人口與樓價

上周稅務局發出報稅表，數量較前一年度下跌；同時，統計數據顯示淨離境人數上升、本地勞動人口下跌。傳統上民間智慧相信香港地少人多、樓市可長升長有。當統計顯示人口開始下跌時，傳統智慧是否仍然有效？

稅務局上周發出今年度的247萬份報稅表，數量較前一年度的262萬份下跌5.7%。另外，統計處資料顯示，2022年第一季勞動人口為379.9萬人，較2019年高峰的399.4萬人，下跌約4.9%；入境處數據也反映，今年首季香港有14.2萬人口淨流出。先不論人口下跌的原因，但人口減少已是不爭的事實。人口外流，加上官方銳意增加住宅供應，對樓市又會有何影響？

 

教育界對學齡人口減少有時會有較正面的反應：建議多年的小班教學，終於有實現的可能。同樣樂觀的態度如應用在樓市，部分人可能會說：香港人終於有望不必捱貴樓；人口減少，居住環境可望改善。但部分人也擔心，香港的出生率已經夠低，如果人口外移的趨勢持續，樓價欠缺支持，可能出現急遽調整，負財富效應甚至會影響其他經濟環節。

我們認為，暫時的情況未需要對樓價太悲觀。繳稅的人數可能下跌，但去年稅收仍創新高。人口數字下跌，但香港銀行體系的存款卻甚為穩定，至少顯示香港在經濟上仍有吸引力。在按揭方面，銀行未償還按揭總額仍見穩定上升，今年4月按年上升9%，宏觀而言，未見人口減少有太大的影響。

另外，疫情之下，單程證*及各種專才入境計劃**來港的人數在近2年下跌(其中，單程證持有人入境人數，在2019年為3.6萬人；2020年為1.01萬人；2021年為1.79萬人)。可以預期，在正常通關後，數字會明顯回升、一定程度上可填補人口外流的空缺。雖然中國的出生率也減少，政府要千方百計鼓勵國人生育，但對比於小小的特區，中國應該仍有大量人口有興趣移居至此；加上過去10年整體住屋供應不足，香港即使在未來數年大幅增加住宅土地供應，也只算追回過去的欠賬，大量居住環境欠佳的市民，仍渴望改善居住環境，供不應求的情況一時難以扭轉。人口外移一時增加，未必反映為樓價下跌。

當然，展望未來，人口外移是否會持續、規模會否擴大，外移的家庭中又有多少會保留香港的物業，通通都會為樓市需求帶來影響。此方面的長期變化，仍需更多時間觀察。

原文刊於信報網站2022年6月7日

一千萬人口的迷思

前財政司司長近日重申他主張香港宜有一千萬人口的觀點。如果搜索一下「一千萬人口」；會發現十多年來，由前特首曾蔭權，以至其他官方、半官方人士，也有類似表述。不同背景人士為何鍾情於建立千萬人口的大香港原因各有不同，但要留意的是，有關想法如落實，對未來樓市甚至香港居住環境都會有重大影響。

支持香港需要增加人口的理論有很多，最簡單易入屋的是「世界級大都會都有千萬級人口」(此點其實有爭議，東京、上海固然是千萬人口都市，但公認的國際都會如倫敦、紐約，人口都只是800多萬人)。

較複雜的理論可搬出外國學者Geoffrey West有關城市人口與創新的理論——人口多的城市與創意科技發展有某種指數關係，人口多一倍，創新科技成果會多不止一倍。在國家主席寄望香港為國家科研作貢獻的環境下，增加人口(尤其是科技相關專才)，似乎合情合理。

當然也少不了陰謀論的觀點：增加人口，其實是商家輸入外地勞工/專才的藉口，甚至可能有沖淡本地身份認同的考慮。

不論如何，如果千萬人口大都會成為政策目標，對樓市以至香港整體未來都會有重大影響。已展開一段時間的土地供應大辯論，背景是港府預期土地供應不足，長期缺地達1,200公頃。而有關土地需求，又建基於政府對人口增長的估計：人口增長會至2043年的822萬人，往後人口將減少。

如果要推動香港成為千萬人口都會，短缺的土地便遠遠不止於1,200公頃。算術上香港的確有條件容納更多人口：將部分郊野公園劃作發展，加上填海，便可接納更多人居住、工作。
當然，人口增長與土地供應有相互關係：如果增加輸入專才限額，對住屋需求(長遠土地需求)將上升；但萬一住屋供應跟不上，專才都應付不了本地住屋成本的話，也會打消專才來港的意願。

如無意外，現時進行的「大辯論」，大概不會涉及未來人口可能較原先估算更高的可能性，那可能要待下一輪大辯論處理。不過，一旦引入更多人口成為政策，便意味本地房屋、土地供應將出現更長時間的短缺現象，對樓市的影響，不可謂不嚴重。

原文刊於經濟日報網站2018年5月30日

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樓價難跌的人口因素

早前筆者談到，香港與日本的人口結構大異其趣，日本人口步入負增長，而香港人口在低出生率的情況下，卻因移民因素而持續增加，住屋緊張的情況將長期持續，上周入境處的新聞發布會再次印證有關觀點。

先問大家一個問題，每年大學聯招，大概提供多少學位？如果有子女在中學就讀的家長可能對此較有概念：答案是1.8萬個。不少人在討論樓市時，也會以新畢業大學生有多少人，假設他們當中未來多數從事較高收入工作，可以負擔私樓價格多少，來計算未來樓市的需求。但此中卻有嚴重的遺漏。

入境處上周舉行年結記者會，傳媒焦點集中在「e道」的改良、難民資格審查，以至會不會起訴自稱偷渡回內地的書店老闆等事項，對於長遠影響香港人口的問題卻少有觸及。入境處總結，2016年共批出9,289名非本地畢業生的留港就業申請。本地大學收取非本地本科生有一定的比例限制，大概佔本科生人數8至9%；但研究生卻無收生比例限制，而近年不同大學的研究生課程，非本地生（其中多數為內地人）的比例，已達7至8成。而不論是本科生或研究生，學成後都可申請留港工作。而2016年成功申請留港工作的非本地畢業生人數，已達9,289人，相當於聯招學位的一半。2008年起，連同在港就讀的時間，非本地生持續居港7年，即可申請取得永久居民資格。

以往研究生多數是本地人，一個本地生不論是大學畢業抑或研究院畢業，都不會增加本地住屋需求。但一年近萬個非本地生留港，卻會持續帶來龐大住屋壓力。

非本地生留港工作以外，入境處去年以「一般就業政策」批出35,997名海外專才、10,404名內地專才來港。他們如持續居住7年，一樣可領取永久居民身份證。以上幾個大型計劃，已有55,690人留港/來港工作，他們未必會即時在港置業，也未必全都會持續居住7年成為永久居民，也可能在成為永久居民，多一重身份保障後便會移居他方。但切實放在眼前的是：此類計劃為香港樓市帶來龐大需求（而且是高端需求），考慮供求時，不宜忽視他們帶來的影響。

原文刊於經濟日報網站2017年2月1日

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人口與樓價 息息相關

早前候任聯儲局局長耶倫出席國會聽證會，市場演繹其言論，認為美國暫時未有條件結束量寬，低息環境可能延續至2017年。低息期持續利好樓價，但另一個重要因素——人口結構的影響卻可能被低估。

首先，美息是否真的會維持極低水平至2017年，是一個未知數；聯儲局隨時可因應需要上調利率不宜視低息環境為必然。其次要討論低息的效果，理論上低按息持續，會利好樓價；但影響樓價升跌的因素眾多，長期利率偏低，樓價亦不一定受惠。

最明顯的例子是香港的近鄰日本，日本自上世紀90年代以來，一直維持低息政策，但除了近一年樓價稍見起色外，樓價在過去一直平穩向下，至近一年，安倍政府 上台，壓低圓滙，市場憧憬日本經濟復甦，當地樓價才見輕微升幅。日本樓價長年向下，一般歸因於當地泡沫經濟爆破。但背後尚有多個原因，人口老化是其中之 一。

日本低息廿年 樓市未見起色
1989年，日本出現所謂1.57震撼，即當年出生率（每100人計）創新低至1.57，打破1966年以來紀錄（1966年日本人口增長特別低，為戰後 罕見現象，原來與迷信有關，是年歲次丙午，日人認為丙午年出生的女子不吉）。1989年之後，日本出生率紀錄持續創新低，去年是1.39。日本人不願生的 結果，是人口老化，當地年齡中位數是44.6歲，是主要國家中第二高。

人口老化，代表經濟活力欠奉，反映在資產價格上，便是樓價長年欠缺增長。至於人口老化與經濟欠佳，何者為因，何者為果，需要留待經濟學者研究。

回頭再看香港。如果日本的經驗有一定參考性，香港樓價長期表現亦不容樂觀。香港現時年齡中位數約42歲，據維基網站數據，是全球第六老的國家或地區。現時 香港的人口年齡分布，類似於2000年左右的日本人口金字塔呈中間闊，兩頭窄，人口以四、五十歲人士居多，甚至本地出生率亦略低於日本，去年只有 1.28。此一人口結構，可能預示未來置業需求下跌、經濟動力減弱。

人口增長放緩 不利樓市發展
當然，香港與日本不同——日本大致上抗拒外來移民，而香港一直大量接納外來-特別是中國來的人口。就算本地出生率偏低，理論上只要大量引入新移民，可紓緩 人口老化的問題。但香港社會近年對新移民的抗拒情緒似見上升，港府現時就人口政策進行諮詢。說到最後，現時本地人口問題便是如何紓緩人口老化，處方不外乎 增加婦女生育率及引入移民（及外地勞工）。但低出生率是所有發達社會的共通問題，不應期望港府可以解決。而引入更多新移民、外勞都是經濟理論上可行，但政 治上充滿爭議的方案，弱勢的港府未必有魄力更改新移民政策。

展望未來樓市，即使看好低息持續，亦不宜低估本地人口老化，經濟增長疲弱的影響。

原文刊於置業家居 2013年11月23日

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