白表客進入居屋第二市場的按揭問題

行政長官梁振英在立法會答問大會上表示，由明年起，每年容許5000名白表買家購買居屋第二市場(居二市場)單位。在此之前，也有個別銀行打破常規，向現時居二市場的綠表買家提供較長年期的按揭。居二市場會否因此而活化？
有報導指，個別銀行向居二市場的買家，提供長達25年的按揭；評論都指出，如果銀行對居二市場批出長年期按揭變得常規化，將有利於居二市場的發展。但較少人提到，為什麼銀行過去不選擇向居二市場買家提供較長年期的按揭？而有關限制的放寬，是否代表批核的準則已發生了變化？
居屋在一手開售時，是有折扣價的；一手開售時，會提及售價是「市值的n%」，1-n%便是折扣率，比率每期不定。如果居屋業主購入單位後，將單位在 「自由市場」轉讓，便需要先補價。補價是以「現時市值」x「開售時的折扣率」計算。完成補價後，居屋單位的業權便等同私樓，轉讓時並沒有特別限制，可轉售 予任何人。而所謂居屋第二市場，指的是居屋業主在未補價的情況下，轉讓單位。
房委擔保期反成按揭年期大限
另一方面，房委會在出售居屋時，會提供一個「擔保期」；擔保期起首日為一手居屋的成交日。如果業主有借入按揭，又在期內斷供；房委會會向按揭銀行作出賠償。由於有房委會的擔保，所以一手居屋買家可申請高達樓價95%的按揭。房委會的擔保，在居屋一、二手市場都有效。
居二市場的最大特性，是只有「合資格買家」才可購買，此亦代表了其流通性受限制。而按揭貸款與其他貸款最大的不同，是有抵押品，當借款人違約時，銀行可將抵押的物業拍賣。
買家資格受限  非理想抵押品
居二市場過去只限綠表買家購買，因此可說是一個並不流通的市場。由貸款人的角度來看，此類物業並不是理想的抵押品---如果借款人斷供，單位被收回 後，根本不可以自由買賣。但是，銀行在房委會擔保的有效期內，向居二市場的買家提供按揭，卻是接近零風險的---借款人違約斷供，有房委會負責賠償。所 以，過去銀行為居二市場的買家提供按揭，年期一般會受擔保期的限制。例如單位的擔保期餘下15年，銀行便提供15年的按揭。
問題是，房委會的擔保期有限 (2010年時，房委會將上述擔保期由25年延至30年) 。以一個樓齡20年的單位為例，擔保期便只餘10年，過去一般銀行都只會提供10年期按揭。按揭期愈短，每期供款愈高，進一步限制了樓齡偏高的居屋流通量。
近日有銀行向居二市場提供還款期超過剩餘擔保期的按揭，暫時只屬個別情況。原因是上文提及的基本因素(即「居二市場是一個買家資格受限制的市場」)並沒有改變。行政長官梁振英表示，由明年起，每年容許5000名白表買家購買居二市場單位，理論上會令居二市場的需求擴大。
站在貸款者的角度，抵押品質素是有所改善。但嚴格而言，此類單位的買家資格仍受限制，若條件不改變，我們預期銀行將難以全面向居二市場買家，提供年期超越房委會剩餘擔保期的按揭。

原文刊於信報網站 2012年7月21日

白表居二 中籤勿喜

行政長官梁振英周一出席立法會，正式宣布在明年容許5,000名合乎白表資格的買家，在居屋第二市場，購買未補地價的單位。有關措施，或可令數千名合資格又中籤的買家即時「受惠」，但對整體社會的住屋問題，未必有幫助。
由明年起，5,000個合乎白表資格（即月入3萬元以下而首次置業）的家庭可購買居屋第二市場單位。居二市場的放盤不須補價，成交價較居屋自由市場 的為低。此舉由於可於短時間內有五千個家庭「受惠」，料會為民望低企的政府贏來一定掌聲。由政府的角度考慮，此舉的另一好處是幾乎不會增加開支。
市場或未有足夠放盤
但開放居二市場供白表買家購買，中籤者亦未必值得高興。綜合地產代理及房委會資料，2011年，本港共6,914宗二手居屋成交，當中居二市場成交 為1,659宗，即自由市場成交為5,255宗。上述成交中，「自由市場」的五千多宗，本身並無購買資格限制，任何人都可購買。第二市場的千多宗成交，代 表的是此市場流通一直不太理想，部分原因是買家資格有限制，部分原因是一手居屋業主多用於自住，較少放盤。簡單來說，即使白表買家中籤，有機會在居二市場 購買單位，但市場上亦未必有足夠放盤。

有關政策在中長線而言，可能對房屋問題沒有任何幫助。原因在於，措施沒有令市場的供應有絲毫的增加，相反而言，在「優惠」之下，可能令部分購買力提早進入市場，反而會推高居屋第二市場的樓價。
市場上突然增加5,000合資格人士或家庭可購買居二市場的單位；在供應無增加但需求上升的情況下，合理的結果是居二市場成交價急升。
居二市場向中籤白表買家開放的另一結果，是製造更多的換樓需求。由於居二市場的單位在原則上不能出租，大部分將居二市場單位出售的原業主，單位應該是自用。如他們成功將單位出售，便需要在市場上另覓居所。
刺激需求 或推動樓價上升
向好的方向想，居二市場中的白表買家成功購買了單位，晉升為業主階級；單位的原業主賣樓套現加上儲蓄，可以考慮換樓（目標較可能為上車級的私樓）； 大家的生活環境都有改善。但此亦代表政策會推動換樓潮。結果不單是綠表居屋的成交價上升了，「上車級」私樓的成交價亦因需求增加而上升。
綜合而言，「讓白表買家購買居二市場單位」，好處是在不需動用公帑的情況下，獲得一定的掌聲，某程度上的回應了月入3萬元以下初次置業家庭的置業需 求。問題是，措施卻可能刺激居二市場成交價，甚至引發新一輪的換樓潮。如果現實中的房屋新供應未有增加，最終只會令上車級物業成交價上升。
按揭年期問題待處理
另一個問題是，居二市場特有的按揭問題---多數銀行會根據房委會提供的剩餘擔保期決定按揭年期。2010年後，房委會為居屋第二市場提供30年 （由一手購買日計起）的擔保期，令居二市場買家可借取95%按揭。多數銀行會參考房委會的剩餘有效擔保期批出按揭。例如樓齡20年的單位，銀行可能只會批 出10年期的按揭。銀行此舉，有其風險管理考慮；但按揭年期短，是令居二市場不活躍的原因之一。
近年部分銀行對居二市場的批核有所鬆動，個別銀行會向條件較佳的居二市場買家提供25年按揭，但只是個別例子。官方現時放寬白表買家購買居二市場單 位，但如果未能與業界取得共識，令銀行向居二市場買家（不論綠表抑白表），提供較長年期的按揭，新措施下真正受惠者，將更為有限。

原文刊於經濟日報網站 2012年7月18日