光棍節與樓價

11月11日，內地民間叫光棍節，最熱門的新聞，自然是淘寶網以「節慶優惠」的名義，創下破紀錄的銷售額。事實上，「光棍現象」不只在內地出現，在香港也有類似情況，但較少人留意到，此一現象對樓市的影響。

以2011年人口普查數據計，當年30歲的男、女，從未結婚的比率是61.2%及47.3%。而2001年的數字，數字分別只是55.9%及38.9%。(有興趣的讀者可往人口普查網站自訂圖表，http://www.census2011.gov.hk/tc/interactive-visualisations.html )事實上在所有的年齡層，從未結婚的人口比例都持續增加。

不婚人士數目上升，其中一個結果是單身住戶數目增加。以實際數字來說，2001年，香港有27.2萬個一人家庭，2013年中數字升至40.6萬，增幅49.3%；而遠高於同期全港住戶的增幅12.5%。

即十多年間，一人家庭數目增加逾13萬，或者說，大概以每年一萬戶的速度增加，(當然，除了不婚、遲婚外，離婚率上升及自然的喪偶都會導致一人戶數目增加)此一現象對樓市有幾個影響。

其一是市場對小型單位的需求上升，而且此一需求影響範圍遍及各類型住宅。對應於此類需求上升，房委會在公屋供應方面，已增加一人單位的供應，預計未來四年，每年平均有3,200個一人單位供應，但此類單位會優先供單身長者入住；據房委會資料，單身長者輪候公屋平均時間是1.5年。對於非單身長者人士輪候公屋時間，官方卻一直沒有公開資料，而坊間一般估計是需時七至八年。

私人市場方面，近年新盤的一房單位或全開放式單位比例亦明顯增加，但由於整體供應偏緊，少量供應的小型單位，入場費動輒四、五百萬元。而另一個極端，就是舊區盛行的劏房。

當然，單身一族要獨居，不一定要選擇樓價四、五百萬元的一手單位；也不一定只能屈就於劏房。不過，參考第一季個人入息中位數，只為1.2萬元。處於中等收入的單身人士，以最長還款期30年計，要通過壓力測試，最多只可借入約131.7萬元的按揭，以9成按揭計，即樓價146萬元左右---基本上以此為目標，已不必考慮任何大型屋苑的單位。

以市場分類為「上車樂園」的嘉湖山莊而言，新近成交的2房單位，成交價在230萬元左右，以9成按揭計，借款額為207萬元，要通過壓力測試，即使選用最長的30年還款期，月入也要有18,840元，高於個人入息中位數57%。簡單來說，除了少數收入遠高於中位數的單身人士，大部分單身族如希望以置業解決居住問題，唯有選擇偏遠地區或樓齡偏高的小單位。

在可見將來，除非樓價出現明顯跌幅，否則即使發展商推出的小型單位，價格亦肯定偏高，對滿足單身人士的置業需求幫助亦未必太大。令人遺憾的是，早前長遠房屋發展策略督導委員會討論房策時，似乎欠缺此方面的討論；而港府曾經提及的青年宿舍，本來可以舒緩此方面的問題，但現時落實的供應，只涉及2個項目約300伙，2016年落成，而且同時接受一人及二人家庭申請。展望未來，一人家庭置業難、租樓貴的現象會持續，小型單位的租金似乎會有一定支持；但光棍們對社會的怨氣料會積聚下去。

原文刊於iMoney 2013年11月23日

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