引收緊之下，此類短 炒行為已成絕響。但短炒減少，不代表投資者消失，辣招只是迫使投資者由短炒變長揸。本來在按揭收緊下，有意買樓收租的投資者亦難以執行計劃，但現時幾乎每 個新盤都附設不同的二按安排，一定程度上會抵銷收緊按揭的影響。

綜合而言，雖然下半年新盤推盤量增加，但二手成交量估計仍是低位徘徊，在整體經濟仍在擴張（反映在低失業率及持續上升的入息中位數）的情況下，樓價出現劇烈波動的機會未必太大。

在個人層面，值得留意的是，不少新盤提供的二按安排雖然可有效降低首期支出，而且供款初期的利率偏低。但大部分二按以分段利率壓低初期供款，當優惠期完結 前後如碰上市場利率回升，借款人便會面對供款突然增加的衝擊，即我們說的供款震盪（Payment Shock）。借款人在考慮此類產品時，宜詳細考慮利率優惠期完時的潛在影響。

原文刊於經濟日報網站 2014年6月4日

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負擔比率四連冠的感想

有人說，所謂專家，就是那些將你早知道的事告訴你，不過敍述得詳細一點的人。本周就有海外機構專題報導，香港連續第4年成為全球樓價最難負擔的地方。說本地樓價高，已說了很多年，大概連最樂觀的樓市好友也會認同，但報告本身有甚多基本問題。

評論報告前，先強調一次，我們認同報告的結論：香港樓價偏高。但報告的比較方法有嚴重誤導。誤導也不是大問題，最大的問題是，如果採用類似報告的標準，香港樓價在2003年的谷底期也是偏高的--奉行此一標準人，可能錯失入市機會。

整個報告的方法論很簡單：將樓價中位數與家庭月入中位數比較相除，得出數字為負擔比率。

香港在的最新負擔比率是14.9倍，排第二名的是溫哥華，10.3倍，第三位是三藩市9.2倍。
其他幾個主要金融中心，數字分別是：倫敦--7.3；紐約—6.2；新加坡—5.1；東京—4.4倍；遺憾的是報告沒有北京及上海等中國大城市的統計。

報告認為，負擔比率3倍以下，樓價是可負擔，3.1至4倍屬溫和不能負擔水平；4.1至5倍為難以負擔；5.1倍或以上屬極難以負擔水平。香港樓價水平貼近於「極難負擔」的三倍。
坊間已有人評論報告的小問題--例如標示的港人入息，較本地官方數字為低。由於低報收入有避稅的誘因，官方統計的入息中位數一定較真實為低；而有關報告的數字卻比官方數字更低，一定程度上將香港的負擔比率放大。但大致上，報告的結論準確—香港樓價的負擔比率遠高於世界平均水平。

就算2003年，香港樓價都是「極難負擔」？
但所謂「天下熙熙，皆為利來；天下壤壤，皆為利往」；此類報告除了作為茶餘飯後話題，更重要是對買賣物業有沒有參考作用。

如果參考報告的「可負擔標準」，那香港樓價在任何時間都處於不合理的高位。
4年前香港樓價已是樓價難以負擔第一名，如果投資者參考報告，放棄入市；又或自住用家看過報告而放盤，改為租樓。但結果樓價卻在「偏高」情況下再升一倍，令人大跌眼鏡。事實上，根據報告的標準，連2003年都不是入市好時機。

現時樓價大概是2003年的4倍，2003年家庭收入中位數為19.2萬元。粗略計算，2003年香港的負擔比率是5.2，根據標準，仍然是極度難以負擔。
說穿了，物業不同於黃金、石油等環球同質的商品；物業有其地域特性，香港樓價再高，商人也不能在別的地方進口住宅供港人購買居住。

2003年香港的樓價已是「極難負擔」，說明本地樓市比其他地方有其獨特之處--包括公屋、居屋的存在，一定程度上解決了低收入人口的住屋問題、2012年之前對外來買家亦沒有特別徵稅、長時間的住宅供應緊張、一國兩制令市民對外移鄰城居住大有保留等等。
要比較本地樓價是處於偏高抑或偏低水平，與其「向橫比」，與同時間的其他地方比較，不如「打直比」，將香港不同時段的樓價比較，對掌握入市時機有更大的幫助。

原文刊於信報網站 2014年1月25日

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樓市的「非本地」因素

早前有兩位地產界人士接受電視台訪問，暢談樓市；二人大致仍看好樓市前景。面對坊間不少的疑慮，兩位受訪者均認為，現時情況與1997年大有不同，故樓價升破高位，並不代表有下調壓力。

其中一位被訪者更認為，以供款負擔比率計，1997年的平均按揭負擔比率高於入息中位數的8成，而現時只是4成左右，反映目前一般買家的負擔遠較97年時 為低。另外，在特別印花稅推出後，樓市基本上由用家及長線投資者主導，缺少了短線炒家及其所引致的波動性，市況遠較當年健康。另一位的意見則認為此刻市場 參與者對後市極有信心，樓價在短期內難出現調整。

在任何市場，當價格已屆歷史高位時，總有偏淡的意見認為調整將至，也會有偏好的意見指「今次情況與以往不同」，又或「價格雖已屆高位，但不代表有下調壓力」。當然，2012年再不是1997年，歷史不會簡單地重複。平心而論，現時的市況，的確與1997年不同。

就「負擔能力」來說，以同一標準計，現時平均的按揭負擔遠較1997年為低。但按揭供款佔家庭月入比例低，並不是因為樓價便宜了或一般人收入大幅上升；只 因按揭利率現處於歷史上極低的水平。我們已多次指出，按息可高可低，一旦利率正常化，目前以僅僅通過按揭壓力測試的負擔比率(供款在低息環境時已佔月入一 半) 申造按揭而入市的買家，如收入未有相對地增加，恐怕會陷入財務困難。

外來購買力成樓市新變數

另外，那些以「負擔能力」為指標，認為現時樓市以用家為主的評論，其實沒有考慮樓市現正面對另一大問題：外來購買力的影響。

在政府推出特別印花稅之後，本地傳統的樓市短炒活動的確大幅減少，但大量外來的資金(主要來自內地)亦在近年湧入市場。在較受關注的一手市場，根據代理的統計，內地買家便佔成交量的2至4成。正是此批購買力，支撐著現時「天價」的一手市場，二手樓價亦被帶動而持續上升。

以「負擔能力」作為衡量樓市的指標，背後的假設是：一個地區的樓價，最終取決於當地人的購買力；當供款負擔偏低時，市場會較為健康。但如果基於某些原因，令國內資金絕跡本地樓市，我們幾可肯定，樓價會在低負擔的情況下出現調整。

基本上，本地炒家或投資者有一套固有的運作模式。樓市上揚時，他們透過眼光、人脈，購入比市價略低的單位，善價而沽；樓市下調時，他們便減少持貨。但近年國內買家大舉進入本地市場，我們並不熟悉他們的持貨模式，甚至真正的入市理由。

或許他們有些是看好香港物業的長線前景而前來投資；也有些因為子女在香港出生，取得居留權後，購置單位供子女日後居住、讀書；至於當中有否涉及「洗錢」的需求，則不得而知。

外來資金持貨模式未明朗

我們明白，即使1997至2003年間樓價累跌7成，絕大多數本地業主仍維持良好的還款紀律。未來樓價如果有類似的調整，非本地買家的行為模式是否與港人一樣？抑或大有不同？對金融體系可會有什麼影響？

更重要的是，這些非本地需求在未來會否持續增加？依照現時的發展，國內買家的影響力已到了不容忽視的地步。不管是一般人衡量後市，或是官方制訂房策，都不得不考慮此「非本地」因素。

未來數星期，我們會以樓市/房屋土地政策及其目標為主軸，嘗試討論港府在制訂、修訂及落實各項政策時應當考慮的各種因素。

原文刊於 信報網站 2012年8月18日