金管局公布第三季負資產調查結果，數字由上季的21宗減至6宗。有業內人士估計，如樓價回落，第四季或來年負資產個案將大增。「負資產」在市民心中是一大禁忌，不少專家更會建議，為了避免負資產，置業人士宜盡量降低按揭成數。但在物業買家角度看，這未必是最好的風險管理方法。
樓市轉勢，有兩種可能，第一種是樓價由下行轉為上升；此種情況下，不少進取的投資者會採取「借盡」的策略：監管指引容許他借400萬，就借盡400萬元，可能的話採用高成數按揭。借完錢買第一個物業，手上還有現金作首期，就再借款買第二、第三個物業，務求利用按揭槓桿，將樓市升幅帶來的利潤最大化。當然，現時說樓市轉勢，說的是樓價可能由高位轉向下行；不少人的建議便是減少借貸，降低按揭成數。
「為減低物業成為負資產的機會，置業者宜降低按揭借款成數」此命題完全正確，
兩個市值400萬元的物業，以40萬元作首期，借入360萬元的按揭。或者以120萬作首期，借入280萬元按揭。如其他條件不變，當然是第一個方案中，物業成為負資產的機會較高。問題是，「較難成為負資產」在財務上是否較佳選擇？
以上述400萬元物業為例，陳先生持有現金150萬元，以40萬元作首期，借入360萬元；不計其他支出，置業後持有現金110萬元。如果陳先生以120萬作首期，借入280萬元，餘下現金是30萬元。假設入市後半年，樓價下跌2成，由市值400萬元跌至320萬元，在方案一的情況下，陳先生成為負資產業主。但同樣是方案一，會令陳先生手持較多現金，不論遇上失業或其他需要動用大量資金的情況，都有較寬裕的條件應對。
低首期入市=持有較多流動現金
舉一個極端的例子，假設半年後，陳先生忽然需要支付50萬元的醫療開支，在方案一中，他可以動用現金。以方案二入市的話，物業因估價下跌，勢難加按，唯有
求助於親友，甚至是利息較高的私人貸款。
一般人視負資產為洪水猛獸，社會養成一種常見的避險見解：寧可多付首期，減少手上現金，也要降低按揭成數。卻看不到手上流動現金較多，才會提高應對經濟問題的能力。
由歷史紀錄看來，樓價調整，往往伴隨經濟收縮。在此情況下，如果真的有置業需要，反而以低首期入市，預留較多的流動資金，才是較佳的風管策略。我們叫此策略為「盡借」，即考慮各種因素(包括按息上升風險)，為自己設定一個借款額或目標樓價的上限，以高成數、低首期方式入市；保留更多現金應付未來所需。
比起「控制按揭成數」，較正確的風險管理態度，是要「控制貸款額」，細問自己合適承擔多少貸款額，比較方法可以是傳統的供款負擔比率(將每月供款控制在收入某一水平以下)，也可以是我們多次提及的樓按負債比率(將借款總額控制在年收入的某一倍數以下)。簡單來說，由風險管理角度考慮按揭負擔，應該問的，不是「借幾多成」，而是「借幾多錢」。
當然，如果準買家認定樓價會有較大調整，另一個選擇是暫不入市，待跌價後執平貨；但必須指出，此策略有另其機會成本，例如是租金支出，萬一樓價不跌，壓後入市的成本會更高。
原文刊於信報網站 2013年11月2日
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