無父幹的置業之路

常常說「買樓靠父幹」，但總不是每個家庭都有豐厚儲備可助子女置業。如果欠缺父母資助，置業路又應該如何打算？如果你是日進斗金的才俊，置業毫無困難，可以跳過本文。對於預算有限的準買家來說，不如先參考入門價的上車盤，再作部署。

500萬元單位為上車目標
土地註冊處統計，今年6月，有297宗住宅買賣價格低於300萬，佔總成交約4%；視之為上車門檻的話，一來數量太少，二來此類細價盤很可能要與買小單位收租的投資者競爭，以此為上車標準，可能有點強人所難。上一級的是300萬至500萬元單位，6月份佔成交量17%，有1,154伙，成交量較多。500萬元，大概可視為現時上車級物業的入門標準。

為減省儲首期的時間，估計大部分上車客會透過按揭保險入市。以8成按揭計，500萬元物業的2成首期是100萬元；外加印花稅3%，15萬元。其他的代理佣金、律師費、極節省的裝修費，算15萬元；共需130萬元。

上車盤首期或需儲十年
儲首期的時間視乎準買家每月可儲蓄多少。假設月儲1萬元（2017年本地有專上教育程度的打工仔，入息中位數為26,400元，1萬元為入息的37%），130萬元的儲蓄目標，要費時10年多一點。當然，此中變數極多，高收入、儲錢比例較高的人儲蓄時間可縮短。而收入增長、儲蓄以外的投資回報、一人儲蓄抑或二人儲蓄、以及最重要的樓價走勢，都會影響所需時間。
假設在未來某一刻，一位準買家終於儲足了130萬元，而奇蹟地，樓價也維持不變。此時他入市要申請按揭，如果按息也不變，維持現時約2.15厘水平，壓力測試標準也沒變的話，400萬元的樓按，30年還款，月供15,087元；借款人月入需要高於36,402元，才可申請按揭。

月入宜在3.6萬以上
保守計算，如果屆時利率較現時上升1.5厘，而壓測標準未有放寬，每月供款會是18,298元；借款人月入要42,798元才可通過壓測。

如果準買家的收入較3.6萬元為低，又欠缺資助，可能要面對現實，放棄在本地購買自置私人住宅的計劃。當然，由於政府調整資助房屋的訂價機制，資金較緊絀的準買家，或可考慮入紙申請。資助房屋的訂價較相宜，儲首期的時間可大大減低；在官方擔保機制下，又較易借入低息的高成數按揭，應該是中等收入家庭寄予厚望的置業途徑。展望未來數年，資助房屋的供應量難見明顯增長，要由此置業，除了儲蓄的紀律，更要有抽籤的運氣。

原文刊於經濟日報網站2018年8月1日

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再論父幹風險

樓價高企，連入表申請購買房協資助房屋的部分準買家，亦不諱言需要家人提供財務協助，才可完成置業目標。官方亦再度發言關注，提醒「靠父幹」置業人士的相關風險。

當局的說法是：如果家人提供的資金來自原有物業加按，有關風險便較高。此是一個合理的提醒。相對於閒置的資金，加按是有利息成本的。類似的個案中，持有物業的業主，更可能臨近退休，未來加按的還款，實際上需要由新購置物業的下一代人支付——換言之，買家未來可能要應付兩筆按揭。

不過，嚴格而言要應付兩筆按揭並不一定代表財政會出現困難。不少父母願意資助子女入市，原因之一是出於一種普遍的想法：與其任由子女將收入花費於旅遊、享樂，倒不如促使他們買樓，將供樓視為儲蓄。尤其是父母已經退休，加按需要獲資助的子女作擔保人的情況。即使在加按原有物業後，下一代另行借取銀行按揭，在壓力測試下，兩筆按揭加息3厘，供款亦不會高於月入5成。一般情況下債務應在可負擔水平。

需要擔心的，反而是父母尚未退休，加按時不需子女擔保的個案。一般情況下申請按揭不需擔保代表財務較佳。但在上述情況下，上一代退休，債務最終會由下一代承擔。如果子女購置新樓的按揭，供款負擔本身已近壓測容許的極限，未來再加上父債子還的一筆，壓力便可能超負荷。應對的方法也簡單——參考官方的壓測標準，考慮未來父母再無收入，又遇上加息數厘的情況，請自問是否可應付按揭還款。

另一方面，即使家人提供的資助並非來自加按，而是來自儲蓄，也不見得風險較低。尤其是有關資金是退休儲備，挪用作子女置業首期，多多少少會影響上一代退休後的生活質素。比起按揭的唯一好處，可能是不涉及利率，子女按月攤還可當是支付家用，不會因利率波動而大幅影響財政。

不過，說到尾，所謂「有頭髮邊個想做癩痢」；不管資金是出於加按或儲蓄，一般人亦不難理解相關風險。當父母眼看樓價越升越有，子女憑自己收入難以置業時，出手相助大概是人之常情。但出手前，一家人宜坐定定，模擬一下未來父母退休，又遇上加息時的情況，再作出資助多少、目標物業樓價多少的最後決定。

原文刊於經濟日報網站2017年11月22日

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逆向思維——父母資助子女入市的政策因素

每逢上車級新盤開售，傳媒總找到一些「上車靠父幹」的買家訪問；一般討論焦點都是「樓價堅離地」、「後生仔憑自身實力難上車」等，但較少人討論，那些提供資助的父母，其實有何因素促使他們作出如此決定？

以上問題看來有點蠢，父母愛護子女是天性，如果下一代有居住需要，但負擔不起樓價，父母又有財政實力，資助子女置業，似乎是相當自然的事。另一方面，如有子女到了置業年紀，父母年齡層大概在50歲以上。他們的樓市經歷，應該是「樓價縱有波動，但長綫跑贏大部分投資」，堅信磚頭有價。在投資角度而言，似乎有足夠誘因協助子女入市。對部分擔心子女理財能力的父母而言，利誘子女早點入市，變相強迫他們每月供樓，總比將收入花在吃喝玩樂為好。

辣招頻出 改變買家行為
以上都是父母資助子女入市的有力理由。不過，香港樓價高昂不是一時三刻的事，1997年金融風暴前夕，樓價一樣難以負擔。當時新盤開售，卻較少有父母出資，協助子女入市的故事發生-售樓處多的是中年買家以自己名義入市。同樣是樓價高企，何以「實力父母」的反應會如此不同-往時是用自己名入市，今時卻傾向出資讓子女置業？
其中一個可能的因素是辣招的出現，改變了買家的行為。1997年之前，持有多個物業的買家再入市，印花稅支出不會增加、正面按揭資料未加入信貸資料庫。申請按揭時，銀行一般只考慮單一物業供款是否高於業主的收入一半即批出按揭。對投資者來說，要擴大物業投資的話，最簡單直接的方法以自己名義再買一間。
華人傳統思想，老父未死當然不會分身家，子女有住屋需要，便住在父母名下物業好了。近年新盤開售，年輕人以手頭的幾萬元儲蓄，加上父親資助的幾百萬購入單位的個案，在上一個高峰期較為少見。

子女名義入市 節省稅務支出
近年辣招頻出，買第二個住宅物業已經要付雙倍印花稅、為第二個物業申請按揭，供款與入息比率、壓力測試的標準也更為嚴格。投資者要用自己的名義入市，成本增加之餘，按揭槓桿也大減。但如果有子女，而他們又未置業的話，資助子女入市，在家庭（而非個人）角度看，便大為節省稅費支出，也較易獲批按揭。
傳媒訪問新盤買家，找到多個「入市靠父幹」的例子，予人「無父母資助便難入市」的印象。但細心觀察，此些故事可能只是過去投資者入市的變奏-而上車盤同時吸引初次置業人士及投資者，可謂向來如此。沒有「父幹」資助的上車客，與其抱怨，不如詳細計算自力的負擔能力，作好儲蓄首期入市的打算。

原文刊於置業家居2016年9月24日

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青年準買家的入市預算

細價樓升幅強勁，人人都說年輕買家難以應付現時樓價。但如果有合理的儲蓄計劃，在數年內儲足資金入市，也不是遙不可及的事情。

過去數年樓價明顯跑贏薪金升幅，部分意見更認為，追逐高升的樓價，有如「樓奴」，與其辛苦儲蓄置業首期，不如將收入用於其他地方。價值觀人人不同，不見得 每個人都要以置業解決居住問題。但不買樓，也要租樓，而長遠而言，不見得租金支出會低於按揭供款。衡量過後，如果年輕人有意置業，宜為自己設定可行的置業 儲蓄計劃。

步驟一：計算可負擔物業樓價
以一對工作數年的情侶，假設每人平均月入為1.5萬元，即月入共3萬元為例。參考金管局訂下的壓力測試標準，在現行按息上升3厘的情況下，供款不可高於月 入6成。以30年還款期，按息2.15厘計，假設他們沒有其他債務，可借取按揭上限為3,296,544元，每月實際供款為12,433元，佔月入 41.4%。

當然，以上只是計算出「可應付的按揭借款上限」；其次要計算首期及交易、裝修費用。首期有多少，視乎個人儲蓄及家庭支援，此處假設完全沒有家庭支援。按揭額300多萬元，加上數十萬元的首期，可以透過按揭保險等高成數方案，購置樓價400萬元以下單位。
假設選用9成按揭，樓價上限便是365萬左右，首期約37萬元；連同印花稅4.5%、代理佣金、律師費、裝修費等，估計需要資金70萬元。

步驟二：計算儲蓄目標及時間
以3萬元月入，儲蓄率30%（每月儲蓄9000元）計，月入不變，需時78個月，即6年半多一點，便可儲足首期及相關支出入市。當然，「儲蓄需時6年半」 有一定變數，最明顯的是樓價及收入的變化。如果樓價持續上升，首期、交易費用都會相應增加。另一方面，如果樓價在未來數年有一定調整，又或收入有一定增 長，6年半的儲蓄時間便可望縮短。

儲蓄比率3成，在有明顯目標的情況下，是否強人所難，自然要視乎不同人的經濟情況，但持平而言，至少不是一個「不可能的任務」。退一步而言，即使數年後樓 價仍是持續上升，數年的節衣縮食也不會徒勞無功，數十萬元的現金，到時即使仍不足以入市，也可為未來投資、進修的儲備。

原文刊於經濟日報網站 2015年4月1日

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由有樓才結婚說起

有機構發表調查報告指出，72%未婚人士表示，置業是結婚的先決條件；簡單來說，有七成人認為，無樓即不能、不願或不肯結婚。要有樓才結婚的想法不知由何而來，但似乎是社會主流觀點。

香港人的平均初婚年齡，男的31歲，女的29歲，在國際上來說算是遲婚。原因恐怕與上述有樓先結婚的要求有關。2013年，20至29歲本港居民的 入息中位數，男性是1.2萬元，女性是1.1萬元，平均是1.15萬元。假設一對年青男女情投意合，但二人入息剛好在中位數，即二人月入共2.3萬元。

2.3萬元以較佳的按揭條件，即利率2.15厘，30年還款期計，在壓力測試要求下，可負擔的按揭貸款上限是252.7351萬元，每月供款約9532元；若按息加3厘，月供便超過月入六成。

在「上車盤」動輒400萬元的今天，一般香港青年人極力只可負擔252.7萬元的按揭，一定要先置業後結婚的話，不是「成功靠父幹(上一代的資金支持)」，就只好力爭上游，收入要在同齡人之中脫穎而出，或者多儲幾年錢令按揭借款減低──結果自然是婚期愈來愈晚。

當然，現實中總有一批青年置業人士，他們或者得到父母的資助，或者憑個人努力，收入高於同齡人士；他們有意成婚的話，最少已達到了「有樓」的要求。 退一步而言，香港年年有幾萬人結婚，不見得個個都已有物業。現實中有四成多的家庭並不是居於自置物業，意思是不少抱持置業是結婚先決條件的人士，最終會向 現實屈服，無樓也結婚。

不過，整體上，置業門檻高，應該是導致遲婚，甚至不婚情況普遍的一個基本原因。而遲婚或不婚不只是個人選擇，整體社會也會承擔後果。

政策上，出於公平原則，政府難以作出特別的政策傾斜，協助青年人置業。要解決問題，似乎也只好由增加供應着手。不過，在政府民望低下，社會分歧嚴重的今天，增加供應困難重重，青年人難以置業的情況，恐怕仍將持續一段長時間。

原文刊於信報網站 2015年2月10日

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上車客被逼長幼共「融」

房協樂融軒下周開售，此個項目標榜長幼共融，如果入票認購的準買家同時申請為長者租住項目內的出租單位，將可獲得優先揀樓 權。此類創新實驗，能否促進家庭和諧，方便子女照顧長者，有待觀察。但現時的樓價，似乎已令不少初次置業人士不得不長幼共「融」－－融資的「融」。

樓價高企但利率維持偏低，很多年輕一輩的買家，未必負擔不了物業的按揭供款，但卻難以籌措現金支付置業首期，很多時需要父母提供融資。香港年輕一輩置業時 有多依賴父母，似乎未見任何機構有全面的調查。中國內地樓價高企的情況與香港類似，有關數據或可供參考：內地一個調查顯示，內地30歲以下的置業者，有 84%是與父母合資買樓－－所謂「合資」，包括父母提供全部或部分首期，甚至是父母支付全部樓價。

本地樓價似向上一代透支
香港長幼融資置業的情況是否類似於國內，有待各方研究；但由身邊朋友、甚至公司處理按揭個案的經驗，似乎本地年輕買家依賴長輩融資置業的情況亦日趨普遍。 所謂融資，除了長輩資助／借出部分首期外，亦包括年輕一輩收入不足以通過壓力測試時，由長輩作按揭擔保人－－而此種長幼共「融」，嚴格而言不是一種理想情 況。

日本在上世紀80年代出現地產泡沫，傳說中出現三代人供一個物業的個案－－即樓價高企，按揭還款要拖長；可能連買家的孫子也要幫忙還款。此種情況，可說是樓價高企，以至需要向下一代透支。

香港按揭年期上限是30年，原則上沒有向下一代透支的問題；更常見的情況，是上文提及，買家尋求父母融資；此種情況，可說是向上一代透支。

樂觀地想，香港上一代人經歷經濟高增長期，有多年積蓄。不但早年以平價置業的家長，有需要時大可加按套現；即使是公屋居民，受惠於低租金及易入難出的政 策，不少也有一定儲蓄。兩種情況都意味上一輩人有一定財力協助子女入市，加上現時按息偏低，只要準買家解決到首期問題，按揭貸款仍在可負擔範圍內（金管局 統計的平均供款與入息比率便只有35%）。

資助子女置業似賭樓價升跌
在樓市上升周期，父母融資入市的問題不大－－樓價平穩上升，業主一兩年後大可轉按，將首期還予父母（是否計息，便是各人的家事）。不過，一旦樓價調整，便代表承受損失的不止是樓契上具名的業主，還有業主的父母。

在人口日漸老化的今天，老一輩香港人資助子女入市，便有點將退休金甚至棺材本押在賭枱上賭一鋪的感覺：樓價升了，解決了子女的置業問題，也可取回資金；萬一樓價下跌，資金被縛，退休後的財政情況將更為拮据。

原文刊於經濟日報網站 2013年11月27日

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