樓價租金比率看樓市

評價一地樓價是否偏高，有很多標準，其中一個是樓價租金比率（Price Rent Ratio, PRR）根據Global Property Guide網站資料，香港的PRR是33倍，意思是如租金及樓價不變，購置一個物業收租，要33年才收回本金。

PRR 由比較物業的樓價及租金而來，本地較常見的說法是租金回報率，33倍的PRR，租金回報率即3％左右。PRR的概念類似於股市的市盈率，當然是其中一個衡 量資產價格是否偏高的指標。不過，正如市盈率低不一定代表股票抵買，PRR或高或低，也不是一個表示樓價偏高偏低的標準。

某一公司的股票市盈率偏 高，往往代表市場看好有關公司前景，認為公司的盈利會改善，未來市盈率會回落。在樓市而言，投資者忍受3％的租金回報率，除了預期未來租金上升，可令回報 率上升，PRR回落外，主要原因其實是看好樓價升幅。對投資者來說，租金回報只是甜品，樓價升幅才是主菜。當然，現時要問的是，在多種印花稅推出，物業買 賣成本大升的當下，期望樓價仍會有多少上升空間。

如果樓價受官方措施遏抑，升幅受限，投資者便會期望有更高的租金回報率才會入市，流入樓市的資金減少，可能是樓市調整的契機。

原文刊於晴報 2013年11月12日

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