政府宜提供中產租住房

梁振英政府近日推出多項房屋措施，主題都是圍繞增加供應，到目前為止，評價最好的似乎是工廈改建出租住宅的政策。評論認為措施會刺激大量租盤出現，不但可舒緩劏房問題，甚至能有效壓抑租金升幅。

不少港人居於市區劏房，生活環境並不理想；個別違反消防條例的劏房，更對住戶生命帶來潛在威脅。政府推出新措施，回應市場對市區小型單位的龐大需求，可望舒緩劏房問題，對現時居於劏房的一眾住戶，自然喜出望外。

工廈改建住宅出租政策，另一備受好評的原因是規模大，而且潛在供應充足，更提供足夠誘因，吸引業主改建。官方數據指市面上有700幢工廈可作改建；工廈面 積大，保守估計每幢改建工廈可提供逾100個小型單位，潛在供應量已是7萬個。加上政府開出改變用途免補地價的優惠條件，應該可吸引一批工廈業主申請改 建。而大量工廈鄰近市區鐵路車站，出入方便，對有需要租住市區迷你單位的租客來說，亦有足夠賣點。

我們同意有關建議用意雖好，但措施未必會令私樓住宅租金下調。當首批工廈改建的出租單位應市時，無疑會吸引一批原劏房戶租用，鄰近的劏房市值租金或會下 調。但劏房與主流屋苑所針對的，畢竟是兩個市場，現時租住劏房的，以低收入家庭，或入息不高的年輕人為主；而主流屋苑租盤的住客，則以小家庭居多。劏房租 值下跌，不代表主流屋苑租金回落。

工廈改住宅 難配合小家庭需要

工廠區由於欠缺社區配套(如學校、街市等)，單身上班族或可接受，卻未必能滿足一般小家庭的住屋需求。工廈改建住宅，效用可能只局限於改善劏房戶的居住環境。

對於那些欠缺首期、「被迫租樓」的小家庭，要面對的是另一問題：業主強勢，可在租約期滿後大輻加租，租客不就範便得另覓居所，可謂廢時失事，這不是單靠工 廈改建住宅可解決的。事實上，現時租客欠缺的，是一個「長期租樓」的實際選擇，只靠私人市場供應，恐怕不能解決有關問題。

我們建議，政府可考慮推出升級版公屋，或者中產租住房，給那些符合收入及資產限制的家庭申請租住。重點是官方宜與租戶訂下較長年期(如5年)的租約，承諾 租期內不加租，令小市民有一個「長期租樓」的選擇，不必過著2年一搬，像遊牧民族一樣的生活；亦不用為了避開年年上脹的租金，而被迫提早置業，過早負上龐 大的按揭債務。由於「長年期租約」、「受限制的租金」，都不是私人市場會提供的，只好訴諸於公營。

政府宜考慮中產租住房 提供長期租樓選擇

配合中產租住房，在目前的低息環境下，我們更建議官方可考慮將中產租住房證券化，即推出專門的REITS，回報率可設定在2厘多的水平，供小投資者認購， 令他們可分享較固定的回報，實行藏富於民。在此情況下，小投資者有固定、低風險的回報，小租戶對未來數年的租金開支亦有較佳的預算。至於私人市場，特別是 小型單位的租金，或可因租盤供應增加而受壓，最終亦可望遏抑樓價的升幅；下星期我們會嘗試闡述中產租住房的較完整概念。


原文刊於信報網站2012年9月15日