物業長揸必勝？

不時看到有人提出：樓價升得太快，人工根本追不上。事實上，長綫而言，本地樓價不單止長年跑贏薪金升幅，也長年跑贏通脹率以至租金。問題在於，你要如何解讀有關數據。

樓價30年升幅 跑贏租金薪酬
附表為1985年以來，政府統計處統計的綜合消費物價指數、個人入息中位數，以及差餉物業估價署統計的租金指數及樓價指數。將2017年數據與1985年比較，物價指數累升2.21倍，入息中位數升4.96倍，租金指數升3.63倍，樓價指數則升16.6倍。

如果看長期走勢，的確可以看到長揸必勝的結論。樓價長期跑贏，原因不外乎供求，尤其是在現代貨幣發行制度下，貨幣供應持續增加，只要印銀紙的速度快於起樓速度，正常情況下樓價會跑贏通脹。

入息方面，情況較複雜，就職人士的「生產速度」也慢於貨幣增長，因此整體上薪金增速會跑贏通脹。當然，上述只是中位數，而不同行業的收入增長，甚至有沒有就業機會，情況千差萬別。

好友淡友對錯 歷史才能評斷
有趣的是，長綫而言，租金升幅跑輸了通脹—如一個人自1985年起租樓住，理論上至今時今日，其租金支出比重會較當年為低。不過，要留意的是，部分原因是薪金下調彈性較低。2000至2010年，入息中位數大致上無變化，但反映不了當時經濟不景、失業率上升的情況。另外，如果以2005年之後為基準，則近17年租金升幅大致上是跑贏收入增幅。

當然，數據客觀但解讀由人，看好前景者會認為，數據反映樓價長期跑贏人工及通脹，最佳投資策略是儲到首期，有幾多買幾多。看淡的會看到，近十幾年樓價升幅過急，可能欠缺基本因素支持，甚至埋下類似90年代後期大幅調整的隱憂。問題是，恐怕要很多年後，再回望歷史數據，才可判定誰是誰非。


原文刊於置業家居2018年5月26日

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2018樓市的美國因素 - 政策的愛回家

近月美股炒上落的話題之一，是息口走向。股市隨住息口走勢預期而上上落落。雖然近期主流觀點認為今年美息大概只會上升三次，合共0.75厘，但美國年內加息幅度應不止於此。
作出如此估計，筆者是基於局勢推演的結論。美國現時經濟持續增長穩定、特朗普總統基建計劃可望啟動、減稅刺激，在在形成通脹壓力，綜合影響下，聯儲局加息幅度或會較一般估計為快。

回歸通脹主導的貨幣與財政政策

傳統上聯儲局利率政策主要目標為控制通脹。回想奧巴馬總統的任期末段，市場上如 Paul Krugman等仍在討論美國會否進入通縮，彼時自然無從加息。

幾年下來，現時已確定通脹重臨。特別是特朗普要為進入鋼鐵、鋁材大幅徵稅，市場已在計算，連啤酒汽水的生產成本都會受影響。通脹帶動美息上調的空間已然出現。作為生意人的 “侵侵” 總統，當然知道通脹的好處！

過去一段時間，可能出於有心人造市需要，「市場預期」的加息空間似乎一向偏低，結果每次聯儲局的言行被解讀為加快加息(即「不如市場預期」)，美股便大插一輪。

到了聯儲局言論被理解為不會特快加息，美股又大幅抽上，筆者估計這種波動choppy 的走勢在今年將不斷上演。聯儲局在未來加息時，要處理的，便是如何避免股市過於波動的市震問題，而方法也不需太複雜—只需回歸基本，強調利率政策在控制通脹即可。

聯儲局的點陣圖、會後公布等，大可維持加息三次的觀點，但一旦通脹向上，便順勢加息可也。一句話：以通脹為加息的領先訊號。這是自2008年後的首次貸幣政策和財政政策雙雙走回處理通脹傳統做法，可謂政策「愛回家」。

過去10年，美國先後以貨幣政策、財政政策刺激經濟，但初期效果不彰；那時美國政策的不確定性甚高(例如史無前例的量寬)。現時美國有回歸基本的條件，反而代表美國往後的政策走向更易預測，後市走向可能較為穩定。

正常而言，一國貨幣利率上升，會推高貨幣匯率。但跡象顯示美國決策者期望在利率正常化的同時，要避免美元過強的情況出現；要Make America Great Again，形勢上需要弱美元保障出口。而美國早已表演過一面加息，一面維持弱美元的能力—過去兩年利率溫和上升，但美匯走勢持平。美匯指數2016年在93至103點徘徊，去年在持續加息後，美匯卻輾轉回落，今年1、2月在88至90點之間運行。

或者有人會問：過去兩年美國的確做到了加息而且同時維持弱美元；但不加息，或少加息之下，弱美元的目標應該更易達到，美國又何必加快加息？

原因之一：特朗普不似是滿足於一任總統的人，早前他半開玩笑的說，美國也許應仿傚中國，讓國家領導人不止連任一次。如果現時在國家經濟承受得了的情況下先行加息，在特朗普任期後半階段出現任何經濟逆境，聯儲局會有足夠的彈藥(減息空間)應對。現階段可以加息，是為了將来(可能需要的)減息作準備。除非經濟較差，承受不了加息，否則聯儲局較應傾向「加得多少便加多少」的策略。而在溫和增長、溫和通脹的情況下加息，對美元、港元資產價格的長線影響應為中性向好—更何況即使按步加息，美息仍較近20年平均水平為低，不足以引發經濟收縮。

說回加息對香港的影響，又未必有一般人想像的大。除了香港經濟仍處於擴張期外，另一個原因是美國的貨幣戰略：如果美國成功在加息周期壓抑美匯升幅，令美元維持偏弱的水平(美匯指數100以下)，代表與其掛勾的港元亦偏弱。過去數據顯示，港元兌周邊貨幣偏軟時，較為利好樓價。

至於樓市的中國因素，下週再談。

王建成

宏亞按揭證券營運總裁及董事

原文刊於NOW 財經 2018年3月8日

由油價看樓價

近日港人幾乎由經濟動物突然演化成政治動物，朋友聚會都在討論政治，二手樓成交淡靜，連股市成交金額都在低位徘徊，電視上國際新聞的比重亦下跌。在此情況下，一些影響深遠的消息在此間可能被忽視，例如油價。

北海布蘭特原油價格在年中曾高企於114美元水平，9月跌破100美元，本周初報85美元一桶，較年中高位回落25%。油價下跌有2個原因，其一是供應增加，美國開發頁岩油有成，國際能源署（IEA）估計，2017年美國將成最大產油國，美國甚至有出口頁岩油的計劃。
油價下跌第二個原因是需求下跌，較早時，IEA公布最新每月報告，估計全球今年石油日均需求增幅為65萬桶，較原先估計減少25萬桶。IEA同時將2015年預測調低30萬桶，至110萬桶。

油價預示來年環球經濟增長放緩
原油需求增長放緩，在環保人士眼中或是好消息，但經濟上是反映多個主要經濟體欠缺增長動力。另一方面，石油期貨價某程度上可作為通脹指標－－未來一段時間，各國難見明顯通脹，甚至有一定的通縮威脅。
回到本地樓價問題，「通脹、低息」是令本地樓價一直維持高企的兩大原因；油價大跌，卻對兩者都有一定影響。

在通脹而言，如果視油價為通脹領先指標，可以預期在多國經濟低增長之下，通脹率將維持低位，甚至出現一定下調。通脹率偏低，對物業投資者而言不算利好消息。當然，香港環境較獨特，中國資金有可能在香港低增長的情況下，仍然推高通脹率；後續發展需要更多時間觀察。

低通脹制約美息上升幅度
息率方面，西方主要經濟體增長欠奉，通脹似有若無，將制約聯儲局加息空間－－一來是不需要以加息制伏通脹，二來是擔心加息之後，借貸成本增加，會影響經濟復甦，甚至引來通縮。美國來年即使可加息，幅度可能會相當溫和，有利於支持本地偏高的樓價。
綜合而言，通脹低表示主要國家增長放慢，本身對持有實物資產人士不算特別好消息。但本地經濟的獨特（畸形？）生態下，香港卻可能出現經濟增長放緩，但通脹持續的情況；加上來年利息似乎仍會維持偏低，在欠缺特別壞消息的情況下，樓價走勢可能仍會維持高位橫行。

原文刊於經濟日報網站 2014年10月22日

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低通脹制約美國加息空間

美國時間明日(10月22日)公布9月消費物價指數(CPI)；數字對美國息口走勢相當關鍵。8月美國CPI按月下跌0.2%，反映通脹似有若無，嚴重制約聯儲局的加息政策。

年前聯儲局曾提出終止低息政策的門檻，二個指標分別為失業率跌至6.5%(後來下調至6%)或通脹不高於2.5%。前者在4月已跌至6.3%，9月失業率更跌至5.9%。

消費物價指數在8月數字按年升1.7%，按月跌0.2%。某程度上，兩個指標似乎已經無關宏旨，原因是聯儲局早已搬龍門，雖然仍表示會在結束量寬後 一段時間加息，但卻表明要考慮整體因素──用一般人可理解的說法，便是「即使失業率跌至6%以下，通脹在2.5%以上，都不一定加息」。

雖然龍門已搬，但年前聯儲局提出二個門檻，其實有一定意義。當失業率回落，往往反映經濟恢復，不需要再維持低息政策刺激經濟。另一方面，加息亦一直被視為應付通脹上升的有效措施，反過來說，如果通脹不高，加息的誘因也會減少。

現時一般認為，雖然美國失業率下跌，但原因除了工作職位增加外，亦與更多人退出就業主場有關，除了部分人放棄找工，統計上不列入失業人口外，亦與嬰 兒潮(BABY BOOM，即1946至1964年出生率較高的年份)出生世代陸續退休有關。簡單來說，失業率的確是減少了，但未必反映經濟真的好轉。

在通脹方面，官方統計的數字持續偏低，8月按月甚至出現下跌。情況其實有點出乎意料，一般人對量寬的理解便是印銀紙，在正常情況下，印銀紙的結果便是貨幣供應增加，通脹率理應上升。但多次量寬後，通脹仍是似有若無，其實隱含一定問題。

一般來說，溫和的通脹有利經濟增長，低通脹不僅代表「加息需要不高」，聯儲局也要考慮，在此情況下加息(增加所有人的借貸成本)，會不會令通脹進一步下跌，甚至出現通縮。
綜合而言，來年美息上升的可能性不容忽視，但受制於低通脹，美息上升的空間卻未必太大。早前有本地大銀行發表報告，指由於美息下調時，港息未有跟足，未來美息先升，港息亦有條件暫時維持不變。

上述見解是否成真有待觀察，但一心等待2015年加息會令樓價回落的人士，或要考慮稍為調整自己的期望值。

原文刊於信報網站 2014年10月21日

供樓 = 樓奴？

經常聽到人說，置業動輒供款20、30年，供款佔月入四、五成，嚴重影響生活質素，供樓是當「樓奴」。置業不是解決居住問題的唯一途徑，但認為供樓是當樓奴，在多數情況下，卻是一個計錯數的判斷——忽略通脹的威力。

2012年香港通脹率是4.7％，今年八月最新通脹率是4.2％；與過去高通脹（如八、九十年代）的數字比較，算溫和水平。但4％通脹率，意味18年左右，平均物價會升一倍；或者說同樣面額的貨幣，在4％通脹下，購買力每18年下跌一半。

今天借入的購買力較高的錢，是以未來購買力較低的錢償還。按息不變的話，月供亦不變；現時按揭月供一萬元，通脹率4％。五年後，一萬元的購買力，大概等於現時的8,100元；十年後，一萬元的購買力，大概相當於現時的6,600多元。

假設較惡劣的情況發生，買樓後第二個月，利率就升3％（近十年的平均水平），即至五厘多，入息不變的話，由於有壓力測試，供款大概佔月入六成。假如收入隨通脹上升，五年後的供款負擔會回落至月入五成以下，十年後會回落至四成水平。

我們不是主張「買樓一定比租樓划算」，但在現代貨幣體系下，長綫而言，貨幣購買力會持續下跌，供款比重在正常情況，可望按年拾級而下。

原文刊登於晴報 2013年10月5日

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按揭負利率縱擴大 惟未必持久

統計處本周公布，6月綜合消費物價指數按年升4.1%，升幅較5月擴大0.2個百分點；以現時一般新造按揭利率2.15厘計，按揭負利率情況擴大，理論上利好樓價。不過，按揭負利率近2厘的情況未必長期維持。

以現時通脹率4.1厘，新造按息2.15厘計，實質按揭利率(即名義按揭利率減通脹率)為-1.95厘。簡單來說，向銀行借款買樓，每年支付的按息，較本金被通脹蠶食的購買力更少；對按揭借款人來說極為有利。

2009年以來樓價持續上升，按揭負利率是其中一個主要因素。理論上，按揭負利率擴大，利好樓價；至少，樓價難在此情況下調整。不過，按揭負利率的情況是否可以長期維持，卻是值得留意的。

所謂按揭負利率，即按揭利率低於通脹率。現時通脹率4.1%，以歷史水平來說算是溫和；出現按揭負利率，主要原因是2008年後按息因熱錢流入，一直維持極度偏低水平。如果利率恢復至正常水平，按息回升，按揭負利率的環境便會改變。

2005、06年港息亦曾跟隨美息，在一年多的時間內上升3厘。如果此等升幅在未來重現，而通脹率又維持平穩，按揭負利率的情況便會消失。

現時看來，美息在2014年中前進入加息周期的機會不大。而港大有學者估計，2013年全年通脹率會維持在4%水平。

換言之，按揭負利率的環境，料會維持一段時間，此情況下，除非有其他突發事件，否則樓價難見明顯回落。

利息升通脹回或同時出現
但必需強調，通脹高與利率低，看似兩個獨立的條件，但現時兩者有共同的成因：量化寬鬆。量寬令熱錢流入，市場資金充斥，令拆息低企。市場有太多資金，同樣是通脹原因。
簡單來說，一旦美國退市，在香港很可能出現利率上升、通脹回落的雙重影響---現時按揭負利率的環境有可能在一年時間內消失。

沒有人會準確知道美國何時退市、退市規模，以及一旦退市，對留駐香港熱錢的影響。但現時分析負利率的數據，我們會想起「夕陽無限好，只是近黃昏」。數據本身仍然利好樓價在高位徘徊，但數據突然轉差的危機始終存在。


現時銀行批出按揭貸款，借款人需通過壓力測試。現時入市的置業人士，面對未來按息上升期，不宜將「+3厘」的壓測標準，視為「未來按息最高點」時的供款利率；反而應該視為「未來平均按息」，並以此基礎，規劃未來供樓支出。

原文刊於信報網站 2013年7月27日

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長年期供款是理性選擇？

香港新造按揭的平均供款年期愈來愈長，淡友認為此反映了樓價偏離借款人的能力，買家只好選擇透過拖長還款期，才可令每月供款通過銀行的壓力測試。好友卻指出，現時按息低於通脹率，對借款人極為有利，拖長還款可算是理性選擇。
的而且確，現時的按息是處於極低水平。過去數年，無數業主不論置業或轉按，都可獲得低至拆息加約0.7厘的極優惠按揭條件。以現時一個月拆息約 0.3厘計，按息只在1厘水平。即使有銀行調整策略，上調拆息按揭利率，現在一般的最優惠利率按揭，按息亦只略高於2厘，以6月份通脹率3.7厘計，現時 多數借款人，是以「負按揭利率」供樓，此確實對借款人極為有利；有人更說，如果負利率情況持續，而銀行又同意的話，業主將還款期拖得愈長愈好。
按揭負利率 拖長供款期是理性選擇？
理論上，上述說法100%正確。以按息2.2厘、通脹率3.7厘為例，借款人每年可享受1.5厘的「優惠」。貸款被通脹蠶食的程度遠高於利息，幅度為1.5厘。重點是，究竟「拖長還款期」是業主的一個「選項」，抑或是迫不得已之舉？
一位買家月入8萬元，購置一個600萬元的物業，承造7成按揭，按息2.2厘，按揭年期20年，月供21,647元。此位買家認為未來按息與通脹率的差幅會長期維持在現有水平，他決定延長供款期至40年，令每月供款下調至13,165元，此可算是「選擇」。
另一位買家月入3.1萬元，同樣購置一個600萬元的物業，承造7成按揭，按息2.2厘；按揭年期20年，每月供款已逾他月入的7成，他只好申請較長的年期如40年，以通過壓力測試。那可不算是一個選擇，只是迫於無奈。
拖長供款期未必是「選擇」
在上述例子中，表面上，兩位買家「享受」到的按揭負利率，都是1.5%。但對第一位買家來說，那的確是一個財務上的理性選擇；由於判斷按揭負利率會持續，所以寧可以較長年期還款，享受負利率的好處。至於第二位買家，長年期供樓可不算是「選擇」，只是不得已之舉而已。
當中最大的分別是，如果負利率環境消失，如按息上升，或通脹回落，令長期負債不再有利時，前者有條件縮短年期，令每月利息支出減少。但後者便難以作出類似的應對，只好咬緊牙關應付供款增加，又或被迫賣樓離場。
簡單來說，在現時按揭負利率的情況下，借款人將還款期拖長，的確是有好處。但現實的情況是：究竟是樓價升幅跑贏收入升幅，令一般人選擇「拖長按揭還款期以成功申請按揭」；還是大家本著「我可以供多一點，但現時負利率，我還是選擇拖長供款期」。
如果是選擇前者的人多，代表了一旦按息回升，大量業主便需要壓縮其日後生活開支，以應付上升的供款。理性還是率性，請讀者自行判斷。

原文刊於經濟日報網站 2012年8月15日