樓市後向的另類指標

QE3推出之後，市場氣氛一度好轉，2個開售的新界新盤，亦獲理想承接；但二手樓市反應似乎一般。在政府加快預售樓花批核程序後，市場預期本月會有7個新盤同期應市；在短期供應增加下，後市走向如何，值得留意。
官方是否壓樓價 可看高官動作
在曾蔭權任期下半段，大約2010年初，樓價開始上升，市場要求政府推出措施應對－－結果港府初期只針對發展商售樓手法作出監管，未有着力增加公私 營房屋的供應，加上資金流入，結果樓價持續上升。當時金融海嘯的影響仍在，市場對後市並不是一面倒樂觀，公司同事在討論後市走向時亦沒有一致的觀點。但有 同事卻提供了一個另類的指標－－在市場對後市莫衷一是之際，他碰巧知道政府內一位不直接掌管房屋、土地政策的局長剛置業，他的解讀是：局長級人馬會第一時 間知悉官方會否推行遏抑樓價政策，也會掌握有關措施的力度、底綫；既然連局長都決定入市，意味官方打擊樓市的決心及力度有限，在外來資金持續流入的前提 下，估計樓價將有可觀升幅。
當然，高官入市，可以有很多原因，他可能是有換樓需要而置業。但人同此心，如果有關官員知道政府將有措施大力打擊樓市，理論上即使有實際需要，亦不太可能在當時斥資入市。
現時的情況與2010年時相似，利好、利淡的因素充斥。利好方面，市場估計按息將維持低企。利淡方面，中國經濟增長有放緩迹象，可能出現硬着陸。而 港府是否有決心在現時樓價偏高、但前景又充滿變數的情況下大力增加供應，便是其中一個左右後市的主要因素。在行政會議中，有幾位持有較多物業，或直接掌控 土地供應的局長、行會成員已表明在任期內不會入市。但在整個決策層中，其他局長、行會成員仍是春江鴨，我們認為傳媒應該格外留意有關高官的置業動作。
如高官相繼入市 政策力度成疑
我們估計，即使官方有重大措施遏抑樓價，事前應該不會有司局長偷步放盤。但如果政府沒有重大行動針對樓市，卻可能出現司局級官員放心入市的現象（政 策維持不變，輿論亦難以指責相關官員由此獲利）。 因此，如果傳媒發現有多於一位的高官在短期內入市，可能意味港府不會再出重招遏抑樓市。
當然，即使有官員放心入市，亦不代表樓價一定上升，這只不過是政府會否推出重大措施的一個早期預警訊號。

原文刊於經濟日報網站 2012年10月10日

QE3迫使用家入市

美國聯儲局早前推出萬眾期待的第三輪量化寬鬆(QE3)，未來每月聯儲局會購入400億美元的按揭擔保債券，具體效果等於每月令銀行體系有400億美元資金鬆綁；聯儲局亦表示，低息政策會持續至2015年中。

是次美國推出QE3，以「熱錢流入量」為標準，對亞洲的影響未必如QE1、2般大。QE1在2008年底推出，QE2是2010年11月。當時的大環境是歐美經濟不景，但亞洲經濟仍持續增長，美國量化寬鬆，多出來的流動資金大量投入亞洲，留在美國的比例反而較低。對香港來說，具體的影響是資金氾濫，拆息被壓低。

今次的大環境有點不同，中國出入口數字轉弱，增長放緩，相反美國經濟有好轉跡象；QE3未必再觸發大量資金湧入亞洲。

但以「刺激本地買家入市意欲」來說，QE3的效果不容低估。眾多分析都指出，2008年金融海嘯後樓價先跌後急升，原因在於量化寬鬆，資金氾濫，迫使手持現金的投資者入市。上述觀點完全正確，而且已經深入民心，可說大眾已被洗腦，認定QE會導致樓價上升。

資金流入規模或不如QE1、2

回顧QE1，2008年底聯儲局公布量寬後，香港的樓市成交並未即時好轉，要待2009年4月後，土地註冊處的成交宗數才突破1萬宗水平，之後隨農曆年的季節性影響。換言之，QE1推出時，市場並未完全了解措施對本地樓價的影響。之後每月的註冊量大致維持在一萬宗以上水平。除了本地資金被迫入市，也包括大量國內資金流入香港，在一手市場，物業代理估計有3、4成買家來自國內。直至2011年6月，金管局大幅收緊按揭指引後，成交量才回落---但樓價仍然上升。

我們估計，QE3的推出，加上利率維持偏低至2015年，會吸引大批仍在觀望的本地用家入市。QE3推出後，雖然金管局即時再收緊按揭指引，但措施主要針對持有多於一個物業的投資者、非本地收入的按揭申請人；至於用家，包括樓換樓人士不受影響。在銀行體系風險管理的角度看，金管局的措施十分合理；但我們卻擔心，在「QE推、樓價升」此一信念已深入民心的今天，最終會吸引大量當了塘邊鶴入市。

留意中國動向

未來樓市走向要看大環境，除了美國持續量寬之外，中國因素同樣重要。眾多跡象顯示中國增長放緩、出口下跌；但市場亦盛傳中國亦可能推出刺激經濟措施，如果是類似2008年底的「四萬億」救市，可以預期有相當規模的內地資金會流入香港。

低息環境持續、如加上內地熱錢湧入，香港樓價可能再出現一輪急升。至於在現時風高浪急情況下入市的用家會否接火棒，有待觀察。

原文刊於iMoney 2012年9月29日