樓按負債比的運用

我們曾在本欄多次提及，除了常用的「供款負擔比率」(Debt-to-income ratio, DTI)之外，置業人士可利用 樓按負債率(Mortgage Debt Leverage , MDL)作為風險管理的工具。在此說明一下MDL的基本概念及運用方式。

先與DTI比較，DTI的基礎，是以按揭每月供款支出，與收入比較。在未有壓力測試的年代，一般銀行以DTI 50%作為批核標準，即在無其他貸款需要償還的情況下，如借款人每月按揭供款不逾50%，即算通過DTI標準。但DTI有明顯問題：利率敏感。例如在按息極度偏低時借入按揭，一旦利率回升至正常水平，便可能出現供款偏高的情況。可能基於此一缺陷，金管局引入壓力測試的標準，而且引入以來，標準已經調整一次。理論上，引入壓力測試之後的DTI標準，一定程度上避免了借款人嚴重超借的風險，但代價是計算較為複雜，一般置業人士難以明瞭。

相對而言，MDL便是一個較易明白的風管指標。MDL的原則，是以總借款額與收入比較。例如按揭借款400萬元，年收入40萬元，MDL便是10倍。了解過如何計算MDL，以下略為講解如何應用。

根據金管局統計，9月份新取用按揭平均金額為258萬元，現時居於私樓的住戶入息中位數為3萬元，即平均來說，本地平均MDL為7.2倍。這是一個中間偏高的數字，1997年樓市高峰期，平均MDL為8.26倍，2002、2003年樓市低谷，數字曾低見4.24。2008年之後，數字在6.2至8.1之間徘徊。

平均MDL有兩個作用，其一是作為計算個人按揭負擔時的參考座標；其次是作為觀察樓市的指標。

年青、潛在收入增長高  樓按負債比可略高

平均MDL 7.2倍只是一個平均數，意思當然是有些人的按揭借款高於年薪7.2倍，有些人則相反；作為計算個人按揭負擔的座標，不表示個人MDL高於平均一定是高風險，低於平均就是低風險。舉例而言，如果是新入職的年青政務官，不但預期的工作年期較長，薪金更可望隨薪金點及通脹穩定上升，MDL的倍數即使定得較高，樓按亦在可負擔水平內。相反，如果是50歲開外的一般上班族，預期的工作年期較短，收入亦未必有大幅上升空間，將MDL定在年收入7倍仍可能太高。基本原則是，如果預期有較長工作年期、收入會有較穩定增長，MDL可定得較高。相反，如果預期收入欠增長，MDL宜定得更為保守。

不同個案千差萬別，不管是DTI及MDL，都難以劃出一個適用於全部情況的風險管理指標。不過，客觀估計未來收入變化，了解自己的償付能力，卻是考慮貸款時永遠適用的風險管理態度。

MDL 作為觀察樓市指標

MDL除了計算按揭負擔外，亦可作為觀察樓市的指標：平均MDL處於偏高水平時，往往代表樓市升勢無以為繼。

當然，平均MDL會受多種因素左右，包括樓價、按揭利率、官方容許的一般按揭成數上限，以及樓按借款人的借款心態等，都會影響MDL上落。2002、03年數字處於極度偏低水平，反映的不但是樓價處於低位，亦與市民對前景信心欠奉，盡量減少按揭貸款有關。而偏低的數字亦表示，市場累積的潛在購買力強勁，一旦基本因素好轉，便會形成持久的樓市上升期。

現時的平均MDL 7.2倍，屬偏高水平，但與上一次樓市高峰期的8.26相比，仍有一段距離。樂觀地看，樓價在此水平的平均按揭負擔下，仍有可能在高位運行一段時間。必須強調，現時MDL未突破上一次高峰期的紀錄，主要原因是監管機構嚴控按揭成數，令新批按揭的平均金額偏低。但現階段看不到按揭成數上限有放寬的可能，7.2倍的MDL，可能是一個再難上升的數字，按揭槓桿受限，流入樓市的資金難大幅增加，可能會出現MDL遠離上一個高峰期紀錄前，樓價已轉勢的情況。

原文刊於信報網站 2013年11月9日

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