借到盡的風險管理

樓價已在高位運行數年，主流意見估計樓價將有明顯調整；按揭方面，看淡後市的分析中，引申而來的風險管理策略是「減少按揭成數」。但此個想法可能是捉錯用神。

根據過往經驗，本地樓價如有明顯調整，多數伴隨經濟下行。經濟下行期對一般人最大的影響，可能是失業危機、頓失收入。如果現時有實際置業需要，但又擔心前 景有變；較合理的應對方案是保持較多的流動現金－－要在置業的同時，流通現金保持一定水平，方法是提高按揭成數，而不是相反。

如果預期樓市大升，不少人會以「借到盡」的方式；即用盡手上資金作首期，以「借得幾多得幾多」的態度入市，務求以按揭槓桿放大日後售樓利潤。

減低首期=增加現金
現時如果判斷樓價會出現較大調整，合適的態度當然不是借盡；而是小心計算自己可以負擔的貸款上限，避免貸款總額過高；但在按揭成數上，反而應該降低首期支 出，令自己手上持有較多現金，應付未來所需；我們叫這種控制貸款總額，而選用較高成數按揭的策略為「盡借」。以手上有120萬元，年收入40萬元的個案為 例，如將貸款總額控制在年收入7.5倍，即最多可借300萬元。較合理的應對方案，是以33萬元左右作首期，購入333萬物業，借款300萬元，按息 2.15厘，30年按揭，月供11,315，佔月入38%，留下87萬元現金儲備。

在例子中，買家當然有能力以3成首期購入價格類同的物業，但結果卻是減少現金儲備，等於削弱自己在經濟下行期的防守能力。

事實上，選用高成數按揭，意味借款人手持較多現金，在經濟前景不明的日子，此會是一大優勢。由借款人的角度考慮，要進行有效的風險管理，重要的是借款總額是否在負擔能力範圍內，按揭成數反而不是重點。

借貸是有成本的，最明顯的成本是利息。其次是機會成本，以借盡的態度入市，其機會成本便是不同低首期方法之間的息差，例如正常的高成數按揭（包括按揭保 險）、一按加二按，甚至是一按加私人貸款或信用卡貸款等。在眾多途徑中，以高成數按揭的成本最低。高成數按揭雖有保費開支，但攤長在20、30年的還款 中，不會明顯增加負擔。

「租樓等跌」具高昂執行成本
相對而言，準買家如果選擇租樓，計劃在樓價明顯調整後再入市，則一來其他投資的回報未必吸引，二來無人可準確預測樓市，「租樓等跌」的策略卻有高昂的執行成本。萬一樓價持續在高位橫行更長時間，累積租金開支可觀。

綜合而言，如果有實際住屋需要，準買家在避免借取過高的貸款額的前提下，仍可考慮以低首期方案入市。此會是現時樓市環境下，較平衡的風險管理策略。

原文刊於經濟日報網站 2013年11月6日

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