供樓 = 樓奴？

經常聽到人說，置業動輒供款20、30年，供款佔月入四、五成，嚴重影響生活質素，供樓是當「樓奴」。置業不是解決居住問題的唯一途徑，但認為供樓是當樓奴，在多數情況下，卻是一個計錯數的判斷——忽略通脹的威力。

2012年香港通脹率是4.7％，今年八月最新通脹率是4.2％；與過去高通脹（如八、九十年代）的數字比較，算溫和水平。但4％通脹率，意味18年左右，平均物價會升一倍；或者說同樣面額的貨幣，在4％通脹下，購買力每18年下跌一半。

今天借入的購買力較高的錢，是以未來購買力較低的錢償還。按息不變的話，月供亦不變；現時按揭月供一萬元，通脹率4％。五年後，一萬元的購買力，大概等於現時的8,100元；十年後，一萬元的購買力，大概相當於現時的6,600多元。

假設較惡劣的情況發生，買樓後第二個月，利率就升3％（近十年的平均水平），即至五厘多，入息不變的話，由於有壓力測試，供款大概佔月入六成。假如收入隨通脹上升，五年後的供款負擔會回落至月入五成以下，十年後會回落至四成水平。

我們不是主張「買樓一定比租樓划算」，但在現代貨幣體系下，長綫而言，貨幣購買力會持續下跌，供款比重在正常情況，可望按年拾級而下。

原文刊登於晴報 2013年10月5日

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