利率走向因中東戰事蒙上陰影

 年初幾乎所有機構都看好今年的住宅樓市，其中一個主要原因是市場預期低息環境持續，本地拆息更可能受美息帶動而下調，進一步刺激樓市。不過，中東戰事已為美息走向帶來陰影，如果油價受戰事影響上升，環球經濟都可能受拖累。

美國聯儲局於去年底公布的最新點陣圖顯示，市場原本預期今年仍有兩次減息機會，合共約50個基點(即0.5厘)的下調空間。此預期一度令市場對利率環境趨向寬鬆抱有一定信心。在香港，由於港元與美元掛鈎，聯儲局減息通常會帶動港元拆息(HIBOR)跟隨回落，從而有利於採用H按的按揭借款人。目前市場共識認為，港元最優惠利率(Prime Rate)已大致見底，大型銀行普遍維持在5%至5.375%水平，而1個月拆息近期徘徊於2%至2.4%之間，H按實際利率多受封頂息率(一般約3.25%)限制。

 

本來美元利率如果進一步下調，拆息有望再跌，對多數以H按還款的業主而言，月供壓力可望減輕，間接支持樓市購買力；然而，近期美國對伊朗的軍事行動，以及中東局勢急劇升溫，已顯著改變市場對利率路徑的預期。衝突導致波斯灣航運受阻，全球約20%的原油供應面臨風險，油價已經升穿每桶100美元(戰前為70至75美元)。此輪油價上漲迅速推升通脹預期，市場擔憂美國核心通脹可能再度回升至3%附近，甚至引發停滯性通脹隱憂。在這背景下，聯儲局減息前景轉趨不明朗。聯儲局前主席耶倫等人亦指出，油價急升帶來的通脹壓力及經濟不確定性，將令聯儲局更傾向維持觀望，甚至延後或縮減減息幅度。

對香港而言，短期內樓市氣氛暫未明顯受中東戰事拖累，新盤的入票反應仍然理想，主要因本地按揭利率仍處低位，且市場對減息預期尚未完全逆轉；然而，若油價持續高企，輸入性通脹可能波及本地物價，連帶影響股市表現，投資者信心亦將轉趨謹慎，置業意欲或受抑制；同時，本來預期中的拆息下調因素消失，H按借款人的實際供款優勢亦將受限。

中東戰事會對油價的推動作用會維持多久，完全是未知數。但原本預期的聯儲局減息空間正面臨收窄及推遲的壓力。香港作為高度開放經濟體，難免受此波及，借款人及準業主宜密切留意油價動向、聯儲局最新表態及拆息走勢，審慎評估供樓成本變化。

原文刊於信報網站2026年3月10日 

按息、定期存款與租金回報

 香港多家銀行下調最優惠利率0.25厘，預料樓市氣氛會受消息刺激改善。雖然部份分析認為，輕微的降息為樓價帶來的刺激有限。但市場可能忽視了幾個利好樓市的因素。

過去2、3年，港元定期存款利率一度高逾4厘，為持有大量資金的投資者提供一個近乎無風險，回報穩定的資金出路。2024年7月，本地港元、外幣定期存款的規模達10萬億元水平。而2022年初，美國加息周期前，定期存款規模僅5.7萬億元。換言之，2年間，定期存款規模上升了4.3萬億元。(作為對比，2023年全年本地樓宇買賣合約的註冊總值只是4,779億元)

 

在9月下旬，12個月的港元定期存款利率，大致上降至3厘水平，幾家主要銀行甚至不再提供12個月港元定期存款的報價。當定期存款隨美元利率下調，相當部份的定期存款料會另覓出路。

而近2年在樓價下行的同時，租金卻反覆上升。2024年7月，租金指數已比2023年初上升11.8%。受惠於政府的各類輸入人才計劃獲良好反應、各家大學調高非本地生的入讀名額。租金升幅看來會維持一段時間‧小型單位在7月份的租金回報率已達3.6%，較2023年初的2.7%，上升了0.9個百分點。

9月份本地銀行下調最優惠利率，使新按揭利率由4.125厘降至3.825厘，新按揭利率已經貼近小型單位的租金回報率。

過去2年，按揭利率高於定期存款利率、也高於租金回報率時，令投資者寧可把資金放入定期存款戶口、有住屋需要的人士，也可能傾向租住單位。

9月的利率調整，對按揭借款人每月還款的即時作用未必太大。500萬元的貸款，還款期25年，銀行降息25基點，每月還款只會下調約700元，看來的確不多。但要留意，現時按揭利率(3.875%)、定期存款利率(一年期港元約3%)，小單位租金回報率(3.6%)，可能已接近一個改變趨勢的臨界點。美息在未來2年較大機率持續下跌，港元按揭利率、定期存款利率都會受牽動持續下行。相對來說，多個專才計劃刺激租金上行的趨勢仍在持續。

如果按揭利率持續低於租金回報率、而定期存款利率又不再吸引時，更多資金料將買樓收租(尤其是現時投資者已不需支付高額印花稅)；那些在過去幾年租用住宅的用家，看到租金上升，而按揭利率下跌，也可能改變他們的住屋規劃，由租用，改為購買。

展望未來，按揭利率與定期存款利率、租金回報率的動態變化，有可能扭轉市場的氣氛。

 原文刊於置業家居2024年9月28日

減息周期將開始 本地業主受惠有限

美國聯儲局3月議息，一如市場預期，聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的，香港的銀行亦沒有調整最優惠利率，本地樓按利率亦維持不變。事實上，本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息，但本地按息未必有大幅下調的空間。

在討論利率變化時，不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」與「港元按息下調」兩件事。的確，聯儲局多次預告，今年將下調聯邦基金利率。在最近一次的議息會議後，聯儲局點陣圖顯示，委員們預期今年會減息75個基點。由於港元與美元掛鈎，不少港人自然預期，美息下跌，港息也會跟隨。但要留意，兩者並不是亦步亦趨的關係。

 

由現時市場數據看，美息較可能在未來2、3年持續調整，但幅度有限。而在香港主流的拆息按揭條件下，絕大多數樓按借款人在未來2、3年的按息都難見明顯下調，除非銀行同業拆息降至3%以下。

近幾年一般新批H按的利率為H加1.3厘，鎖息為最優惠利率(大P，現為6.125厘)減2厘，以低者為準，即實際按息為4.125厘。根據聯儲局最新的點陣圖，預計到2026年，美息將下調150個基點。如果港元拆息隨之下調，一個月拆息將降至3%。按照近年典型的H按條件，在美息跌足1.5厘，而港元拆息亦步亦趨的情況下，近年批出的H按，根據H加計算的利率仍達4.3厘。如果本地最優惠利率保持不變，意味一般樓按利率不會下調。

在此次由2022年開始的加息周期中，聯邦基金利率上調了5.25厘，而本地最優惠利率只上調0.875厘，幅度遠遠落後於美息。在正常的情況下，港元最優惠利率已經不可能完全跟隨美息下調。

而由盈利的角度考慮，對銀行較有利的情況是拆息(反映資金成本)下跌，而最優惠利率(眾多貸款的計息基準)不變。銀行有充分的誘因在拆息下調的情況下，拖慢最優惠利率的下調速度。

因此，今年美息及港元拆息或許有75個基點左右的下調空間，展望未來2、3年，美息下調幅度或有150個基點，但樓按借款人不宜預期按息會同步下調。

參考過去2年的利率變化，聯邦基金利率為4厘(較現時低150個基點)時，本地最優惠利率只比現時低半厘。換言之，如果美息持續下調，至2026年比現水平減150個基點，屆時最優惠利率的「合理水平」也只會比現時低50個基點(半厘)。在此個較理想的情況下，樓按利率只會由目前4.125厘，減至3.625厘。

當然，開始進入減息周期仍是好消息，最少用家及投資者不必憂慮按息再抽升，影響樓按還款。而「開始減息」的消息預期會進一步刺激樓市。但即使確認減息周期開始，大家亦不宜高估本地按息的下調幅度及速度。「減息」對香港樓按借款人來說，將是一個節奏慢、步伐小的過程。

原文刊於信報網站2024年3月26日

 

評估後市勿只着眼於按息

 聯儲局會不會持續加息、他們對利率走勢的預期在本周分曉。利率走勢對樓市自然有重大影響，但卻不是唯一的主導因素。

現時市場普遍估計，聯儲局會在本周加息四分一厘，而港元最優惠利率較大可能維持不變。以上發展如果成真，預料會被本地市場解讀為──加息周期已經或將會見頂。未來加息導致按揭還款增加是「有限數」。消息料會刺激本周開售的幾個新盤成交。如果小機率事件──暫停加息成真，不管會後聲明如何，可以預期一、二手樓市成交量、成交價都會出現較明顯上升。

 

市場一般由幾層不同的參與者組成，直接從事交易的市場中人、活躍的投資者、一般人(自住用家)。在房地產市場，前者為發展商、物業銷售人員；中間一層傳統上是投資者，但因為印花稅、按揭限制等因素，此層較十多年前已經大為萎縮。前兩者會是較留意市場變化的人，而一般自住買家，平時可能並不會留意太多經濟消息，心態上仍會以為利率持續上升，不利樓市。他們可能要等待更明確的訊號，才會改變固有的認知。

所以，雖然市場中人可能已預期利率見頂，但仍要等待夠多的一般人的認知轉變，我們才會看到樓市明顯轉勢。聯儲局的決定，正正是此類足夠明顯的訊號，因此本周的議息結果，對本地樓市的發展，自然十分重要。

但要留意的是，就算聯儲局「放鴿」，一般人的認知也只會由「利率持續上升」轉變為「利率不再上升」，未必足以推動更多自住用家作出入市決定。

宏觀而言，聯儲局放慢加息，原因在於美國個別銀行出現問題，不管的話，問題會蔓延。先不論停止加息甚至再量寬是否可解決問題。今次銀行出現，很大程度上是美息長期歸零，再突然在一年內大幅加息的結果。經過此教訓，預期美國聯儲局再推極低息政策的可能性偏低。估計較大可能性是美息(及港息)會在窄幅度橫行一段較長時間──過去極度低息刺激樓市的情況較不可能重現。

其次，可能因為手上存貨較多，近期開售的新盤，定價上都較為保守，一般較同區半新盤仍有折讓。年初市場估計今年可推出新盤較往年多1萬伙，就算新盤銷情維持暢旺，市場也需要時間消化，將制約一手樓價升幅。此情此景，除非利率因素有更激烈的變化，否則對樓價的刺激作用未必太大。

原文刊於信報網站2023年3月21日

2023年 美國可能再度減息？

 美國的通脹有放緩跡象，加上有經濟衰退隱憂，投資市場不但估計上半年美息上升幅度收窄；甚至開始估計美息可能在下半年再進入減息周期。究竟美息調頭向下的機會有幾高？如果美國減息香港又跟隨，樓市會不會再受刺激反彈？

要判斷美國息口走向，基本因素仍是要看通脹率。12月美國CPI的按年升幅是6.5%，似乎比聯儲局的目標2%仍有一段距離，但看月度變化，指數其實已連續兩個月下跌，指數與2022年6、7月持平。

 

 未有明顯證據支持減息
由於原油、天然氣等能源價格在低位徘徊，而北半球冬天將過去，不計黑天鵝的話，應該沒有太多因素刺激CPI指數回升。如果指數維持平穩，大概在5月份，美國通脹按年變化會跌至2%以下—聯儲局大可宣佈成功壓抑通脹至目標以下。聯儲局應該沒有急切需要大幅上調利率。大致上，可以預期加息周期接近尾聲。1月美息的升幅可能只會有0.25厘，較之前幾次每次上調0.5厘大幅收窄。

 

不過，放慢加息又不代表減息期很快來臨。目前押注美國在下半年減息的主要理由是美國可能出現衰退，但目前未有明顯證據支持此種預測。而過去大半年美國CPI的走勢，大致反映物價進入高原期—年度升幅會在今年中放緩，之後較可能窄幅上落。此種情況下，似乎難以觸發聯儲局的利率政策轉向。

美聯儲小心奕奕  難明顯轉向
退一步而言，假設美息真的調頭下跌，估計聯儲局也會小心奕奕，不會讓過去十多年，市場資金氾濫、利率長期貼近零息的情況再出現。除非再出現類似2008年次按級數的金融危機，否則所謂「減息」，幅度將較為有限。

回到香港的樓市，如果聯儲局在上半年釋放「加息期完結」的訊號，應該會對本港樓市有正面影響。但現時看，下半年利率由升轉跌的機會不大。而就算美國開始減息，預期也不會出現類似2008年或2019年利率大幅下跌的情況。本地買家不宜寄望美國利率政策會為樓市帶來太大驚喜。

原文刊於經濟日報網站2023年1月18日

按息升至3.5厘的沙盤推演

 市場預期年底前最優惠利率會受美息帶動再上升，「細P」可能升至5.5厘，意味新取用按息會升穿3厘。利率持續上升，預料會令市場觀望氣氛維持更長時間，但對實際上在供樓的小業主來說，暫時影響仍是有限。

執筆時市場主流估計，本周美國議息，聯邦基金利率會上調0.75厘，12月可能再上調0.5厘至0.75厘。受美息帶動，估計年底前香港的「大和細P」分別會上調至5.75厘及5.5厘水平，即較10月底上升0.375厘。一般新批按揭利率也會由目前的約2.7厘，升至約3.1厘。如明年美息持續上升，按息在明年初可能升至3.5厘。

 

按息望升，無疑令市場的觀望氣氛持續，2019至2021年，一手住宅按月平均成交約1400宗；今年9月成交量卻不足600宗，10月更不到400宗。本周美國落實加息後，預料港元最優惠利率會跟隨上調，幅度未明；但在股市下跌、全面開關無期的大環境下，按息即使輕微上調，也可能令更多準買家暫緩入市。香港的「0+3」檢疫安排，未見吸引海外遊客來港，卻見大批港人部署外遊；年底前市場上一群潛在買家離境渡假，樓市進入傳統淡季，除非一手樓出現更明顯的折讓，否則未來幾個月，一手按月成交量可能在三位數徘徊。

不過，對已經在供樓的借款人來說，按息上升對財務帶來的實際影響暫時仍然有限：以未償還樓按500萬元、還款期25年計，按息在2.7厘時，每月還款22938元；當按息升至3.1厘及3.5厘時，每月還款會升至23971元及25031元；即較現時上升4.5%及9.1%。如果一名借款人在9月底壓測放寬後，收入僅僅通過壓測成功借入500萬元，其收入應在4.7萬元水平。如按息上升至3.1厘及3.5厘時，每月還款分別會升至其月入51%及53%，比起近幾年新批按揭平均佔月入約40%，算是偏高，但也未達危險水平。

單論按息，目前最大的變數是聯儲局是否會持續堅持「壓抑通脹」的目標。美國9月的消費物價指數按年上升逾8%，遠高於聯儲局的目標2%水平；理論上聯儲局需要持續加息。如果美國持續加息，港息受帶動上升，一般樓按借款人的每月供款負擔便會進一步增加，也可能打消更多準買家的入市念頭。

當然，美國物價指數近3個月的增長其實已趨向平穩，9月較6月只上升0.5%；此亦是市場上部分意見認為加息漸近盡頭的理由。美國的通脹是否開始受控，要多幾個月的數據才可明朗化，在此之前，估計市場的觀望氣氛仍會維持濃厚。

原文刊於信報網站2022年11月1日

香港按息趨勢預測

 美國聯儲局上周上調聯邦基金利率0.25厘，市場預料年內美息有1.5厘的上調空間。港元與美元掛鈎，但本地按息預料不會跟足美息升勢，對多數小業主來說，可能多升不足1厘便止步。

本地按息有兩個主流計價標準，即拆息及最優惠利率。回看2015至2019年美息上升周期，港元拆息對美息變化較為敏感，大致上跟隨美息上升。估計今年拆息也會跟美息上升。以1個月拆息為例，去年底約0.16厘，上周五已升至0.29厘。

 

回看2015年至2019年的美息上升周期，雖然一個月港元拆息有較大波動，但走勢上跟隨美息，由2015年中約0.25厘，升至2019年中約2.5厘。如無意外，今次美息上升，港元拆息應該會出現類似的變化──中間或有波動，但趨勢上無可避免跟隨美息回升。由於近年九成以上的新批住宅按揭都以拆息計價(即H按)，可說大部分供樓業主的每月供款支出已經上升，而且趨勢持續。

不過，本地絕大部分的H按，都設有以最優惠利率為準的鎖息上限，例如現時新批H按，一般利率為H+1.4厘，鎖息為P(5厘)減2.5厘。如果1個月拆息升至高於1.1厘，而P不變，以H+1.4厘借取H按的按揭借款人，其按揭利率便會(暫時)鎖定於2.5厘水平。往後拆息再升，只要最優惠利率不變，都不會影響借款人。而上次美國加息周期，港元最優惠利率在美息上升8次之後，才在2018年9月才輕微上調0.125厘。

歷史不會簡單重複，但上一次美息上升、港元拆息跟隨而最優惠利率不變的主要條件──銀行體系結餘高企，今時仍然存在。在2015年美息開始上升前，本地銀行體系結餘逾4000億港元，至2018年銀行體系結餘跌近700億元，本地銀行才上調最優惠利率。

近日銀行體系結餘維持在3370億元水平，資金仍是供應充足。本地銀行大有條件維持最優惠利率不變。簡言之，今年美息縱使仍有6次上升空間、期間港元拆息或會跟隨，但對大部分小業主來說，大概美息再上升3、4次，約0.75厘至1厘之後，供款利率便暫時見頂。可能要待美國持續加息，銀行體系更多資金流走，港元最優惠利率才有上升空間，而時間點可能是明年。

原文刊於信報網站2022年3月22日

新盤二按需知

市場焦點集中一手盤，除了因為發展商有種種回贈，抵銷印花稅開支外，亦與部分新盤提供二按，令買家首期支出減少有關。新盤二按的利率一般較高，但往往會以 初期免息免供等方式降低置業初期的供款總支出。對於如何處理此類一手二按，市場一向有不少獨到見解，但必須留意，部分招數在現時的指引下難以執行。

發展商的資金成本較銀行高，由發展商關連財務公司提供的二按，全期利率一般會以最優惠利率（P），或P+計算。但為減少置業人士初期的供款支出，二按供款 初期一般有優惠，常見的是首2年供款利率較低以吸引借款人（Teaser Rate），或首2年免息免供，營造一個供款假期（Payment Holiday）等。到優惠其後，才恢復以正價利率還款。

對於此類二按，會在優惠其後出現利息支出及一、二按總供款大升的情況，我們稱之為供款震盪（Payment Shock），供款佔月入比例急增，借款人可能難以適應。「市場智慧」的應對方式，便是「到時轉按」。即在優惠期過後，透過轉按將整份按揭的利息及供款壓下來。
但「轉按減息」要有三個條件配合，缺一不可：
一、新造按息息差不可出現大幅上升；
二、樓價有一定升幅；
三、轉按金額/成數不逾官方指引。

按揭指引令「轉按慳二按息」執行難度增加
嚴格來說，三個條件都是變數。未來新造按息是多少、樓價會不會持續上升、官方按揭指引會不會收緊，都是未知數。但現行的官方指引似乎已令一些2、3年前以二按購入一手盤的業主，即使樓價出現一定升幅，新造按息未有大升，仍然難以轉按。

以一個2年前購入，作價1,400萬元物業為例，假設當年以五成一按，兩成二按的組合購入。2年前借款額是一按700萬元，二按280萬元；總額980萬 元。當中一按利率，與現時新造按息一樣，在2.15厘水平。二按利率為P（5厘），但首2年免息免供；物業二按供款假期即將完結，業主希望以轉按方式減少 利息支出。

2年來，假設物業升幅20%，現值1,680萬元。根據最新的按揭指引，市值1,000萬元以上物業按揭成數上限5成，透過銀行最多可借840萬元。假設 借款人當初的一按選用25年供款，2年下來，大概還了44萬本金，現時未償還按揭餘額656萬元，二按首2年免息免供，即沒有償還本金，現時未償還按揭餘 額280萬元，即一、二按未償還餘額936萬元（見表）。現時轉按最多可借840萬元，換言之，不足以償還一、二按。業主需要以5厘利率償還二按，或者另 撥資金提早還款。

轉按需樓價見明顯上升

另一個角度看：如果置業人士現時以5成一按加2成二按的組合入市，一按年期如為25年，利率2.15厘，二按首2年免息免供。假設利率及官方按揭指引不變，未來計劃以轉按方式避免支付利息較高的二按，樓價需要有33.7%升幅。
在樓價已在高位運行多年，而且一手盤開價一般貼近二手，甚至略為高開的情況下，預期樓價2年累積三成多的升幅，可能過於樂觀。換言之，流行多年，應對高息 二按的市場智慧：「到時轉按」，在現時的環境下，執行有一定難度。當然，如果置業人士一早選用全期按息較低的高成數按揭組合，便不需要在置業後兩三年，面 對難以轉按，惟有「捱」高息二按的問題。

原文刊於經濟日報網站 2013年11月13日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

2013按息走勢

上周聯儲局會議，擴大量寬規模之外，未再提及「低息期保證」，改為將息口回升日期與通脹率及失業率掛勾；是否意味聯儲局會提早加息？

聯儲局現時的具體利率政策是：只要美國失業率高於6.5%， 一至兩年後預期通脹率不高於2.5%，而長期通脹預期數字保持受控，則聯儲局會維持官方利率於接近零水平的政策。美國11月份最新的失業率為7.7%，較2012年初的8.5%，下調0.8個百分點，而且趨勢維持回落。通脹率方面，11月份數字為2.2%，近期低位為8月的1.4%，趨勢維持上升。

由上述兩個數字來說，似乎美息回升的時間會比原先的2015年提早來臨---如果失業率的下調幅度持續，有機會在2013年底至2014年初，觸及6.5%的目標。通脹方面，11月份的數字與2.5%的目標相距不遠，而且量寬本身會刺激通脹上升。現時最大的變數，是美國財政懸崖問題，如美國經濟增長受累，升業率跌勢將終止，聯儲局亦難以提早加息。

原文刊於晴報 2012年12月18日

新造按息有下調跡象

樓市在去年下半年回軟，背後有多個原因，其中之一是2011年第四季時，多家銀行開始上調新造按息；個別銀行以最優惠利率為準的按揭計劃，新造按息在去年底曾達2.7厘水平，與2011年初拆息按揭利率不足一厘比較，由於基數低，按揭利率可說「大幅上升」。

踏入2012年，一月初業界策略各異，有的銀行仍然持續上調按息，但亦有個別銀行下調按息，未見明顯的整體趨勢。

但在1月底美國聯儲局宣佈維持低息至2014年後，趨勢開始明朗化，多家銀行略為下調新造按息，現時以最優惠利率為準的新造按息，牌價低見2.25厘水平，回贈金額亦見上調。反映低息環境下，資金氾濫，促使銀行下調按息。

筆者預期年內新造按息只會在小範圍內上落，談不上會特別利好或利淡樓市；我們亦不建議準買家為了數十點子的按息上落而作出入市決定。但銀行下調新造按息，是一個「銀行放水」的訊號，如果外圍因素未見急遽惡化，整體上樓價有望企穩。

原文刊於晴報 2012年2月14日

請習慣「正常息口」

早前再有大銀行上調新造按息，與年初不足一厘的按息比較，現時新造按息無疑是「大幅增加」；新造按息上調，的確會增加新入市買家的每月支出，問題是，平均不足3厘的利率，其實很難說是高息。與其用「加息」來形容目前的情況，不如說是「息口正常化」。

去年銀行批出大量不足一厘的按息，是有其背景的，其一是2008年金融海嘯後，美國量化寬鬆，香港一個月拆息亦跌至0.2厘之下；其次是銀行為搶市佔率，按揭利率較拆息只高0.7厘。但長線而言，0.7厘的息差根本不會為銀行帶來合理利潤。現時銀行持續上調新造按息，不過是一個「恢復正常」的過程。

以日本為例，該國因泡沫經濟爆破，央行維持零息政策一段長時間，銀行存款利率近零，一個月拆息約0.14厘；而一般日圓按揭利率在2厘多水平多年。當然，港日情況不同，但例子說明，即使是近零息，按揭利率都不可能長期維持在一厘以下。事實上，香港過去十年平均按息約5厘，以歷史數據比較，目前新造按息在3厘以下，仍屬偏低。

原文刊於晴報 2011年11月28日

新年度銀行再搶按揭生意？

樓市成交回落，不少業內人士認為與銀行在下半年收緊按揭批核有關。部分對後市樂觀人士便斷言，銀行在新年度對於爭奪按揭生意較為進取，估計明年1月之後，市場成交可恢復至較正常水平。

一般來說，銀行在每年尾制訂下年度的各類貸款目標；例如說某行來年的按揭目標是100億元，對銷售部門來說，為了減少未能達標的風險，一般傾向在上半年落力跑數，如一切順利，下半年便可相對放慢手腳。上述行業習慣令人有「銀行一般在上半年放水」的印象；但筆者認為2012年此現象未必出現。

原因之一，市場已多次提及：資金有了新出路，本地銀行貸款予國內企業，利率更吸引。原因之二，是過去已批出的按揭，回籠速度慢。過去一般香港人申請按揭，申請時是借20年，但平均會在7至10年內贖樓，多數原因是換樓。

但在金管局限制按揭成數(600萬元以上物業已不可借足7成)後，換樓需要相當財力；結果便是「樓換樓」的成交減少，即是提早贖樓的個案亦減少。

過去銀行一年批出100億按揭，可能同年有30億元的舊按贖樓。筆者估計來年樓換樓、提早贖樓的個案將減少；假設某銀行判斷來年只會有10億元舊按贖樓，而不是往年的30億，他便少了20億元的跑數壓力。可以預期明年初，銀行不會有太大的爭取按揭動作。

原文刊於信報網站 2011年11月27日

應否借二按

大家晚上看電視時，應該不時會看到一些「二按」的財務公司廣告，他們往往標榜手續簡便、批核快捷；當然，方便有其代價，此類二按的利率較一般由銀行批出的一按利率為高，按息可達10厘以上。

由於金管局接連收緊按揭指引，非自用、業主已有多於一個物業按揭或樓價高於600萬元者，都難以借足樓價7成。以筆者觀察，部分買家便轉向財務公司申請二按，以減少首期開支。

雖然二按利率高，但比重少，連同一按計算，借入二按後的整體利息支出相對於總借款額會變低。以一個200萬元物業、一按6成、利率2.5厘、二按2成及利率10厘計算，一、二按平均利率約4.4厘。不少置業人士如未能由銀行借入較高成數按揭，便轉向財務公司解決；待手頭資金增多，或未來樓價升值時，以轉按擺脫二按。

不過，要留意的是，原則上來說，此類二按不單利率較高，也會影響日後的信貸紀錄；業主借取前宜三思。

原文刊於 信報網站 2011年11月20日

上調按息 銀行向現有客戶開刀？

報載有銀行將部分既有客戶的拆息按揭利率上調近一厘，就筆者所知，目前僅有一家中小型銀行採取類似行動，究竟以往選用「H按」的置業人士會否受影響？

上調新造按息難封蝕本門

筆者在10月4日已在本欄討論有關「傳說」，即由於銀行資金成本上升（主要指定期存款利率），有銀行打算上調既有的H按客戶利率。

事實上，去年至今年初批出的「H按」（大部分利率在「H+1厘」以下，最低位為「H+0.65厘」），基本上已處於「蝕本狀態」。為了令整體按揭資產狀況改善，銀行唯有不繼上調新造按息的利率。

問題是樓市成交量下跌，金管局又加強限制，令新造按揭的規模下跌，新造按息上調，亦不足以彌補過去低價批出H按的影響。對銀行來說，「最理想」的做 法是上調既有「H按」的利率，在聯繫匯率制度下，最優惠利率及拆息不由銀行調整，「上調既有按揭利率」所指的，便是增加既有「H按」的息差部分，例如將 「H按」利率由「H+0.7厘」，上調至「H+1.5厘」。

但按揭合約是由雙方簽訂的，如單方面上調既有「H按」的利率，難免影響銀行形象，如客戶投訴惹來輿論或議員關注，更是公關大災難。所以筆者個月多前的估計是銀行其實難以如願，調整既有按揭的利率。

合約為證 銀行可檢討條款

近日的報道，予人一個「銀行找到突破點」的印象：先向有物業抵押的商業貸款埋手。報載一批由一個家族持有，原本按揭利率為「H加0.85厘」的貸 款，獲銀行通知，需要加息至「H加1.75厘」。但值得留意的是，一般銀行批出的商業貸款，或私人銀行批出的其他貸款，本質上與一般零售銀行／個人銀行批 出的按揭不同，案例難以引伸至一般按揭貸款。

一般來說，商業貸款合約，即使涉及較長的還款期，內容都會定明：銀行可定期（每年）檢討條款。檢討內容包括貸款額度（如果下調，客戶或需要進行部分提早還款），即所謂 Top up、抵押品估價 及利率等。以報載的案例來說，有關銀行只是按合約內容，調整利率。

對於一般小業主來說，看到有關案例，可能已會擔心，銀行下一步會否向一般小業主開刀，筆者認為讀者不必過慮。

大銀行未行動 小業主無用過慮

首先，讀者可留意，現時放風「銀行或會上調既有客戶按息」的，都是中小型行，主導市場的幾家大銀行，未曾作類似取態。而香港的市場現實是：除非有大銀行帶頭，否則中小型行的行動，影響難以擴及整個市場；遑論現時中小型行只有「言論」而沒有「行動」。

如果只有個別中小型銀行如大規模調整既有按揭的利率，將得罪大批客戶，不止是公關災難，更會影響有關銀行商譽，甚至引起客戶大規模流失。

筆者甚至認為，銀行亦不太可能透過對既有按揭戶口的監察：例如加強對抵押品的查冊（例如抽查單位，看看有沒有未得銀行同意的二按）、不定期要求按揭 客戶提供自住證明等，來「抽秤」客戶，以「客戶違約」為藉口，上調利率。原因是根本難以實行，不論是查冊或其他審查，都涉及大量人力物力。

另一個原因是辦公室政治：批會是信貸部門的事，現時如要求信貸部門審查，找出既有按揭客戶的瑕疵，等於要他們推翻昨日的我。而其他部門，如銷售部門，卻欠缺有關知識及能力。

事實上，以筆者了解的銀行企業文化，銀行如有精力對既有按揭資產進行大規模審查，銀行應該會將資源用於開拓新業務。

置業人士如成功在過去一兩年於零售銀行以「H+1厘」以下的利率取得按揭，可算佔盡便宜，不單利率超低，更不必擔心銀行要求 top up或單方面加息。

原文刊於經濟日報網站 2011年11月16日

欄名:宏觀論按

樓按割喉戰告終 P按重新主導

去年H按利率曾一度低見「H+0.65厘」，加上拆息低企，新造按揭利率不足1厘。但此等價位實屬割喉式競爭，只有助於銀行搶佔市佔率，按揭業務對盈利貢獻不大，萬一樓市調整，出現少數斷供個案，更會影響整體銀行按揭資產質素。

結果在金管局多次示警，要求銀行注意貸款增長及存貸比率；加上有大型銀行高調退出H按市場，資金成本(主要是定期存款利率)上升；割喉戰終告一段落，銀行開始調整按揭利率。

經過多次調整，現時一般新造按息，實力人士的H按大致在「H+2.2厘」。以本月7日一個月拆息約0.21厘計，即按息為2.41厘水平。而一般實力人士的P按利率大致在「P(5.25厘)-2.8厘」，即2.45厘。

由於二者的實質利率水平接近，而且多數銀行的P按比H按有較高的回贈，加上H按始終有一定風險(拆息上升時將以鎖息上限供樓，而鎖息上限一般較傳統P按利率略高)，8月新批按揭中，P按比例已大幅回升至4成以上。

9、10月以來，筆者所接觸的新批個案中，P按比例已高於H按，估計在金管局月底公布的數字會有所反映，簡單而言：經過數年的按揭戰，市場將重回P按主導 的局面。H按將在新造按揭比例中逐步減少，未來可能只有極優質客戶可獲批H按，而且H按與P按的息差，亦不會如去年般高逾1厘。

在H按未完全消失的當下，不少準買家可能會問，現時在P按與H按之間，應該如何選擇。

筆者的答案是：置業人士不應該從「P按較好，抑或H按較好」出發。因為不同銀行的按揭產品都不同，可能A銀行的P按比較同一銀行的H按吸引，但B銀行的H按卻比A銀行的P按較佳，難以一概而論。

一般來說，我建議借款人可比較利息、現金回贈、罰息安排等。對H按，會多了「鎖息上限」的考慮。假如置業人士獲批的H按條件，利率已高於獲批的P按，那毫 無疑問應選用P按。如果銀行批出的H按，利率較P按為低(例如低0.1厘)，但H按鎖息上限定得較高(例如比P按利率高0.2厘)，如借款人擔心未來拆息 波動時，會以鎖息上限供樓的風險，建議置業人士優先考慮P按。

相反，如果銀行開出的H按條件，H按利率仍然大幅低於P按利率(例如0.3厘以上)，置業人士不妨優先考慮H按。

原文刊於 信報網站

2011年10月8日

銀行考慮調整現有按揭客戶按息？

近期新造按息上升，一般新造按息水平約2.5厘，較年初的H+0.7%，即大概0.9厘，大幅上升210點子。銀行上調新造按揭利率，主要原因是資金成本 上升：新近港元一年定期存款利率已達2厘水平。有銀行家便對筆者吐苦水：銀行表面是上調按息，但以息差計，在存款利率步步高升的情況下，按揭息差並沒有擴 闊多少。

存款利率升 按揭息差沒擴闊

筆者聽到「賓架」此言，想到兩件事，其一是銀行仍有上調新造按息的主觀意願；其次是：早兩年銀行搶市佔率，以平均H+0.7%借出按揭，現時一個月拆息大 概仍是0.21厘，大筆近年貸放的按揭，事實上每月仍是以不足一厘供樓，銀行可謂有口難言。除了銀行家吐吐苦水，更有銀行以接受傳媒訪問的方式放風：大量 以極低按息貸出的按揭如佔銀行按揭資產比例偏高，將影響銀行盈利，「可能有銀行會與客戶重訂價格」。

括號內句子的意思，解讀出來就是：如果銀行現有的組合中有太多H+0.7厘的合約，在現時資金成本上升的情況下，這些按揭事實上是蝕本生意，如果情況持續至銀行不能接受，可能有銀行會與既有客戶重訂按息。（有關報道在網上討論區已引發熱烈討論）

其實上述消息在行內已流傳一段時間，筆者在香港經濟日報集團旗下的《晴報》創刊號（8月1日）專欄中，曾評論有關消息。筆者的理解是：說「有行家可能會如何如何」，意思其實是「我們想如何如何。」

H+0.7%按揭 盈利微薄

筆者估計新造按揭按息會持續上升，原因之一亦與銀行早一兩年借的按揭利率太低有關。平心而論，銀行以H+0.7%貸出按揭，盈利的確微薄。銀行有充足動 機，在2011年的新造按揭中擴闊息差，令整體按揭組合息差回復正常。問題是今年樓市成交量回落，當局又進一步收緊按揭成數，令一眾銀行算盤難以打響，早 一兩年以極低息貸出的按揭比重仍高，以加權值計算，貸款組合的回報會明顯偏低，直接影響淨息差（Net Interest Margin）。

調整按揭價格 後果嚴重

如果銀行不能夠透過上調新造按息，補救按揭組合的低回報；那麼，另一個可考慮的方案，便是修改現有按揭組合的利率，以改善盈利。要調整現有組合按息，其中 一個方式是上調最優惠利率或拆息，但在聯繫滙率下，兩者事實上不由銀行完全操縱。剩下的可能性，便是「調整既有按揭組合價格」，例如，H+0.7%，上調 至H+1%。

問題是，調整既有按揭價格，與上調新造按息完全是兩回事。前者涉及更改合約。按揭的價格，包括以H或P為基準，以及息差（SPREAD）。合約是由雙方制 定的，銀行極難單方面更改合約（正如你不可用「我失業」為理由，自行每月調低按揭供款）。如銀行單方面更改合約，先不論法律爭議，在社會形象上將有重大代 價。（雷曼事件令多家銀行出現一批索償客戶長駐，已令銀行不勝其擾，更改既有按揭價格，後果可能更嚴重）

銀行放風是一回事，筆者估計，即使每家銀行都有主觀願望上調既有按揭組合價格，都難有人英勇帶頭。未來的可能發展，是銀行進一步上調新造按揭利率，至平均 P-2%，即3.25厘水平，以拉上補下的方式改善按揭組合平均息差。萬一有銀行英勇帶頭的話，先不說可能引起現有客戶震怒的後果，要令「單方面更改合 約」一事合理化，有關銀行恐怕亦需要證明現有按揭組合已「蝕入肉」，否則難以引起同情。

原文刊於經濟日報網站 2011年10月4日

欄名:宏觀論按

甚麼是「加息」？

題目可能有點古怪，「加息」不就是利率上升，還有甚麼好問的？其實事情未必如表面般簡單。

6、7月份市場成交回落，除了外圍因素，一般認為與金管局發指引收緊按揭，而令新造按揭按息上調有關。針對後者，網上不少討論區以「加息」來描述，其實不太準確。
去年年底，一般新造按揭利率為H+0.7厘左右，當時一個月拆息約0.18厘，即新造按息約0.88厘水平。踏入2011年，先是恒生銀行宣布退出 拆息按揭市場，其後滙豐、中銀等先後調整新造按揭利率；現時一般新造按揭利率，H按為H+1.7厘，現時一個月拆息約0.2厘，即H按按息為1.9厘左 右。
新造按息上調不算加息
與去年年底比較，拆息按揭新造按息無疑已上調近一厘，但嚴格來說，那不算「加息」，或者說，大半年下來，息口事實上只上升了0.02厘。原因很簡 單，如果讀者在去年底成功以H+0.7厘申請並取用一筆按揭，大半年下來，息口變化是由0.88厘，上升至0.9厘，幅度是2點子。
只有新造按息上調，舊有按揭不受影響，其實不算是「加息」。筆者不是鑽牛角尖/玩弄文字，只是認為要分清楚，「加息」是指整個經濟體的利息開支上 升，單以樓市而論，「加息」會令全港約50萬戶仍在供樓的業主，按揭供款及利息開支上升。而單是「新造按息上調」，受影響的只是新近置業及已上會的業主， 影響不可同日而語。
加息影響更為全面
筆者不是說新造按息對樓市沒有影響，那當然會令入市速度放緩，但「加息」的影響是更全面的。單以樓市而言，如最優惠利率或拆息明顯上升，會令業主的持貨成本上升。但「新造按息」上升，並不會影響在此前入市的業主，他們的持貨成本不變。
有全面性影響的加息，其實是指整體的借貸成本上升，包括新借款，以及舊有未償還的借款。在香港來說，這便是指最優惠利率及拆息的基準息率上升。以最 優惠利率來說，是近3年沒有變化。以拆息來說，去年低位時，一個月拆息在0.17厘水平，近月仍維持在0.2厘水平，只上升3點子。
加息影響尚未在樓市出現
釐清了「加息」的定義之後，讀者應該了解到：其實「加息」的影響，尚未在樓市出現。當然，現時尚難估計最優惠利率及拆息在未來一段時間上升的幅度； 以最優惠利率來說，回升至2006年中的8厘水平，抑或回升至1998年的10厘水平，影響已大有不同。我們的估計是：如果最優惠利率在未來2年只累積上 升2厘，並維持平穩，對樓市將不會帶來破壞性的影響。相反，如最優惠利率升幅逾2厘，負面影響將較近半年新造按息上升1厘大得多。
（www.panasian.com.hk）

原文刊於香港經濟日報網站(www.hket.com)
日期：2011年8月3日
欄名:宏觀論按